179067 (628081), страница 6
Текст из файла (страница 6)
По мнению В.Г. Зарецкой и Е.А. Коровиной, к факторам, наиболее сильно влияющим на развитие института жилищного кредитования в России на сегодня, относятся:
1. Процентные ставки по кредитам в рублях и валюте.
2. Уровень доходов населения.
3. Ввод в действие жилых домов, кв. м. на душу населения [3.14,с.15].
К таким результатам научные работники пришли, проведя многомерный корреляционно-регрессионный анализ зависимости развития ипотеки. Анализ показал, что рост среднедушевых доходов, прожиточного минимума, среднемесячной номинальной заработной платы положительно коррелирует, то есть прямо пропорционален величине ипотечных кредитов в регионе. Такая же положительная направленность наблюдается с ростом количества вводимых квадратных метров на душу населения. Ставка ипотечного кредитования и результирующий признак имеют отрицательный коэффициент корреляции. Положительный коэффициент корреляции имеют размер ипотечного кредитования и рост индекса цен на жилье, что, казалось бы, парадоксально. Однако Зарецкая и Коровина объясняют получение таких результатов из-за параллельности изучаемых процессов. Развитие народного хозяйства в последние годы сопровождается непрерывной инфляцией, и рост ипотечного кредитования идет на фоне непрерывного роста цен на жилье. Но с другой стороны, этот рост цен в определенной мере может служить индикатором развития ипотеки. Повышение спроса на жилье ведет к росту цен, опережающему темпы инфляции.
Вследствие этого, результаты подтверждают, что уровень доходов населения во многом определяет степень развития ипотеки. Каждый процент увеличения среднемесячной заработной платы приводит к росту ипотечного кредитования более чем на 3,5%. При этом ставка по ипотечному кредиту является существенным барьером для желающих воспользоваться ипотечным кредитом. Но даже однопроцентное ее снижение способствует значительному изменению числа заемщиков по ипотеке (коэффициент эластичности 3,2%). А положительная корреляция с вводом жилья (третьим фактором) означает, что развитие ипотеки может идти только в том случае, если наблюдается рост жилищного строительства [3.14,с.16].
Таким образом, аналитики сходятся во мнении, что основными барьерами на пути широкого распространения передовых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика.
Для преодоления этой ситуации В. Полтерович и О. Старков, проанализировали историю жилищных финансов в развитых странах и опыт восточноевропейских стран и пришли к выводу, что на начальном этапе развития ипотеки важную роль играли строительные общества.
Строительное общество – организация, реализующая контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений [3.25,c.67]. Таким образом, Строительное общество (СО) – институт ипотечного кредитования; купленное его членом жилье остается в собственности СО и служит залогом ссуды до ее полной выплаты. От других ипотечных институтов отличается тем, что предоставляет ссуды только своим вкладчикам.
СО часто объединяет тех, у кого нет доступа к формальному кредитному рынку из-за низких доходов или отсутствия кредитных историй. Однако в структуре СО предусмотрены особые «нерыночные» механизмы для преодоления проблемы ипотечных банков, связанную с отсутствием кредитных историй и необходимой текущей информации о потенциальных заемщиках.
Кроме того, строительное общество оказывается школой сберегательного и долгового поведения для миллионов людей. Пройдя эту школу, они приобретают не только кредитные истории, но и навыки долгосрочного планирования семейного бюджета. Тем самым формируется основа для становления более совершенных форм ипотеки.
Приоритетное развитие строительных обществ не нанесет ущерба формированию ипотечных банков и институтов вторичного рынка, поскольку они рассчитаны на более состоятельных граждан. Напротив, привлечение широких масс населения на рынок жилищных кредитов повысит спрос на коммерческие кредиты. Стройсберкассы будут способствовать увеличению склонности населения к накоплению, созданию кредитных историй и укреплению взаимного доверия агентов рынка, повышению уровня экономической культуры и росту благосостояния жителей страны, что создаст условия для постепенного уменьшения государственной поддержки и развития институтов секъюритизации ипотечного кредитования.
4.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. В экономическом отношении ипотека, как авторы рассмотрели ранее, - это рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
Основополагающий нормативный акт, регулирующий ипотечное жилищное кредитование – Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (в редакции от 30.12.2004 г.) «Об ипотеке (залог недвижимости)» [1.4]. В этот Закон неоднократно вносились дополнения и изменения с целью усиления рыночной составляющей ипотеки. Наиболее существенные новации внесены в рамках так называемого жилищного пакета в конце 2004 г. (ФЗ от 30.12.2004 г. №216-ФЗ). В дополнении к Закону об ипотеке принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»[1.5].
