144495 (620604), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Схема 2. Строительство с учетом инвестиционного договора с администрацией

Администрации может принадлежать земля или старое строение, которое нуждается в реконструкции. В этом случае инвестор выкупает у администрации право на производство реконструкции или застройки. В обмен на данное право инвестор обязуется передать администрации либо часть отреконструированного здания, либо часть квартир в построенном на отведенном участке здании. С администрацией заключается отдельный договор.

На схеме 3 приведена ситуация, при которой инвестор самостоятельно заключает договоры с подрядными строительными организациями.

Схема 3. Использование технического заказчика

Заказчик-застройщик выполняет свои функции только как подрядная организация, которая осуществляет технический надзор за строительством.

1.3 ДОГОВОРНАЯ СИСТЕМА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Договоры в строительстве заключаются между субъектами строительной деятельности. Таким образом, они могут быть заключены между:

• администрацией и инвестором;

• инвестором и соинвестором;

• инвестором и заказчиком-застройщиком;

• инвестором и генподрядчиком;

• заказчиком-застройщиком и генподрядчиком;

• генподрядчиком и субподрядчиком.

Между администрацией и инвестором заключается инвестиционный договор. По такому договору администрация передает право на застройку. В свою очередь инвестор обязуется произвести расселение жилого фонда или передать администрации часть квартир в построенном доме. По инвестиционному договору администрация может передавать в собственность инвестора производственные здания. В этом случае инвестор принимает на себя обязательство произвести ремонт или реконструкцию других зданий, принадлежащих администрации города. В некоторых городах (например, в Нижнем Новгороде) такие инвестиционные договоры имеют название «договор о совместной деятельности». Следует отметить, что совместная деятельность по данным договорам не осуществляется. У городской администрации и инвестора разные цели, поэтому нельзя такой договор рассматривать как договор о совместной деятельности. Неправильное название договора может ввести в заблуждение бухгалтера. В итоге будут неверно организованы бухгалтерский учет (по правилам совместной деятельности) и исчисление налоговой базы. В гражданском законодательстве не запрещено использовать такие формы договоров, которых нет в ГК РФ, поэтому рекомендуем называть договор инвестиционным. Учет по такому договору должен быть организован как при осуществлении инвестиционной деятельности. Между инвестором и соинвестором заключается договор, который носит название «Договор долевого строительства». Очень часто заказчик-застройщик сам выступает в роли основного инвестора. Такое случается, когда организации, выполняющей функции заказчика-застройщика, принадлежит право застройки, и часть построенного здания должна принадлежать этой организации. К моменту окончания строительства заказчик-застройщик может продать свою долю в здании, но на первом этапе именно он выполняет функции основного инвестора, и эти функции он осуществляет на протяжении всего строительства. Именно поэтому многие соинвесторы заключают с заказчиком-застройщиком договор долевого строительства. Правила составления договора долевого строительства не указаны в ГК РФ, поэтому заключается он в произвольной форме. Однако если происходит строительство многоквартирного дома, то ряд условий договора определяется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По договору участия в долевом строительстве основной инвестор обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства соинвестору. Последний обязуется уплатить соответствующую цену и принять объект долевого строительства недвижимости. В соответствии с действующим законодательством договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать:

1. определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

2. срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4. гарантийный срок на объект долевого строительства.

