179067 (628081), страница 7

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 7)

Однако при упрощении бюрократических процедур также возникают проблемы, так как становится высоким риск выдавать кредиты необеспеченному заемщику. Чтобы человек не только приобрел ипотеку, но и жил в ней долгие годы, необходимо совершенствовать методы проверки потенциального заемщика, привлекать к общению с ним не только экономистов, менеджеров, но и психологов. Причем это будет выгодно не только банкам, которые обезопасят себя от невозврата долга, но и их клиентам, поскольку далеко не все могут самостоятельно разобраться, не станет ли долг непосильной ношей для их бюджета.

Надо отметить, что после ипотечного кризиса в США в июле этого года некоторые заемщики уже столкнулись с отказом отдельных банков предоставить финансовые средства по ранее одобренным ипотечным кредитам или были проинформированы о приостановлении банком выдачи кредита на неопределенное время или на какой-то срок в будущем [3.3,с.77]. Данная ситуация говорит о том, что российские банки нивелируют риски и пытаются не совершать те же ошибки, которые совершили американские коллеги для спокойствия в будущем.

Вторая проблема – слишком высокий первоначальный взнос. Поэтому банкам приходится снижать его минимально допустимый размер. Райффайзенбанк уменьшил размер собственных средств, которые нужно иметь для получения ипотечного кредита, до 20% от общей стоимости приобретаемой квартиры [3.22,c.57].

Сбербанк России предлагает новые кредитные программы: «Кредит недвижимость», «Ипотечный кредит», «Кредит «Ипотечный+» и изменяет условия уже действующих программ, включая кредит «Молодая семья». Сроки кредитования по всем программам увеличены с 15 до 20 лет, а размер первоначального взноса снижен с 30 до 10% [3.22,c.58].

Появляются на банковском рынке и «горящие» предложения, когда при получении кредита в течение определенного срока (обозначенного в акции) устанавливаются льготные условия.

Одно из мероприятий, позволяющее улучшить ситуацию на ипотечном рынке, является действие социальной ипотеки – это приобретение жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования при финансовой поддержке со стороны государства [3.20,с.55]. Существует два варианта реализации социальной ипотеки. Первый заключается в том, что город оплачивает часть стоимости жилья за счет бюджетных субсидий. Во втором варианте город непосредственно организует и финансирует строительство.

Социальная ипотека рассчитана в первую очередь на молодые семьи. На участие в программе «Молодой семье – доступное жилье» могут претендовать пары, где возраст каждого из супругов не превышает 30 лет.

Также для решения проблемы увеличения доступности ипотеки для широких слоев населения можно с помощью, во-первых, увеличения сроков кредитования хотя бы до 40 лет (совсем «длинные» кредиты могут переходить «по наследству» детям). Во-вторых, разработка специальных программ для молодых заемщиков.

Третья причина недоступности ипотеки состоит в высоких кредитных ставках. Сегодня средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в России составляет 11- 12% годовых в валюте и 15% в рублях [3.22,c.58]. Это в несколько раз выше, чем в Европе. Процентная ставка, практикуемая российскими банками, постепенно уменьшается, но в последнее время темпы ее снижения несколько замедлились.

АИЖК считает, их необходимо снижать. Однако многие эксперты полагают, что снижение ставок по ипотеке ничего не изменит, так как доступность жилья определяется совсем другими факторами. «Даже если ставка будет нулевая, больше, чем есть жилья на рынке, купить нельзя, - говорит руководитель розничного блока Внешторгбанка Андрей Сучков. – И чем больше денег у людей, тем дороже это жилье будет стоить, потому что цена жилья - это функция от количества денег, от спроса. Так что даже если мы сейчас будем давать ипотечные кредиты бесплатно первому встречному, это не увеличит доступность жилья – только цены резко взлетят. Поэтому сегодня смягчение условий кредитования не ведет к увеличению доступности жилья» [3.28,с.34].

Вследствие этого все многие специалисты по ипотеке единодушны в том, что обеспечить россиян доступным жильем можно лишь одним способом – кардинально увеличив объемы жилищного строительства.

Теперь авторам хотелось бы отметить проблему невозможности приобретения квартиры человеком из-за постоянного удорожания жилья.

Так, гражданин РФ выясняет сумму кредита, на которую он может рассчитывать, затем ищет подходящую по цене квартиру, собирает необходимые для получения кредита документы и подает заявку в банк. Как правило, вся процедура занимает 2 – 3 недели, за которые квартира подорожала на 5 – 10%, так что собранных денег не хватает.

Для решения этой проблемы необходимо соответствие между процессами в банках, его технологий и процессами на рынке. «Если банк работает быстро, если технология хорошо отлажена, то этот вопрос не очень актуален» [3.28,c.33].

Но, несмотря на достаточно серьезные проблемы, ипотечное кредитование развивается. Сегодня отчетливо вырисовываются две стратегии развития ипотеки в ближайшие год-два. Первая – экспансия в регионы (развитием ипотечных программ филиалами столичных кредитных учреждений в других городах России). Сейчас ипотека развита преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге, около 10% сделок с недвижимостью происходит по ипотечным программам, а в целом по России эта доля составляет около 2% [3.28,с.34]. Так что потенциал развития ипотеки в регионах достаточно велик.

Основными тенденциями развития региональной ипотеки являются: рост цен на квадратные метры, сокращение вторичного рынка жилья, либерализация требований выдачи ипотечных кредитований, снижение процентных ставок и, как следствие, увеличение рисков, связанных с их погашением, уверенное осваивание ипотекой новых сегментов рынка, а также оптимизация процедуры выдачи кредитов [3.10,с.54].