Существенное значение имеют также следующие акты:
- постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. №28 (в редакции от 8.05.2002 г.) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» [1.8].
- приказ Минюста РФ №289, Госстроя РФ №235, ФКЦБ РФ №290 от 16.10.2000 г. (в редакции от 7.02.2003 г.) «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам».
Ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения. Поэтому основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, выступают кредитный и договор о залоге (об ипотеке). В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1ст. 9 ФЗ об ипотеке).
Предмет об ипотеке – дома и квартир, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Договор ипотеки жилых помещений подлежит государственной регистрации по правилам, установленным ст.29 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот Закон позволяет избежать множества «скрытых» ипотек, допускающих возможность двойных продаж [3.24,с.25].
По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
В соответствии с Положением о жилищных кредитах от 10.06.1994 г. №1180 [1.9] предусмотрены три вида банковских жилищных кредитов:
- краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
- краткосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);
- долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
Несмотря на то, что Закон об ипотеке внес определенность в правовое регулирование залога жилья и стимулировал развитие банковского кредитования под залог жилья, проблемы остались.
Сдерживающим фактором вплоть до 2003 года в развитии ипотечного кредитования выступала неразрешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном жилом помещении лиц при обращении взыскания на такую недвижимость [3.11,с.47].
Другим сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах несовершеннолетних. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на передачу в ипотеку жилых помещений. В соответствии с новой редакцией ст.77 (п.3) Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку лишь в случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения [3.11,c.48].
Надо отметить, что наряду с изменениями, напрямую защищающими интересы кредиторов, были приняты меры защиты прав граждан. Так, важное изменение затронуло форму заключения договора ипотеки. В частности, было отменено обязательное нотариальное удостоверение договора, что позволит гражданам экономить значительные суммы. Также были приняты поправки, защищающие граждан, лишившихся жилья в результате обращения на него взыскания по договору об ипотеке. Согласно п.2 ст.95 ГК и п.2 ст.106 ЖК им предоставляются жилые помещения в домах так называемого маневренного фонда, предназначенные для временного проживания [1.2, 1.3].
Таким образом, несмотря даже на некоторые противоречия норм и существующие пробелы, законодателем созданы значительные условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Напомним, что в декабре 2004 г. принят целый ряд нормативных актов, регулирующий деятельность на рынке ипотечного жилищного кредитования, цель которых – формирование рынка доступного жилья.
4.3 Анализ ипотечного кредитования в современных условиях
В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлена 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. – уже 296 тыс. [3.35,c.9] Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страховых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.
Некоторые аналитики утверждают, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. На 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья – 14,2 года. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5 – 7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95%, при этом ставки снизятся с нынешних 11 – 14% до 7 – 8% [3.35,c.9].
Но все это в будущем. А пока ипотека доступна еще далеко не каждому, в нашей стране услугами ипотечного кредитования пока воспользовалось не более 2% населения. Причем по результатам опроса, проведенного весной 2007 г. фондом «Общественное мнение» более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась [3.33,с.16], вследствие чего Россия на сегодня входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования.
Таким образом, можно составить примерный «портрет» ипотечного заемщика. Ипотеку чаще всего берут, люди, находящиеся в возрастной категории 25 – 45 лет, то есть экономически активная часть населения, имеющая высшее образование и заработную плату в среднем $1500 в месяц. Обычно с помощью ипотечного жилищного кредита люди покупают первую в своей жизни квартиру [3.17,с.56]. Соответственно жилищный вопрос волнует в большей степени обеспеченные слои населения РФ.
Таким образом, основная проблема в развитии ипотечного кредитования состоит в том, что ипотека недоступна для широкого слоя населения.
Причины, которые делают использование ипотечных кредитований для приобретения жилья недоступным и препятствуют развитию ипотеки, являются следующие.
Первое – это «бюрократическая волокита» . Так, для получения ипотечного кредита нужно собрать большое количество документов и пройти проверку банка. Однако за счет увеличения числа организаций, предлагающих услугу жилищного кредитования, повышается уровень конкуренции, так что некоторые кредитные организации в борьбе за клиента упрощают бюрократическую процедуру.
Программа Уралвнешторгбанка не случайно называется «Быстрые метры»: этот кредит можно получить непосредственно в день подписания заемщиком договора купли-продажи недвижимости, до государственной регистрации права собственности. Срок кредита составляет 10 лет, процентная ставка – 16% годовых в рублях [3.22,c.57].
По пути упрощения процедуры получения ипотечного займа пошел и Росбанк. Если раньше для того, чтобы взять кредит, клиенту нужно было предоставить более 30 документов, то сейчас достаточно нескольких: водительских прав, копии паспорта и диплома об образовании [3.22,c.57].
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