В Законе установлено, что в случае отсутствия в договоре перечисленных условий он считается незаключенным. Цена может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг основного инвестора (застройщика). Если по окончании строительства выяснится, что стоимость построенного здания меньше суммы инвестиций, то остаток денежных средств, полученных основным инвестором, должен быть возвращен соинвесторам. Возврат средств не будет производиться только в том случае, если это предусмотрено договором. В своей деятельности по привлечению соинвесторов и организации строительства основной инвестор (застройщик) несет расходы. Это могут быть расходы на командировки, рекламу, представительские расходы и др. Такие расходы он имеет право осуществлять только в размере и случаях, указанных в договоре. Отношения субъектов строительной деятельности с генподрядчиком и субподрядчиком осуществляются на основании договора строительного подряда. По такому договору подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. С договором на строительство подрядчик получает от заказчика техническую документацию на строительство, которая определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и смету, определяющую цену работ. Состав и содержание технической документации должны быть определены в самом договоре подряда. Все работы на объекте строительства необходимо осуществлять в строгом соответствии с данными документами. Назначение технической документации состоит в том, что ею устанавливаются объем и содержание работ, которые должен выполнять подрядчик, а также то, каким требованиям, прежде всего с точки зрения их качества, должны соответствовать работы. Проектной документацией являются графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий, сооружений и их частей, а также благоустройство их земельных участков. Обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями или оборудованием, несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик. А вот риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик независимо от условий договора. Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и порядке, которые установлены договором строительного подряда. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств по выполнению работ других лиц (субподрядчиков). В этом случае он выступает в роли генподрядчика. Генеральным подрядчиком является организация с правами юридического лица, принявшая на себя выполнение работ по договору подряда и привлекшая к их выполнению других лиц (субподрядчиков). Генподрядчик может передать субподрядчикам весь объем работ, сохраняя за собой общие функции по руководству и организации выполняемых работ. Генподрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Субподрядчиком является организация с правами юридического лица, привлеченная генподрядчиком по субподрядному договору для выполнения работ, предусмотренных договором подряда. Субподрядный договор — это такой же договор подряда, к нему применяются обычные требования гражданского законодательства о договоре подряда. На крупных стройках генподрядчик, как правило, привлекает для осуществления работ две и более субподрядные организации. Кроме того, встречаются случаи заключения субподрядчиком нового субподрядного договора (так называемый двойной субподряд), что действующим законодательством не запрещается. В договоре подряда обязательно должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между заказчиком и подрядчиком в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы или иные промежуточные сроки. Начальный и конечный сроки выполнения работ являются существенными условиями договора подряда: при их отсутствии договор считается незаключенным. Подрядчик несет финансовую ответственность за нарушение сроков выполнения работы — как начального и конечного, так и промежуточных.

Стоимость подрядного договора включает издержки подрядчика и его вознаграждение, т. е. прибыль. Она может определяться несколькими способами.

Во-первых, стоимость работ может быть четко определена в тексте договора, что практикуется при малом объеме подрядных работ.

Во-вторых, в договоре может быть указан способ определения цены (например, котировки определенного рынка или биржи), что на практике бывает редко.

В-третьих, стоимость работ может определяться сметой, которая содержит постатейный перечень затрат на выполнение работ, прилагается к договору и является его частью.

Смета чаще всего рассматривается как обязательный документ договора строительного подряда. При существенном возрастании стоимости материалов и покупного оборудования, а также оказываемых подрядчику третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование — расторжения договора. В современных условиях, в связи с ростом курса доллара и инфляцией такое увеличение стоимости договора в строительстве используется постоянно.

2. УЧЕТ ЗАТРАТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТОВ

2.1 УЧЕТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Особенностью строительных работ является длительность производственного цикла. Как правило, выполнение подрядных договоров занимает более одного месяца. В этом случае в учете образуется остаток незавершенного строительного производства, т. е. работы, которые фактически выполнены подрядчиком, но еще не сданы заказчику. К незавершенному строительному производству относятся незаконченные работы по подрядным договорам, являющимся объектами учета затрат. В состав незавершенного производства включаются затраты на выполнение строительных работ собственными силами, а также стоимость работ субподрядных организаций, принятых и оплаченных генподрядчиками за период с начала исполнения договора на строительство. Фактическая себестоимость строительных работ, выполняемых собственными силами, учитывается на отдельном субсчете счета 20 «Основное производство» и определяется общей суммой затрат строительной организации на производство таких работ:

Дебет сч. 20 Кредит сч. 10 — списаны материалы;

Дебет сч. 20 Кредит сч. 70 — начислена заработная плата; Дебет сч. 20 Кредит сч. 02— начислена амортизация основных средств.

