178350 (627765), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Для определения значений показателя физического износа предприятия Иф предлагается использовать соотношение:

Иф = Апн - Аин / Апо, (2.4)

где Апн – амортизационные средства, начисленные на момент проведения оценочных работ, тыс. д.е.;

Аин – амортизационные отчисления, к моменту оценочных работ использованные по прямому назначению, тыс. д.е.;

Апо – общая сумма амортизационных отчислений предприятия, ожидаемая за весь срок его службы, тыс. д.е.

Следовательно, экономический износ предприятия может быть не функциональным, частично функциональным и полностью функциональным, в зависимости от того, какого типа его структурные рабочие места (СРМ) оказались утраченными. Если были утрачены только некоторые универсальные СРМ, большая часть которых еще осталась, то в таком случае наблюдается не функциональный экономический износ предприятия. При утрате отдельных универсальных и специализированных СРМ имеет место частично функциональный износ, а при закрытии только специализированных СРМ – полностью функциональный экономический износ предприятия, особенно тогда, когда утраченные СРМ последнего типа были в единственном числе. Иногда в случаях возникновения полностью функционального экономического износа предприятия, связанные с ними потери продуктивности приходится компенсировать за счет выполнения выпавших видов работ и изготовления выпавшей номенклатуры деталей на стороне по существующим расценкам на эти работы.¹⁹

Нормативно-доходный метод определения величины Осп пригоден для применения на любой стадии существования предприятия: в проекте, в только что построенном состоянии, на стадии освоения производственной мощности, в состоянии производственной, торговой или сервисной зрелости, на завершающем этапе своего жизненного цикла, перед перепрофилированием или окончательной ликвидацией. При этом величина Осп никогда, ни при каких обстоятельствах не может иметь и не имеет нулевого значения. Как минимум, рыночная стоимость оцениваемого предприятия не может быть меньше разницы между стоимостью его земельного участка и сметными затратами на ликвидацию и утилизацию подлежащих слому его строительных конструкций и списанных машин, оборудования и организационно-технической и технологической оснастки в той стадии, когда сносимое предприятие становится обременением занимаемого им земельного участка. В настоящее время определение ставки капитализации и соответствующего ей мультипликатора для каждого конкретного предприятия производят как методом экспертных оценок, так и по результатам специального структурного анализа цен состоявшихся торговых сделок по продаже-покупке предприятий на рынке этих объектов.

Поэтому, нормативно-доходный метод может давать заниженные оценки стоимости оцениваемых предприятий в тех случаях, когда стоимость производственной недвижимости и движимости этих предприятий оказывается существенно неадекватной их производственным и производительным возможностям, т.е. когда фактические значения удельных капитальных вложений в строительство этих объектов по тем или иным причинам значительно, а то и в разы превышают действующие для таких предприятий нормы удельных капитальных вложений. Например, если для сооружения данных предприятий используются самые качественные и дорогие строительные материалы, предусмотрены дорогое санитарно-техническое оборудование, современные отопительные и вентиляционные системы, кондиционеры, наблюдаются некоторые архитектурные излишества, имеются спортивные сооружения, сауны, бассейны, комнаты для фитотерапии, психологической разгрузки и т.д. Тогда, естественно, что между доходами предприятия и балансовой стоимостью его имущества пропорциональной связи не существует, поэтому в рассматриваемых случаях оценка стоимости таких предприятий должна производиться не только нормативно-доходным, но и затратным методом и за окончательную оценку следует принимать наибольшую их этих оценок.

3 ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ГОСТИНИЦЫ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

3.1 Сведения о последних сделках по приобретению коммерческой недвижимости в сфере гостиничного бизнеса

Для того чтобы определить стоимость оцениваемой гостиницы, необходимо рассчитать ставку капитализации дохода. Это можно сделать путем сравнения проданных за определенно время аналогичных объектов.

Для этого рассмотрим некоторые сведения о сделках купли-продажи гостиниц в России (таблица 3.1).

Таблица 3.1 – Краткие сведения о сделках купли-продажи гостиниц в России

Гостиница	Характерис-тика гостиницы	Дата продажи	Сведения о сделке	Оценочная стоимость	Цена продажи
1	2	3	4	5	6
Санкт-Петербург
Выборгская	1961 г.п., 394 номера, без капремонта, площадь 10,5 тыс. м.кв.	Сентябрь 2004	60% акций, на открытых торгах	135 млн. руб., ок. $4,5 млн.	Продана за стартовую цену, покупатель ООО «Росинвестпроект»
Чайка	1988 г.п., без капремонта, 198 номеров, площадь – 13,4 и 4,1 тыс. м.кв.	Сентябрь 2004	60% акций, на открытых торгах	100,5 млн. руб.	Продана за стартовую цену, покупатель ЗАО «Балтинвест-ЛК»
Киевская	1961 г.п., 309 номеров, без капремонта, площадь – 9,6 тыс. м.кв.	Сентябрь 2004	55,02% акций на открытых торгах	70 млн. руб.	За стартовую цену, ООО «Европа»
Южная	1914 г.п., 1958 г. – реконструкция, 130 номеров, площадь – 6139 м.кв.	Сентябрь 2004	60% акций, на открытых торгах	53 млн. руб.	За 70 млн. руб., компания «Бизнес-СИТИ»
Турист	1958 г.п., 113 номеров, без капремонта, 5637 кв. м.	Сентябрь 2004	75% акций на открытых торгах	53 млн. руб.	За 122 млн. руб., компания «Бизнес-СИТИ»

