33328 (605391)
Текст из файла
Министерство образования российской федерации
Сибирская государственная автомобильно-дорожная академия
(СибАДИ)
инженерно-строительный институт
Кафедра «Экономика и управление недвижимостью»
Курсовая работа
по дисциплине «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»
на тему: «Сделки на рынке недвижимости. Договор купли-продажи предприятия »
Выполнил студент гр. ЭУН
__________
Приняла преподаватель
Левочко В.В.__________
г. Омск 2006 г.
Содержание
Введение
1. Сделки на рынке недвижимости
1.1. Особенности сделок с недвижимостью
1.2. Предприятие как особый объект гражданских прав
2. Договор купли-продажи предприятия
2.1. Понятие, стороны и предмет договора
2.2. Заключение, государственная регистрация и исполнение договора
2.3. Последствия передачи покупателю предприятия с недостатками
2.4. Особенности продажи предприятия при банкротстве
2.5. Особенности продажи заложенных предприятий при обращении на них взыскания
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время.
В данной курсовой работе подробно изложено об особом объекте гражданских прав – предприятии, а также об особенностях правового регулирования совершаемых с ним сделок купли-продажи.
Предприятие - это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов. Причем предприятием признается только тот имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности. И в качестве такого комплекса предприятие является неделимым объектом.
Выбор данной темы обусловлен двумя причинамм. Во-первых, потому что предприятие - это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже сложной) и может не содержать недвижимых вещей в своем составе, являясь исключением из общего правила о том, что недвижимостью признаются только вещи. Термин «предприятие» не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, однако специально оговаривается в ст. 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости.
Признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. Полагаю, что это очень интересно и требует более тщательного изучения.
Во-вторых, моя будущая профессия непосредственно связана с гражданско-правовыми сделками в сфере недвижимости.
Целью курсовой работы является изучение договора купли-продажи предприятия как особой сделки на рынке недвижимости.
Данная курсовая работа состоит из двух глав. В первой главе рассматриваются особенности сделок на рынке недвижимости, а также понятие и особенности предприятия, которое является предметом сделки купли-продажи предприятия.
Вторая глава посвящена подробному изучению договора купли-продажи предприятия, особенностям продажи предприятий-банкротов, предприятий с недостатками, продаже заложенных предприятий при обращении на них взыскания.
1.Сделки на рынке недвижимости
1.1.Особенности сделок с недвижимостью
Традиционно рынок недвижимости разделяется на три основные товарные сектора (рынка):
- рынок земли;
- рынок нежилых помещений (зданий);
- рынок жилых помещений (зданий).
Рынки недвижимости функционируют посредством совершения операций, каждая рыночная операция — это гражданско-правовая сделка. Для этого прежде всего необходимо рассмотреть гражданско-правовой режим недвижимости как объекта оборота (товара) и конкретных видов операций (сделок). [7, стр.399]
Сделки с недвижимостью — часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами гражданского права (Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ), так и специальными законодательными и подзаконными актами (Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Положение о порядке и условиях продажи муниципального жилья в г. Москве и др.). [9, стр. 64]
Сделкой называют осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. [6, стр.138]
Прежде чем определять особенности сделок с недвижимостью, законодатель должен был установить в целом тот объем и те пределы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ранее в советском праве недвижимость была исключена из оборота практически полностью, то в соответствии с действующим законодательством недвижимое имущество предполагается находящимся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оно исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона.
При этом никаких общих ограничений оборота недвижимости в действующем законодательстве не предусмотрено. Ограничения касаются в основном земель и иных природных объектов. Оборот их осуществляется в той мере, в какой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК).
Круг сделок с недвижимостью весьма широк и охватывает собой практически все основные виды гражданско-правовых договоров. Все сделки с недвижимостью можно классифицировать в зависимости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, к первой группе следует отнести сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Ко второй группе относятся сделки аренды, найма жилого помещения, доверительного управления недвижимым имуществом, ипотеки, безвозмездного пользования недвижимым имуществом.
Особенности правового режима сделок с недвижимостью сводятся в основном к тому, что они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой такие сделки ничтожны, причем договор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что вполне допустимо при заключении многих иных письменных сделок) [5, стр.38-39].
В отдельных случаях (договор ипотеки - ст. 339 , ренты - ст. 584 ГК РФ) закон требует нотариального удостоверения сделки, хотя нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом действующего отечественного гражданского законодательства. В то же время по желанию сторон сделки удостоверена нотариусом может быть любая сделка с недвижимостью, т. е. даже в тех случаях, когда это по закону не требуется.
В ряде случаев сделка с недвижимостью приобретает юридическую силу только после её государственной регистрации, которая предписывается ГК РФ, но в отношении отдельных видов сделок необходимость их государственной регистрации может быть также (в дополнение к ГК РФ) установлена иными федеральными законами. При этом в одних случаях закон требует государственной регистрации только перехода права собственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений, при передаче недвижимости в доверительное управление), в других случаях необходима государственная регистрация и самой сделки, в силу которой происходит смена собственника недвижимости или такое право обременяется правами других лиц (купля-продажа жилых помещений и др.), и перехода права) [5, стр. 39].