При формировании строительной организацией себестоимости строительных работ следует иметь в виду, что методы оценки материальных ресурсов, списываемых в производство, а также методы распределения отдельных видов расходов (накладных, по эксплуатации строительных машин и механизмов, приходящихся на сданные заказчику работы, и др.) по объектам учета применяются строительной организацией без изменения в течение отчетного года и составляют элементы его учетной политики. Выполненные субподрядными организациями, принятые и оплаченные генеральным подрядчиком комплексы специальных строительных работ учитываются генеральным подрядчиком до их сдачи заказчику по договорной цене на счете 20 в составе незавершенного строительного производства на отдельном субсчете как выполненные субподрядными организациями и не включаются в себестоимость собственных строительных работ генподрядчика:

Дебет сч. 60 Кредит сч. 51 — произведена оплата субподрядчику; Дебет сч. 20, субсч. «Субподрядное выполнение» Кредит сч. 60 — приняты в состав незавершенного производства субподрядные работы.

Для определения затрат на производство строительных работ по строительному участку и в целом по строительной организации (структурному подразделению) объекты учета можно группировать в регистре бухгалтерского учета по принадлежности к строительному участку, а внутри строительных участков — по видам работ (строительные работы, монтаж оборудования, капитальный ремонт и другие виды строительных работ). Стоимость выполненных работ (фактических затрат организации) работники бухгалтерии определяют на основании такого документа, как журнал учета выполненных работ (форма № КС-6а). Форма применяется для учета выполненных работ и является накопительным документом, на основании которого составляются акт приемки выполненных работ по форме № КС-2 и справка о стоимости выполненных работ по форме № КС-3. Журнал учета выполненных работ ведет исполнитель работ по каждому объекту строительства на основе замеров выполненных работ и единых норм и расценок по каждому конструктивному элементу или виду работ. В журнале указывается сметная (договорная) стоимость в соответствии с договором подряда (субподряда). Сметная стоимость определяется из подрядного договора на основании сметы. Как указывалось, смету составляют исходя из единичных норм каждого конструктивного элемента работ. Соответственно в журнале есть все те же разделы. При фактическом выполнении строительной работы ответственный руководитель заносит информацию в журнал. Каждая работа разбивается на конструктивные элементы, и в журнал вносятся наименования конструктивных элементов и видов работ. Затем указывается номер единичной расценки, который определяется по справочнику и должен соответствовать смете. После этого в соответствующие разделы таблицы формы вносятся следующие данные^-.

• единица измерения;

• цена за единицу;

• количество работ по смете;

• сметная (договорная) стоимость.

Эти данные являются базовыми. Они зависят от самой сметы и не зависят от фактического выполнения работ. Фактическое выполнение указывается в графах «Выполнено работ», которые разбиваются по месяцам, с учетом количества и стоимости работ за месяц, а также стоимость фактически выполненных работ с начала строительства. В конце таблицы в специальной строке указываются «Накладные и прочие расходы». Они отражаются на основе смет этих расходов за отчетный период в размерах, определяемых в соответствии с принятой в строительной организации методикой. На основании журнала форма № КС-ба заполняется акт выполненных работ (формы № КС-2 и № КС-3). Сравнивая формы № КС-ба и № КС-2, можно определить, какие работы заказчик принял, а какие — нет. Сравнение необходимо проводить как за расчетный месяц, так и нарастающим итогом. Отметим, что форма № КС-ба должна заполняться по плановым (сметным) ценам. Но в действительности цены, скажем, на материал могут различаться. В смете и форме № КС-2 зачастую указывается «Удорожание стоимости материалов». В отдельно взятой строке по элементу работ такая сумма, как правило, не указывается, поэтому бухгалтеру необходимо перевести плановые цены в фактические (по наименованию материала и его количеству).

Пример. В форме № КС-6а указано, что было использовано 200 л краски по расчетной цене 50 руб. за литр на сумму 10 000 руб. Фактически в производство было передано 300 л краски по цене 85 руб. за литр. Цена краски, переданной со склада на объект строительства, определяется согласно учетной политике (например, по средней):

Дебет сч. 20 Кредит сч. 10 — 25 500 руб. — списана краска (300 л х х 85 руб.).

Характеристики

Список файлов курсовой работы