178549 (627845), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Пример.

Около 90% спроса на складскую недвижимость приходится на Подмосковье и только 10% – на Москву. Наблюдается тенденция децентрализации спроса на удаленные от Москвы районы: около 30% потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км. Спрос потенциальных арендаторов все больше ориентируется на наименее загруженные направления: Каширское (юг), Новосимферопольское (юг) и Новорязанское (юго-восток) шоссе.

Основными арендаторами складских помещений, как и раньше, выступают сети супермаркетов, гипермаркетов («Ашан», «Рамстор», «Метро», «Перекресток», «Пятерочка»), магазины электроники («Техносила», «М-Видео», «Эльдорадо»), производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистические операторы (Национальная логистическая компания, FM Logistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании («Пятерочка», «Ароматный мир», «Ростикс групп», пивоваренная компания «Балтика» и др.) строить собственные складские терминалы.

В настоящее время девелопмент складской недвижимости развивается в двух направлениях. С одной стороны, на рынок выходят спекулятивные инвесторы, реализующие крупные проекты, рассчитанные в основном на западных арендаторов. С другой стороны, масштабное складское строительство разворачивают ведущие российские производители и сети. Рано или поздно эти тенденции приведут к насыщению рынка и снижению арендных ставок, которые сегодня неоправданно высоки. Качественные складские площади в среднем по стране стоят от 110 до 160 долл. за 1 м² в год. В Европе стоимость аренды складов на 20–30% ниже. [8]

2.5.2 Промышленный девелопмент

Промышленный девелопмент – наименее развитое направление девелопмента коммерческой недвижимости.

В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом: в основном этот сегмент представлен низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний день нет четких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости.

Также следует отметить, что очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в руках государства. Государственные структуры не обеспечивают эффективного использования производственных комплексов, а также создают определенные трудности при решении подобного рода проблем. Помимо государства крупнейшими владельцами производственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонного комплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственных помещений.

Специфика рынка коммерческой промышленной недвижимости такова, что новые объекты появляются, как правило под конкретного заказчика я либо на абсолютно новое месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных под иную производственную функцию. Свободной промышленной недвижимости, предназначенной к продаже на рынке, существенно меньше, чех спрос на нее.

Анализ рынка промышленного девелопмента показывает. что потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственные объекты, рассматривают площади от 500 до 15000 м². Отмечен существенный спрос на производственные комплексы высокого класса. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 м². но при этом количество предложении таких объектов невелико. Площади менее 500 м² наиболее актуальны в аренде. так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение.

Пример.

Правительство Москвы приняло программу «Пром-Сити» в ходе реализации которой будут выведены промышленные зоны за пределы городской черты, где предполагается создание промышленных территорий нового типа. Будет предложен перечень предприятий, которым предстоит переехать, Однако существуют определенные трудности в поиске инвесторов, которые согласятся ради участков в Москве профинансировать вывод промышленных предприятий, располагающихся там в данный момент.

Перспективы девелопмента промышленной недвижимости определяются спросом на промышленные объекты, который можно разделить на три вида.

1. Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный профиль.

2. Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях.

3. Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.

Аналитики компаний Cushman&Wakefield и Stiles&Riabokobylko отмечают, что рынок промышленной недвижимости находится сейчас в начальной стадии своего развития – в виде единичных проектов. Оформляющийся спрос и первые опыты девелоперов позволяют прогнозировать серьезный рост современного сегмента и активное развитие рынка производственных помещении в ближайшие годы. Вероятно, уже через два – три года на рынке будет статистически значимый объем предложения. Спрос, скорее всего, будет увеличиваться, с ориентацией на это будут расти и ставки аренды и продажи площадей. Доминирующей схемой девелопмента станет built-to-suite (заключение контракта на покупку здания, которое еще не построено). Возрастет потребность в производственных объектах с высоким уровнем развития инфраструктуры и коммуникации. Перспективы развития промышленной недвижимости в Москве пока неопределенны и могут быть прояснены лишь в среднесрочной перспективе. [8]

Заключение

Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости.

Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Суть девелопмента – управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости.

Цель девелопмента – создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.

Различают два основных вида девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

Проект – совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени.

Управление проектами – методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.

Особенности девелопмента на рынке жилья. При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.

Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика – разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Особенности девелопмента на рынке офисных помещений..При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важной является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы, – максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра класса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5–10 лет.

Особенности девелопмента на рынке гостиничных площадей. При выборе площадки под застройку гостиничного комплекса приоритетным является центр города и главные магистрали. Фактор экологии здесь также сохраняет свое значение. Также немаловажное значение имеет транспортная доступность объектов исторических ценностей и достопримечательностей города. В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц, которые могут купить либо арендовать гостиничный комплекс.

Архитектурная концепция здесь имеет немаловажное значение, как и планировочные решения. Планировочные особенности такие же, как и для жилой недвижимости: компромисс между максимальным увеличением полезной площади и долей технических помещений, который бы позволил сохранить принадлежность гостиницы к определенному классу.

Финансирование подобного проекта сходно с финансированием офисных помещений.

Особенности девелопмента на рынке торговых площадей. При выборе площадки под торговые комплексы ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 15 ноября 2001 года.

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года.

2. Статья 25 закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года.

3. Статья 1 Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 21 июня 1997 года.

Научная литература

1. Асаул АЛ. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2004.

2. Бережная О. Двадцать пять живых девелоперов // Эксперт. 2000. №41 (253).

3. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/ И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. – М.:КНОРУС, 2007.-184 с.

4. Девелопмент недвижимости: учеб. пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент орг.» / [Мазур И.И. и др.]; под общ. ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. – М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега – Л», 2010. – 928 с.: ил. – (Современное бизнес-образование).

5. Левин Л. Девелопмент: новое слово на рынке недвижимости // Недвижимость за рубежом и в России. 2003. №2.

6. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление проектами. Справочное пособие. – М.: «Высшая школа», 2001

7. Максимов С.Л. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003 г.

8. Moрус И.В. Проблемы управления многофункциональными комплексами. Реформы в России и проблемы управления – 2004: Материалы 19‑й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов. Вып. 1/ГУУ. М., 2004.

9. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса. – 2‑е изд.-ULI-THE URBAN LAND INSTITUTE, 2003 г. – 452 стр.

10. Управление недвижимостью: Учебник/под ред. С.Н. Максимова.‑М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008,432 с.

11. Управление проектами. Толковый англо-русский словарь-справочник / Под ред. проф. В.Д. Шапиро – М.: «Высшая школа», 2000.

12. Управление проектами: Учебное пособие / Под общ. ред. И.И. Мазура. – 2-е изд. – М.: Омега‑Л, 2004. – с. 664.

13. Цивилизованный девелопмент // Ведомости. 29.09.2003.

14. 
    недвижимости: Учебное пособие/ Гриненко С.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

Характеристики

Список файлов курсовой работы