Второй путь развития ипотеки более простой, он заключается в расширении клиентской базы за счет новых категорий заемщиков. Так, некоторые банки отменили первоначальный взнос по ипотеке для привлечения молодых перспективных специалистов, которые пока просто не успели накопить денег на первоначальный взнос.

Еще одно препятствие развития банковского кредитования под залог жилья состоит в том, что ипотечное кредитование является долгосрочным, а банки не заинтересованы в длительном отвлечении денежных средств. Чтобы ипотечное кредитование стало выгодно банкам, необходимо создание эффективных элементов рефинансирования, то есть появления вторичного рынка ипотечных кредитов путем приобретения у кредитных организаций прав требования по ипотечным кредитам.

Данный рынок формируется в нашей стране, а в столичном регионе он практически сформирован. По данным Банка России, в минувшем году рынок рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, вырос более чем в 4 раза, достигнув 52,1 млрд. руб. при 12,5 млрд. руб. в 2005 г. [3.35,с.11] Ведущие позиции в этом направлении занимают специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами, способные предлагать наиболее привлекательные ставки рефинансирования и выгодные условия по выкупу ипотечных кредитов.

Подводя итог, можно сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы развития. Несмотря на постоянное подорожание жилой недвижимости, ипотека будет продолжать расти по мере того, как люди будут понимать, что могут позволить себе больше, чем имеют наличных денег, за счет будущих доходов. К тому же ипотечное кредитование становится более доступным и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.

Глава 5. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в Костромской области

5.1 Основные положения областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы

В целях реализации на территории области национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в 2005 году была принята областная программа «Жилище» на 2006 – 2010 годы.

Областная целевая программа «Жилище» на 2006-2010 годы утверждена постановлением губернатора Костромской области от 25 ноября 2005 года №731.

Цели и задачи программы определяются целями и задачами приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", поскольку программа является основным инструментом его реализации.

Целью приоритетного Национального проекта является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан области.

Основные задачи областной целевой программы "Жилище":

-создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем через увеличение объемов строительства жилья, обеспеченного необходимой коммунальной инфраструктурой, развитие финансово-кредитных институтов и механизмов;

-создание условий для приведения существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

-обеспечение условий доступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу и существующим стандартам обеспечения жилыми помещениями в рамках реализации федеральных целевых программ (33 кв. м общей площади жилого помещения для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из двух человек, по 18 кв. м на каждого члена семьи при семье из трех человек и более, далее - стандарты обеспечения жилыми помещениями) .

Решение данных задач будет обеспечено путем реализации комплекса нормативно-правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий, предусмотренных Программой по трем основным направлениям:

-развитие жилищного строительства;

-совершенствование жилищно-коммунального комплекса;

-развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья.

Мероприятия областной целевой "Жилище" планируются к выполнению в 2006-2010 гг. в два этапа:

2006-2007 гг. - первый этап,

2008-2010 гг. - второй этап.

На первом этапе, в период 2006-2007 гг., мероприятия Программы и ее подпрограмм будут особо сконцентрированы на реализации мер по основным приоритетам Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", определенных на этот период.

Основные приоритеты реализации программы и ее подпрограмм на втором этапе, в период 2008-2010 годы, могут быть уточнены по итогам реализации приоритетного Национального проекта в 2006-2007 годы.

Общий объем финансирования программы в 2006-2010 годы составит

- 3 309,3 млн. рублей, из них:

за счет средств федерального бюджета - 620,7 млн. рублей,

за счет средств областного бюджета - 355,5 млн. рублей,

за счет местных бюджетов - 355,5 млн. рублей,

за счет средств внебюджетных источников - 1411,0 млн. рублей,

за счет собственных средств граждан и

жилищных кредитов - 566,6 млн. рублей

В 2006 - 2007 годы всего по программе 999,8 млн. рублей,

Из общего объема:

за счет средств федерального бюджета - 224,0 млн. рублей,

за счет средств областного бюджета - 128,9 млн. рублей,

за счет местных бюджетов - 118,9 млн. рублей,

за счет средств внебюджетных источников - 352,0 млн. рублей,

за счет собственных средств граждан и жилищных кредитов

- 176,0 млн. рублей

В случае успешной реализации Программы к 2010 году будет обеспечено:

- улучшение жилищных условий населения области;

- повышение доступности приобретения жилья, при этом средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года;

- увеличение объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов и займов до 1024 млн. рублей;

- возможность приобретения жилья, в том числе с помощью собственных средств, ипотечных кредитов и займов, для 30 процентов семей;

- сокращения среднего времени ожидания предоставления жилых помещений социального использования с 19-17 лет до 9,1 лет;

- рост годового объема ввода жилья до 200,3 тыс. кв. м общей площади в 2010 году;

- адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг;

- повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 62 процентов до 55 процентов);

- совершенствование нормативной правовой базы, связанной с формированием рынка доступного жилья для населения;

- создание условий для улучшения демографической ситуации в Костромской области, снижения социальной напряженности в обществе, а также устойчивого и самостоятельного развития всех муниципальных образований.

С 2003 года наша область на основе федеральной разработала собственную программу «Социальное развитие села Костромской области до 2010 года» [3.36,c.47].

Эта программа делает реальной покупку своего жилья для селян. Рассчитана она не только на молодых специалистов, но и на всех, кто живет на селе. Однако есть первоочередники: те, кто проработал в агропромышленном комплексе не менее трех лет, а также работники социальной сферы (сельские врачи, учителя).

Характеристики

Список файлов курсовой работы