37478 (607145), страница 9

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 9)

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

Отказывая в удовлетворении жалобы, суд исходил из того, что Б. не имеет прописки в Краснодарском крае и в соответствии с требованиями ст. 35 Закона Краснодарского края «О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края» (принятого Законодательным Собранием Краснодарского края 7 июня 1995 г.), предусматривающей запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности, нотариус обоснованно отказал в удостоверении договора дарения квартиры.

Этот вывод ошибочен, поскольку сделан без учета требований п. 2 ст. 209 ГК РФ.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 7 постановления от 31 октября 1995 г. «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия», если при рассмотрении конкретного дела суд установит, что подлежащий применению акт государственного или иного органа не соответствует закону, он в силу ч. 2 ст. 120 Конституции РФ обязан принять решение в соответствии с законом, регулирующим данные правоотношения. Конституцией РФ предусмотрено, что ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании федерального закона (ст. 55).

Согласно ст. 8 Закона РФ от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ в соответствии с законами РФ может быть ограничено в пограничной полосе; в закрытых военных городках; в закрытых административно-территориальных образованиях; в зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случаях опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение.

Указание в ст. 35 Закона Краснодарского края «О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края» на то, что нотариальные конторы вправе оформлять договоры отчуждения жилья независимо от форм собственности только при наличии у лица, приобретающего жилье, постоянной регистрации по месту жительства в Краснодарском крае или постоянной регистрации по месту жительства свыше 10 лет в Республике Адыгея, не соответствует требованиям ч. 2 ст. 3 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», согласно которой регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией и законами, конституциями и законами республик в составе Российской Федерации.

Судебные постановления были отменены в связи с неправильным применением норм материального права⁵⁰.

Еще момент. Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения пожертвование.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника⁵¹.

В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК РФ, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты⁵².

Помимо дарения, Гражданский кодекс РФ предусмотрел новый (или хорошо забытый) вид дарения — пожертвование. Согласно ст. 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель должна не противоречить функциональному назначению жилых помещений — проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства. Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Пожертвование жилища гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено условием использования его по определенному назначению (например, в качестве детского дома). При отсутствии какого-либо условия пожертвование жилого помещения гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести учет всех операций по его использованию. В тех случаях, когда использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя, по решению суда. Использование пожертвованного жилища не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении дипломной работы подведем ее итоги.

Недвижимое имущество (в частности жилые помещения) всегда являлось одним из основных вопросов в юриспруденции. В соответствии с п.1 ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В настоящее время, а особенно в условиях глобального экономического кризиса сложившуюся ситуацию в сфере жилищных правоотношений обострилась особенным образом. Это не адекватные цены на жилье, неопределенная ситуация в отношении квартир, находящиеся в муниципальном, жилищном фонде и т.д.

Исходя из того, что недвижимое имущество является одним из самых актуальных и проблемных вопросов в современном обществе, то ему требуется повышенное внимания со стороны государства путем правового регулирования. По оценке практикующих адвокатов, не менее 90% гражданско-правовых вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жилищем. Также отметим , что граждане, которые будут обращаться к юристам, адвокатам с вопросами, так или иначе связанные с жильем будут расти. Это связано с тем, что преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что даже опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

1. Подведем итоги исследования договора социального найма.

Данный договор регламентирован главой 35 ГК РФ, ЖК РФ, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Является одним из наиболее часто применяемых договоров в Российской Федерации в сфере жилищных правоотношений. Его социальную значимость сложно переоценить, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью реализации гражданами РФ своего конституционного права на жилище.

В соответствии с нормами ГК РФ, а также с целью защиты прав граждан на получение качественных услуг собственникам жилищного фонда либо управомоченным ими лицам в обязательном порядке заключать договоры найма жилого помещения (и социальный найм, и коммерческий) в письменной форме со всеми необходимыми приложениями, и установить для него такой же обязательный порядок регистрации как и для других сделок с недвижимым имуществом. Данные мероприятия позволят привести законодательство, регулирующее правоотношения в сфере найма жилых помещений в соответствии с теми требованиями, которые предъявляет современное цивилизованное сообщество.

Помимо договора найма в работе были исследованы договоры купли-продажи, дарения и мены. Раскрыто их содержания, выделены актуальные проблемы правоприменительной практики, обозначены тенденции развития данных юридических фактов в сфере жилищных правоотношений в условиях мирового финансово-экономического кризиса.

2. Договор купли-продажи является одним из наиболее часто применяемых договоров в отчуждении и приобретении недвижимости. Выделение в главе 30 ГК РФ специальных правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.

Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены;

Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по срав­нению с другими объектами обладает, как правило, повышенной цен­ностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей;

В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законода­тельством устанавливается ряд ограничений по их участию в граждан­ском обороте;

Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также придает особенности правового регулирования данного вида правоотношений. Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, регламентирован в ст.454 ГК РФ и дополняется специальными правовыми нормами о продаже недвижимости. Договору продажи недвижимости присущи общие для всех догово­ров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность. Но есть особенность- предмет договора. Именно предмет договора является тем отличительным при­знаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязы­вает стороны зарегистрировать договор, в противном случае договор считается не заключенным (ст. 558 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна государственная регистрация сделки, а затем или одновременно регистра­ция перехода права собственности, что предусмотрено ст. 551 ГК РФ.

3. Договор мены. Обмениваемые жилые помещения должны быть равноценны, если же существует различие по цене между имуществом, предоставляемым по договору, то сторона предоставившая имущество, цена которого ниже, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать имущество, если иное не предусмотрено договором.

Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.

При оформлении договора мены требуется обращение сторон в органы местного самоуправления за принятием ей разрешения об обмене жилых помещений и последующее нотариальное оформление сделки по месту нахождения жилого помещения, принадлежащего собственнику или нанимателю.

Сложность заключается в том, что у одной из сторон договора возникает, а у другой - прекращается право собственности на жилье. В связи с этим, не понятно, какая же выгода собственнику становится нанимателем. Однако это можно объяснить тем, что собственник приобрел свое помещение на основе гражданско-правовой сделки, а не на факте приватизации, и хочет произвести его мену на неравноценное (большее) жилье нанимателя с доплатой и потом приватизировать это помещение, а нанимателю необходимо меньшее в связи с нехваткой средств на оплату коммунальных услуг.

Также может возникнуть вопрос, к какому виду договоров относить данную сделку, - к договору мены или договору обмена жилыми помещениями. Существуют следующие отличия между этими договорами:

во-первых, при мене стороны руководствуются гражданским законодательством, а при обмене жилищным;

во-вторых, различен порядок оформления договоров, так для меняющихся нотариальное оформление договора и регистрация обязательны, а для обменивающихся все производиться через местную администрацию;

в-третьих, для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается (например, существенное ухудшение жилищных условий в связи с обменом);

в-четвертых, при мене обе стороны являются собственниками жилья, а при обмене - нет;

в-пятых, при мене происходит переход права собственности, а при обмене - права пользования. Договор, где сторонами являются собственник и наниматель можно сравнить с этими положениями. Получается, что оформление данного соглашения происходит как в договоре обмена - через администрацию, но в то же время, с нотариальным заверением и регистрацией, как при мене. Здесь происходит как передача права собственности, так и передача права пользования.

Характеристики

Список файлов курсовой работы