179432 (628219), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Продолжение роста объемов вывоза капитала с целями прямых инвестиций.

Возможное уменьшение притока спекулятивного капитала в условиях повышения привлекательности финансовых инструментов в США и Европе (при условии понижения ставки рефинансирования в США до 3,25-3,0% и ликвидации ипотечно-жилищного кризиса).

Факторы взаимодействия со смежными рынками

(Рост) Развитие фондового рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO, получения облигационных займов и использования других способов внешнего и внутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости.

(Снижение) Развитие фондового рынка РФ, появление разнообразных финансовых инструментов с высокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости на смежные рынки (частично – возврат капитала через ПИФы недвижимости).

Продолжение потребительского бума, способствующего сокращению объемов сбережений населения, направляемых на приобретение жилья.

Увеличение невозврата задолженности по потребительским кредитам с нынешних 10% до 1-15%, что может привести к трудностям с ликвидностью у банков и снижению темпов роста объемов ипотечного кредитования.

2.3.2 Внутренние факторы рынка жилья

Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости

(Рост) Продолжение опережающего роста инвестиций в ритейл и строительства объектов коммерческой недвижимости, транспортной и социальной инфраструктуры, повышающие привлекательность рынка жилья.

(Снижение) Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости (торговля, офисы, развлекательно-рекреационные объекты, логистические комплексы, технопарки и др.) в условиях снизившейся доходности жилищного строительства.

Повышение жилищной мобильности населения

(Рост) Приток покупателей из отдаленных регионов – в регионы Урала, Поволжья, Центра, Северо-Запада, из регионов – в Москву и область, из Москвы – в менее дорогую Московскую область, приводящий к повышению платежеспособного спроса в Москве и в других регионах

(Снижение) Отток низко- и среднедоходного слоя населения из Москвы на рынок ближнего и среднего Подмосковья, приводящий к снижению платежеспособного спроса в Москве.

Конкурентоспособное предложение для высокодоходного слоя населения в северной и южной столицах (Петербург и Сочи), в среднеевропейских и южноевропейских городах, приводящее к снижению платежеспособного спроса в Москве.

Развитие Национального проекта «Доступное жилье»

(Рост) Повышение объемов господдержки и ипотечного кредитования, в первую очередь на рынке новостроек.

Сохранение или даже снижение объемов предложения жилья в Москве (при некотором увеличении объема ввода с 4,8 млн. кв. м в 2007 г. до 5,0-5,3 млн. кв. м в 2008 г.), за счет того, что около половины площадей будут переданы на муниципальные программы.

(Снижение) Увеличение объемов жилищного строительства в регионах (всего по России в 2007 г. – на 15%, в 2008 г. – на 30% - дл 66 млн. кв. м) и предложения жилья на первичном рынке.

Замедление темпов роста объема ипотечных сделок и доли ипотечных сделок от общего объема продажи квартир в связи с началом активного роста спроса и вымыванием предложения, а также с ростом банковских ставок на 1-2% (при том, что АИЖК намеревается увеличить объемы рефинансирования ипотечных кредитов в 2008 году до 65 млрд. руб.).

2.4 Математическая модель

Математическая модель-прогноз состоит из следующей системы уравнений:

Y = y₁+ Δy₂ + Δy₃ + Δy₄ + …. + Δy_n, (1)

y ₌ a₃ x³ + a₂x² + a₁x + a₀ , (2)

Δy₁ , (3)

Δy₂ = , (4)

Δy₃ = , (5)

где Y – прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья в месяце х, руб.($)/кв. м;

y₁ – уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), руб.($)/кв. м;

Δy₂ – прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно базового тренда, руб.($)/кв. м;

Δy₃ - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда второго порядка, руб.($)/кв. м;

Δy₄ - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда третьего порядка, руб.($)/кв. м;

Δy_n - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда предпоследнего порядка, руб.($)/кв. м;

а, b, c, d с индексами – коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.

Получены следующие модели для первой, второй и третьей производной. (Рисунок№1;2;3)

Интегральный прогноз на 2008-2009 годы, полученный суперпозицией базового тренда и трех прогнозов, выглядит следующим образом: рост цен в первом полугодии 2008 года на 35-40%, переход к стабилизации во втором полугодии, новый рост в 2009 году.

На рисунке приведены фактические данные по рынку жилья Москвы за январь-октябрь 2008 года. Отклонение прогноза от фактических значений за этот период не превышало 3,5%, что является достаточно хорошим показателем. Аналогичные результаты получены по 12 городам России.

Хотелось бы привести долгосрочный прогноз роста цен за квадратный метр Стерника Г.М. и Печенкиной А.В. Их гипотеза состоит в том, что первые 10-12 лет (от 2000 года) рынок жилья городов России находится в первой четверти долгосрочного цикла – в четверти ускоряющихся темпов развития. Затем, в случае кратного, в разы, увеличения объемов строительства, наступит переход во вторую четверть – замедление долгосрочных темпов роста цен, которая тоже продлится около 10 лет.

