176909 (627196), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Заявление представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

2. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора купли-продажи, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).

Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества установлена с физических лиц в размере 500 руб., с юридических - 7500 руб.

3. Документы о субъектах права (продавца и покупателя).

1) если сторона (продавец или покупатель) является физическим лицом (в том числе его уполномоченным представителем), она предъявляет документ, удостоверяющий личность. Копия этого документа не представляется;

2) если сторона (продавец или покупатель) является юридическим лицом, то она представляет:

• копию свидетельства или другого документа о государственной регистрации юридического лица;

• копии учредительных документов юридического лица с изменениями, дополнениями и со свидетельствами о регистрации данных изменений;

• копии документов, подтверждающих полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего (копии протоколов общих собраний участников юридических лиц либо копии протоколов решения совета директоров (наблюдательных советов) о назначении (об избрании) директора, генерального директора и т. д. или выписок из них, верность которых подтверждена подписями соответствующих руководителей и печатью организации;

• копию документа налоговой инспекции о присвоении ИНН.

• Копии документов о государственной регистрации юридического лица и учредительных документов должны быть нотариально заверены. Не удостоверенные нотариально копии принимаются регистрирующим органам с обязательным предъявлением подлинников этих документов.

4. Подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца по договору на отчуждаемое жилое помещение, если права не зарегистрированы в ЕГРП. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРП, то продавцу необходимо представить копию и подлинник свидетельства о регистрации права собственности на данное жилое помещение.

5. Подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, удостоверенные органами, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, а также копии этих документов.

6. Подлинники договора купли-продажи жилого помещения не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается покупателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

7. Подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

8. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение (квартира) находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении (квартире) проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.

9. При государственной регистрации договора продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение необходимо также представить согласие другого собственника на продажу этого жилого помещения в письменной форме или отказ остальных участников общей долевой собственности от покупки доли в жилом помещении, если жилое помещение находится в общей долевой собственности.

Порядок оформления права собственности на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация права собственности является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В случае, если продаваемая квартира (жилое помещение) приобретена до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ и нет свидетельства о праве собственности на это жилое помещение, то продавцу необходимо сначала получить свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества (квартиры) и только потом можно зарегистрировать переход права собственности на эту квартиру от продавца к покупателю.

Для того чтобы провести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю, заявителями (покупателем) наряду с документами, которые представлялись для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, дополнительно предъявляются:

1. Заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

2. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).

Здесь следует заметить, что государственные пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения и за регистрацию перехода права собственности платятся отдельно друг от друга. При этом в случае перехода права собственности государственную пошлину уплачивает только заявитель, то есть покупатель.

3. Подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий, когда договор продажи совершен под условием. Например, такое условие, как обязательства по договору купли-продажи, возникает только после того, как продавец исполнит свои обязательства по договору залога.

Надо учесть, что стороны могут обратиться в регистрирующий орган одновременно с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение. Тогда в регистрирующий орган представляется пакет документов, установленных разделом II и разделом III инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

Если же вы решили регистрировать договор купли-продажи жилого помещения и переход права собственности на жилое помещение в два этапа, то сначала регистрируется договор купли-продажи. И уже после этого покупатель регистрирует переход права собственности на жилое помещение. Вместе с тем, если договор купли-продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, указанных в разделе II Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора.

3.2 Определение цены сделки

Стоимость оцениваемой жилой недвижимости будет определяться сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

• Объект не должен быть уникальным.

• Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

• Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными особенностями. Исходной посылкой является развитие рынка недвижимости и информации о нем. Основополагающий принцип – принцип замещения, а именно, при наличие на рынке схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется покупка объекта схожей полезности.

Этапы сравнительного подхода:

1. Изучается состояние рынка недвижимости и сегментов, которому принадлежит объект, подбираются аналоги

2. Детально сравнивается объект-аналог с нашим объектом

3. Вносятся поправки в цены продаж объектов-аналогов на основе выявленных различий

4. согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится величина рыночной стоимости нашего объекта на основе цен аналогов.

Сходные объекты бывают по назначению, качеству, правам, местоположению, физическим характеристикам, по платежеспособности собственности, возможности финансирования

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка и при одинаковых условиях: экспозиция, срок окупаемости, независимость сделки

В данном методе используются различные единицы сравнения: за га, за сотку, за кв.м.

Классификация и суть поправок:

поправки бывают:

- процентные и коэффициентные

Они вносятся путем умножения цены продажи ( или единицы сравнения) на %

Если оцениваемый объект лучше аналога, то к аналогу вносятся повышающий коэффициент. К ним относятся: поправки на местоположение, износ, время продажи

- стоимостные (денежные поправки)

Могут быть применяемые: а) к цене единицы сравнения (к га, кв.м., сотка). Если объект лучше сопоставимого, то вносятся положительные поправки

б) в целом к объекту: поправки на наличие дополнительных улучшений.

Для расчета поправок применяются следующие методы:

1. метод парных продаж

2. экспертный метод

3. статистический метод

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам использовалось периодическое издание «Зеленая площадь» № 19 (341) от 31 мая 2010 года.

Таблица 2. Данные об объектах-аналогах

Таблица 3 – Расчет стоимости объекта сравнительным подходом

Корректировка на этаж: ОА1 и 7 отличаются только этажностью, все остальные характеристики у них совпадают, следовательно разница в цене =14,5 будет являться повышающей для объекта ОА1.

Характеристики

Список файлов курсовой работы