Продолжение таблицы 3.1

1	2	3	4	5	6
Москва	1976 г.п., 735 номеров, 2002 год – реконструкция, ок. 100 тыс. м.кв.	Ноябрь 2004	74,42% акций, на торгах	443,2 млн. руб.	Куплена за 1,1 млрд. руб., ЗАО «Центр инвестирования»
Октябрьская	1851 г.п., с капремонтом, 670 номеров, 51 тыс. м.кв.	Март 2005	60% акций, на торгах	312,4 млн. руб.	Куплена за 1383,4 млн. руб., ООО «Северная столица»
Прибалтийс-кая	1978 г.п., 2004 г – реконструкция, 1200 номеров, 82597 м.кв.	2005	49% акций	510 млн. руб. (Деллойт& Туш)	Продано акционеру ЗАО «Центр водных развлечений»
Пулковская	1981 г.п., 840 номеров, площадь 59717,6 м.кв., реконструкция в 2003-2004 гг.	2005	74,9% акций	511,3 млн. руб. (Эрнст&Янг)	Продано ООО «Мир Кемпи Хотелз»
Астория	1912 г.п., 2002 г. – реконструкция, 223 номера, более 10 тыс. м.кв.	Ноябрь 2004	23,33% акций	488 млн. руб. (Д&Т)	Продано ООО «Рокко Форте Астория Груп»
Дессон-Ладога	1964 г.п., 1994 г. реконструкции, 10 тыс. м.кв., 96 ном.	Апрель. 2005	50% акций	66,230 млн. руб.,	Продано Desson Russia Dev. Ltd. (Сянган)
Невский Палас	1891 г.п., 1993 г. - реконструкция, 283 номера	Ноябрь 2001	97% акций	Долги австрийскому банку «Кредитанштальдт»	Продано за 130 млн. долларов, плюс права аренды с последующим выкупом 2-х прилежащих домов. Расторгнут договор на управление с Шератоном
Гранд-отель Европа	1824 г.п., 1991 г. реконструкции, 301 номер	Март 2005	51%	н/д	Покупатель: Ориент Экспресс-отель, $95 млн. (по сообщ. прессы), выкуплен договор управления

Продолжение таблицы 3.1

1	2	3	4	5	6
Сокос-отель	Строится 280 номеров, 25 тыс. м.кв.	Март 2006	Покупка строящегося здания	$50 млн.	н/д
Москва
«Украина»	1957 г.п., 1017 номеров, без капремонта, 73283 м.кв.	Ноябрь 2005	100% акций	$157 млн., 4360,298 млн. руб.	Продана на открытых торгах ООО «Бисквит». Цена продажи 7881 млн. руб. ($275 млн.)
«Космос»	1979 г.п., 1777 номеров, без капремонта, 109261 м. кв.	Октябрь 2005 Февраль 2006	25% акций (доля Альфа Эко) 20% акций (доля города)	Торги не предусматривали предварительной оценки	Ориентировочно $25 млн. 570594 млн. руб., ВАО «Интурист».
«Белград»	1973 г.п., 2003 г. - реконструкция, 252 номера, 24 358 кв. м.	1999	100%	Конкурс с инвестиционными условиями, $17 млн.	По цене предложения.
Пекин	1955 г.п., без реконструкции. 139 номеров, 25,9 тыс. м.кв.	2006	Доля Москвы	1,7 млрд. руб.	Оплачено акциями ВАО Интурист
Регионы
Астрахань, г-ца «Астраханская»	176 мест, 1980 г. реконструкции, ок. 6500 тыс. м. кв.	Ноябрь 2005	100%	107 млн. руб.	ООО Три кота», 125 млн. руб. На торгах
«Северная», Петрозаводск	180 номеров	Сент. 2005	100%	$1 млн.	ООО «Интурист Хотел Груп» за заявленную цену

3.2 Определение стоимости гостиницы методом капитализации доходов

Метод капитализации доходов дает самые убедительные и приемлемые для получения окончательной стоимости отеля заключения. Применение соответствующей ставки доходности позволяет получить результат, наиболее точно отражающий ожидания покупателей, которые приобретают гостиничную недвижимость, основываясь на уровне генерируемого ею потока дисконтированных денежных средств.

Гостиница «Украина» 1957 г. постройки, 1017 номеров, без капремонта, площадь 73283 м.кв.. Продана в ноябре 2005 года на открытых торгах ООО «Бисквит». Цена продажи 7881 млн. руб. ($275 млн.) Первоначальная заявленная цена $157 млн., 4360,298 млн. руб.

Характеристики

Список файлов курсовой работы