2.5 Закономерность долгосрочного развития региональных рынков

Графики индексов цен в различных городах России относительно декабря 2001 г. показывают, что за первые три года индексы роста составили 2,0-2,3, за шесть лет – 5,0-6,0, за последний год – выросли до 6,0-9,0.

На этих графиках выявляется существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием несинхронности их развития: в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков).

В периоды наибольшего расслоения рынка (в июне 2004 и в октябре 2006 года) отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло 1,8-1,9. В периоды наибольшей консолидации (в июне 2005 и в декабре 2007 года) – 1,2-1,3.

В 2008 году началась новая фаза роста цен в Петербурге, Твери (индексы достигли 9,5), Москве (7,8), Московской области (7,2), в то время как Ростов-на-Дону (6,6), Ульяновск (6,6), Пермь (6,5) лишь только сейчас достигли окончания предыдущей фазы и вышли на средний уровень роста, а Екатеринбург (5,7), Новосибирск (5,5), Ижевск (5,2) еще не начали новый подъем цен. Общее соотношение индексов в середине года (момент наибольшего расслоения рынка) снова составило 1,83 (см. рис.).

Таким образом, рынок жилья России во второй половине 2008 года закономерно переходил к очередной стабилизации цен.

Глава 3. Угрозы и риски и возможные сценарии перехода к стабилизации

3.1 Сценарии перехода к стабилизации в 2004 и 2007 годах

Короткая история российского рынка жилья включает несколько возможных сценариев перехода к стабилизации в среднесрочном периоде. Рассмотрим два последних - 2007 года и 2004 года.

В конце 2006 года на рынке жилья Москвы, Петербурга и ряда других городов начался естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю вылился в стабилизацию цен. Цены в Петербурге практически не росли до осени. А в Москве цены даже кратковременно снижались на 3-5%, и только к октябрю вышли на уровень декабря прошлого года. Однако, снижение объемов продаж почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах возведения новостроек.

Сложнее обстояло дело в 2004 году. Естественный спад спроса после бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала ($17,5 млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-е падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно - кризис неликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно усиливали друг друга. Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета следующего года, а в Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и даже весной наблюдалось их кратковременное понижение. Дальнейшие последствия – замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, демонстрации обманутых дольщиков и т.д.

С весны этого года стало понятно, что стабилизация-2009 не пойдет по сценарию 2007 года. Остался вопрос – ограничится ли развитие ситуации сценарием 2004 года, или возникнет третий, еще более тяжелый сценарий?

Прежде, чем окончательно сформулировать возможные сценарии развития ситуации в девелопменте с учетом мирового финансового кризиса, рассмотрим ситуацию лета-осени 2008 года более подробно.

3.2 Замедление объемов строительства и ввода жилья

В последние 7 лет объемы ввода жилья в РФ и основных регионах уверенно росли. В 2006 году в РФ было введено 50,2 млн кв. м (прирост от предыдущего года 15%), в 2007 – 60,0 млн кв. м (прирост 20%). В 2008 году ожидался ввод 66,0 млн кв. м (прирост 10%).

Но в 1 полугодии 2008 года прирост в России относительно того же периода прошлого года составил всего 2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской области - минус 7% (см. рис.).

Замедление темпов ввода в РФ началось еще в 4 квартале 2007 года, когда объем ввода сравнялся с прошлогодним. Это явилось следствием тех трудностей, которые испытывали девелоперы в связи с все более выраженной дезорганизацией инвестиционно-строительного процесса в 2004-2007 годах, которую не смоги преодолеть даже усилия руководства страны в рамках приоритетного проекта «Доступное жилье».

Далее ситуация на рынке строительства жилья существенно ухудшилась в связи с макрофинансовыми рисками, связанными с мировым финансовым кризисом.

Фактически все три квартала 2008 года объемы ввода жилья были на уровне 2007 года. Всего в РФ в январе-сентябре введено в эксплуатацию 397,4 тыс. квартир общей площадью 35,2 млн кв. м - прирост 3,9% к соответствующему периоду предыдущего года (см. рис.).

В Москве за 3 квартала ввод составил 1,62 млн кв. м (-54,4% к тому же периоду прошлого года), в Санкт-Петебурге 1,33 млн кв. м (-4,4%), в Московской области 3,64 млн кв. м (-2,7%), в Самарской области 382,1 тыс. кв. м (-33,7%), в Тверской области 175,7 тыс. кв. м (-16,0%), в Пермской области 452,7 тыс. кв. м (-6,6%), в Краснодарском крае 2573,5 тыс. кв. м (-1,1%),

Вместе с тем, в большинстве регионов России прирост объемов ввода все еще положительный: в Пензенской области 48,7%, в Ленинградской области 33,1%, в Нижегородской области 26,0%, в Новосибирской области 24,7%, в Томской области 26,0%, в Красноярском крае 22,1%, в Саратовской области 18,1%, в Республике Татарстан 17,6%, в Ростовской области 16,9%, в Кемеровской области 16,3%, в Алтайском крае 12,1%, в Республике Башкортостан 11,5%, в Омской области 6,5%.

Характеристики

Список файлов курсовой работы