К особенностям сделок с недвижимостью следует отнести и то, что в отличие от других сделок, связанных с переходом вещи в собственность или пользование другого лица и не требующих обязательного указания на цену договора, сделка с недвижимостью не может считаться заключенной при отсутствии в ней условия о цене. Предмет и цена - существенные условия для любой сделки с недвижимостью. Кроме того, в подзаконных нормативных актах, связанных с куплей-продажей, арендой недвижимости, как правило, называются и иные существенные условия соответствующих договоров (распределение риска гибели недвижимости, являющейся предметом сделки, обязательность её страхования арендатором в пользу арендодателя и др.). [10, стр. 115].
Цель совершения сделки с недвижимостью, как правило, юридически безразлична, но в определенных случаях закон требует сохранения характера и цели использования предмета сделки. Это касается, прежде всего, земельных участков и жилых помещений. [5, стр. 40]
Правомочия распоряжения недвижимым имуществом могут быть переданы собственником другим лицам. Например, недвижимость может быть передана в доверительное управление (в том числе и имущество подопечного или безвестно отсутствующего гражданина. [1, ст. 38,43]
При продаже недвижимости на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное или заложенное имущество, продавцом имущества должника от своего имени выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью. С данной организацией заключается договор о проведении публичных торгов (п. 2 ст. 447 ГК РФ, ст. 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Договор продажи заключается в форме подписания договора о результатах торгов (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
В качестве сторон сделок с недвижимостью соблюдением установленных правил могут выступать унитарные государственные и муниципальные предприятия, а также казенные предприятия и даже учреждения (последние - в случаях, когда предметом сделки становится недвижимое имущество, приобретенное учреждением на доходы, полученные им от правомерной деятельности - п. 2 ст. 298 ГК РФ). [5, стр. 44]
Существуют различные операции (сделки) с недвижимостью, которые могут служить инструментом управляющего имущественным комплексом, включающим в себя объекты недвижимости. Обычно распределяют отдельные виды сделок с жилой и нежилой недвижимостью не по формальному, а по функциональному принципу, так сделки купли-продажи, дарения, ренты могут осуществляться с любыми видами недвижимости, но имеют особенности регулирования и частоту применения в практической деятельности управляющих. Сделки с нежилой недвижимостью включают описание операций с предприятиями, которые являются самостоятельным объектом оборота, но именно операции с предприятиями часто являются юридической формой сделок с принадлежащими им объектами недвижимости. [8, стр. 79]
1.2. Предприятие как особый объект гражданских прав
Предприятию как объекту гражданских прав и в ГК РФ, и в Законе о государственной регистрации посвящены самостоятельные статьи. Законодатель относится к нему как к особому объекту.
Это проявляется, во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а «вводится» в ст. 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости. [5, стр. 29]
«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» [1, ст. 132]
Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но, не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесены быть не могут. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества.
В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав прослеживается в ГК РФ, причем применительно к ряду договоров, предметом которых оно является: купля-продажа (ст. 559-566), доверительное управление (п. 1,3 ст. 1013), а также в целом ряде других федеральных законов: «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,«О несостоятельности (банкротстве)», «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» и др. . [8, стр.144]
Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта - как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Поэтому в его состав включено как собственно имущество - недвижимое (здания, сооружения, возможно, земельный участок) и движимое (оборудование, инвентарь, готовая продукция), так и имущественные права требования, долги и комплекс исключительных прав, в первую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания.
Следует признать, что предприятие - это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже сложной) и может не содержать (что нередко наблюдается на практике) недвижимых вещей в своем составе.
В состав предприятия могут входить и объекты, прямо не предназначенные для предпринимательской деятельности, например, жилье, спортивные сооружения и т. п. Однако обязательным признаком предприятия как объекта гражданских прав, как вида недвижимого имущества является его главное предназначение — осуществление предпринимательской деятельности. Именно в этом качестве предприятие или его часть приобретает свойство оборотоспособности, т. е. может становиться предметом сделок - купли-продажи, аренды, мены. [5, стр.30]
В состав предприятия как имущественного комплекса обычно также входят имущественные права и обязанности. Под имущественными правами понимаются, в частности, права требования собственника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денежных сумм, выполнением работ и оказанием услуг, права пользования обособленными природными объектами, земельными участками, природными ресурсами.
Имущественными обязанностями (долгами предприятия) являются обязанности собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг. В состав предприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Эти обязательства (т. е. возникшие до сделки по передаче предприятия) сохраняются за прежним собственником.
Таким образом, в состав предприятия следует включать только те долги и права требования, которые возникли в связи с деятельностью предприятия.
Характеристики
Тип файла документ
Документы такого типа открываются такими программами, как Microsoft Office Word на компьютерах Windows, Apple Pages на компьютерах Mac, Open Office - бесплатная альтернатива на различных платформах, в том числе Linux. Наиболее простым и современным решением будут Google документы, так как открываются онлайн без скачивания прямо в браузере на любой платформе. Существуют российские качественные аналоги, например от Яндекса.
Будьте внимательны на мобильных устройствах, так как там используются упрощённый функционал даже в официальном приложении от Microsoft, поэтому для просмотра скачивайте PDF-версию. А если нужно редактировать файл, то используйте оригинальный файл.
Файлы такого типа обычно разбиты на страницы, а текст может быть форматированным (жирный, курсив, выбор шрифта, таблицы и т.п.), а также в него можно добавлять изображения. Формат идеально подходит для рефератов, докладов и РПЗ курсовых проектов, которые необходимо распечатать. Кстати перед печатью также сохраняйте файл в PDF, так как принтер может начудить со шрифтами.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
