178350 (627765), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Определим стоимость гостиницы «Украина» методом капитализации дохода.

Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости и определяется по формуле:

V = I/ R = NOI/ R, (3.1)

где V – стоимость недвижимости;

I – операционный доход, прибыль;

R – ставка капитализации, в %.

Ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным объектом и его стоимостью и определяется по формуле:

R = I/ V, (3.2)

Для определения ставки капитализации можно взять проданную в октябре 2005 г. гостиницу «Космос» ориентировочно за $25 млн. 570594 млн. руб.

Если предположить, что наполняемость гостиницы «Космос» составляла 40%, то из 1777 номеров постоянно были заселенными 711, и если предположить, что каждый номер сдавался в сутки по средней цене 2900 руб., то операционный доход за год составит:

1777 *40% * 2900 * 365 дней = 752593500 руб.

Если вычесть налог на прибыль и расходы на содержание гостиницы (из среднего расчета 27% от прибыли гостиницы), то получим:

752593500 руб. – ((752593500 руб. *0,24) + (752593500 руб. *0,27)) = 368770815 руб.

Тогда R определим по формуле 3.2:

R = 368770815 руб. / 570 594 000 руб. = 0,6463 или 64,63 %

Для определения текущей стоимости гостиницы «Украина» можно запланировать предполагаемую норму доходности из расчета, что рентабельность составляет 60%, т.к. у нее месторасположение лучше чем у гостиницы «Космос» и цена номера в сутки составляет 4100 руб.

Операционный доход за год составит:

1017 *60% * 4100 * 365 дней = 913 164 300 руб.

Если вычесть налог на прибыль и расходы на содержание гостиницы (из среднего расчета 27% от прибыли гостиницы), то получим:

913164300 руб. – ((913164300 руб. *0,24) + (913164300 руб. *0,27)) = 447450507 руб.

Планируемый срок эксплуатации 10 лет, а затем операция продажи, ставка рефинансирования равна 12% годовых.

Найдем капитализированный доход за 10 лет:

NOI = 447450507 руб.* (1 +1,12)¹ + 447450507 руб.*(1 +1,12)² + 447450507 руб.* (1 +1,12)³ + 447450507 руб.* (1 +1,12)⁴ + 447450507 руб.* (1+1,12)⁴ + 447450507 руб.* (1 +1,12)⁵ + 447450507 руб.* (1 +1,12)⁶ + 447450507 руб.* (1 +1,12)⁶ + 447450507 руб.* (1 +1,12)⁷ + 447450507 руб.* (1+1,12)⁸ + 447450507 руб.* (1 +1,12)⁹ + 447450507 руб.* (1 +1,12)¹⁰ = 8794453253 руб.

Тогда стоимость гостиницы «Украина можно определить по формуле 3.1:

V = 8794453253 руб./ 0,6463 =13 607 385 507 руб.

Таким образом, справедливая рыночная стоимость гостиницы «Украина» равна 13 607 385 507 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В условиях незавершенной приватизации государственных предприятий, а иногда и при повторных продажах наблюдается явная тенденция к существенному занижению действительной стоимости приватизируемых и перепродаваемых предприятий. По разным причинам задерживается начало процесса нормальной массовой оценки и последующей продажи урбанизированных, сельскохозяйственных и других земельных угодий отечества.

Экономические и социальные последствия такой недооценки более чем серьезны:

1. искусственно занижаются размеры национального богатства страны;

2. недополучение из-за границы крайне необходимых народному хозяйству инвестиций, задерживается приход в страну передовых технологий производства товаров и продуктов массового потребления, самых последних достижений научно-технического прогресса в мире;

3. высокая инфляция денежных средств;

4. замедленные темпы экономического развития и экономического роста народного хозяйства;

5. низкий уровень благосостояния народа;

6. невыход из рядов стран третьего мира при наличии объективных возможностей для преодоления отставания в развитии и перехода в группу наиболее развитых стран мира.

Практике занижения оценок стоимости приватизируемых, продаваемых впервые либо перепродаваемых предприятий в значительной степени способствуют перечисленные выше недостатки используемых оценщиками этих объектов рекомендуемых сегодня методов доходного подхода к определению их стоимости. Грубая недооценка стоимости средних и особенно крупных предприятий рано или поздно может привести к признанию итогов приватизации таких предприятий или торговых сделок по их купле-продаже недействительными с последующей переоценкой тех цен, по которым они были проданы другим владельцам. Методы доходного подхода к определению стоимости всех видов недвижимости разрабатывались в те времена, когда земля считалась общенародной собственностью и поэтому не оценивалась и не продавалась. Несметное богатство страны не имело стоимости и не участвовало в хозяйственном обороте, что в прежние годы и сегодня остается одной из самых главных причин нашей бедности, серьезного экономического отставания от многих других стран мира, в которых не было такого отношения к земельному вопросу. Несмотря на многочисленные и серьезные недостатки, используемые сегодня методы доходного подхода достаточно жизнеспособны, заслуживают существования, применения на практике и развития путем доработок и исправлений. Теоретическая часть работы содержит основные понятия по оценке недвижимости; описание подходов сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости; анализ методики оценки по выбранному объекту недвижимости.

В практической части работы была произведена оценка имеющегося здания гостиницы и справедливая рыночная стоимость гостиницы «Украина» составила 13 607 385 507 руб.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. – Владимир: Русская оценка, 2006. – 192 с.

2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 560 с.

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2007. – 618 с.

4. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – 206 с.

5. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2007. – 172 с.

6. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 657 с.

7. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, – 557 с.

8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 386 с.

9. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – 146 с.

10. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 543 с.

11. Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.

12. Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. – М.: Экономика, 2004. – 776 с.

13. Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – 515 с.

14. Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. – СПб.: Питер, 2007. – 437 с.

15. Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 447 с.

16. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – 480 с.

17. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер, 2007. – 566 с.

18. Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 680 с.

1 Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. – Владимир: Русская оценка, 2006. – С. 21

2 Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М, 2005. – С.23

3 Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, – С. 48

4 Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – С. 82

5 Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, 2007. – С. 15

6 Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С. 25

7 Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – С. 34

8 Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – С. 89

9 Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – С. 76

10 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – С. 185

11 Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. – М.: Экономика, 2004. – С. 195

12 Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – С. 85

13Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – С. 119

14 Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2007. – С. 26

15 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – С. 219

16 Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С. 129

17 Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – С. 65

18 Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. – М.: Экономика, 2004. – С. 546

19 Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – С. 187

Характеристики

Список файлов курсовой работы