180651 (628742), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовый рентный мультипликатор (GRM) и общей коэффициент капитализации (OAR).

Валовый рентный мультипликатор (Gross rental multiplier,GRM)(или мультипликатор валовых рентных платежей, МВРП):

GRM(МВРП)= Цена продажи ÷ ПВД (или ДВД)

Таблица 2.3

Определение величины среднего валового рентного мультипликатора

№ п/п	Цена продажи, ($)	ПВД, ($)	МВРП
1	1400000	230000	6,09
2	1300000	208000	6,25
3	1100000	190000	5,80
Средний МВРП			6,05

Рассчитаем средний МВРП по аналогам:

(1400000÷230000 + 1300000÷208000 + 1100000÷190000)÷3 = 6,05

МВРП не корректирует на различия между объектом оценки и сопостамыми аналогами, т.к. в основу расчета МВРП положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.

Стоимость оцениваемого объекта с использованием метода соотнесения цены и дохода: 220000 * 6,05 = 1331000 у.е.

Проведем расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода с использованием метода разбивки.

Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж (что соответствует нашему варианту) или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

1) расчет физического износа здания;

2) расчет функционального устаревания;

3) расчет внешнего устаревания;

4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического износа, функционального и внешнего устаревания.

Из заданного отношения площадей отдельных элементов оцениваемого комплекса определяем площадь каждого (М:П:С – 1:4:4);

если х = 1, тогда х + 4х + 4х = 4500; 9х = 4500; х = 500.

S магазина = 500 м² ;

S павильона = 2000 м² ;

S склада = 2000 м² ;

Рассчитываем полную восстановительную стоимость оцениваемого комплекса путем расчета полной восстановительной стоимости каждого элемента объекта оценки и суммированием полученных значений.

Расчет полной восстановительной стоимости каждого объекта недвижимости, входящего в оцениваемый комплекс:

С_{ВС.магазина} = 300 * 500 = 150000 у.е.

С_{ВС.авильона} = 240 * 2000 = 480000 у.е.

С_{ВС.склада} = 160 * 2000 = 320000 у.е.

С_ВС.ОК = 150000 + 480000 + 320000 = 950000 у.е.

Алгоритм определения остаточной стоимости оцениваемого комплекса будет иметь следующую форму.

Определяем совокупный износ оцениваемого объекта, если:

ЭВ_ОК – 15 лет;

ТС_эжОК – 75 лет;

Неустранимое функциональное устаревание (НФУ) – 5000 у.е., что составляет 0,53% потери стоимости от полной восстановительной стоимости объекта оценки:

НФУ = 1 - * 100%;

Внешний износ – 5%.

Расчет физического износа:

ФИ = * 100%;

ФИ = * 100% = 20%;

Расчет совокупного износа:

СИ = 1 – (1 – ФИ) * (1 – НФУ) * (1 – ВИ) * 100% ;

СИ = 1 – (1 – 0,2) * (1 – 0,05) * (1 – 0,0053) * 100% = 24% ;

С_ОК = 950000 – (1 – 0,24) = 722000 у.е. ;

Определяем рыночную стоимость земельного участка, входящего в состав оцениваемого комплекса, используя методику сравнения продаж :

Так как, имеется необходимый объем информации по сопоставимому земельному участку, необходимо путем внесения корректировок, рассчитать рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

Таблица 2.4

Расчет стоимости земельного участка как свободного методом сравнения продаж с учетом основных элементов сравнения

Элемент сравнения	Рыночная корректировка (корректирующий коэффициент) (%)	Корректировка цены
Первая группа элементов сравнения
Цена земельного участка как свободного		410000
Корректировка на рыночные условия	1	+ 4100
Скорректированная цена		414100
Вторая группа элементов сравнения
Местоположение	- 6	- 24846
Показатель стоимости объекта оценки		389254

Расчет корректировок:

а) корректировка на дату продажи. В следствие роста цен на рынке недвижимости на 1 % ежемесячно, необходимо привести стоимость сопоставимого земельного участка на дату оценки, приняв во внимание то, что СЗУ был продан 1 месяц назад, т.е.;

Корректировка = СЗУ * 0,01 = 410000 * 0,01 = 4100 у.е.

б) корректировка на местоположение. Так как аналог лучше оцениваемого объекта на 6%. Цена аналога должна уменьшиться на 6%, т.е. необходимо скорректировать стоимость СЗУ, исходя из предположения, что местоположение сопоставимого объекта и объекта оценки было бы идентичным.

Корректировка = СЗУ * - 0,06 = - 24846.

Таким образом, рассчитав остаточную стоимость улучшений оцениваемого комплекса и рыночную стоимость земельного участка, находим рыночную стоимость единого объекта недвижимости:

С_е.о.н. = 722000 + 389254 = 1111254 у.е.

Стоимость оцениваемого объекта с использованием затратного подхода составляет 1111254 у.е.

Рассчитаем стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода. Опираясь на имеющиеся данные, выбираем методику определения рыночной стоимости объекта оценки.

Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

Исходя из условий задания, определяем величину ежегодного денежного потока, генерируемого объектом недвижимости, в течение трехлетнего прогнозного периода владения, при ежегодном приросте 4% :

1-й год ЧОД – 167000 у.е.

2-й год ЧОД – 167000 * 1,04 = 173680 у.е.

3-й год ЧОД – 167000 * (1 + 0,04)² = 180627,2 у.е.

Дисконтируем рассчитанные денежные потоки (дисконтирование осуществляется по факторам, рассчитанным на середину периода, т.к. объектом оценки является имущественный комплекс) и приводим их к дате оценки по следующей формуле :

где,

R – ставка дисконтирования;

n - анализируемый прогнозный период.

Рассчитываем рыночную стоимость объекта недвижимости, как сумму дисконтированных денежных потоков, используя базовую формулу :

С_н = + С_{r *} где,

С_н - стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ДП_n - денежный поток;

R – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

С_r - стоимость реверсии в конце прогнозного периода.

С_н = + + + = 1649981

Стоимость оцениваемого комплекса, полученная методом дисконтированных денежных потоков, равна 1649981 у.е..

Таким образом, метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости требует:

- моделирования денежных поступлений с учетом динамики их изменения;

- составления прогноза относительно изменения стоимости недвижимости в течение установленного прогнозного периода;

- оценки риска, присущего объекту;

- расчета ставки доходности.

Таким образом, проведя необходимые расчеты, согласно используемым методикам, получили три итоговых величины стоимости объекта оценки в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов. Для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо провести согласование полученных результатов с использованием метода интерполяции.

Метод интерполяции на базе Наегли - расчет итоговой стоимости этим методом отличается от других методик согласования результатов тем, что в данном случае не определяется удельный вес стоимостных результатов оценки. При наличии более двух результатов (что соответствует нашему примеру) согласование проводится в несколько этапов. В основе такого согласования лежит суждение оценщика о том, какой из трех полученных результатов является наименее достоверным. Два других результата, признанных более достоверными, поочередно сопоставляются с наименее объективным с целью определения степени (процента) отклонения. Расчетная величина отклонения используется для выбора формулы согласования двух анализируемых результатов. Таким образом, оценщик получает две величины, которые сравниваются между собой для аналогичного согласования в окончательную итоговую стоимость по базовой формуле Наегли.

Для расчета отклонения оценщиком экспертно, с учетом всех обстоятельств оценки устанавливается:

- определяющий результат – величина стоимости, полученная методом оценки, опирающимся на максимально качественную информацию и обоснованные расчеты и обоснования;

- поправочный результат – величина стоимости, полученная методом оценки, информация, обоснования и расчеты которого менее качественны и достоверны.

Таблица 2.5

Формула базового расчета итоговой стоимости

Отклонение	Формула базового расчета
Менее 10%	(Vопр. + Vпопр.)÷2
От 10% до 20%	(Vопр. × 2 + Vпопр.)÷3
От 20% до 30%	(Vопр. × 3 + Vпопр.)÷4
От 30% до 40%	(Vопр. × 4 + Vпопр.)÷5
Более 40%	(Vопр. × 5 + Vпопр.)÷6

Процедура согласования результатов стоимости оцениваемого объекта недвижимости (ОК).

Итоговые величины стоимостей указаны в таблице 2.6

Таблица 2.6

Подход	Метод	Расчетная стоимость,$
Затратный	Разбивки для зданий и сравнительного анализа продаж для земельного участка	1111254
Сравнительный	Сравнительного анализа продаж	1375200
Доходный	Дисконтированных денежных потоков	1649981

Проранжируем полученные результаты по степени достоверности:

Характеристики

Список файлов курсовой работы