2427 (599683), страница 10
Текст из файла (страница 10)
Программа отражает современные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования, ориентирована на внешнее рефинансирование, учитывает требования Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (далее - Стандарты) и определяет организационные и кредитно-финансовые механизмы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае.
При разработке Программы были учтены мировой, российский и региональный опыт становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования. Комплекс мер, предусматриваемых Программой, рассчитан на запуск региональной системы ипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию в общероссийскую систему ипотечного жилищного кредитования.
Основной целью Программы является создание эффективных кредитно-финансовых механизмов, которые благодаря привлечению долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования Пермского края обеспечивают как улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории края, так и подъем региональной экономики в целом.
Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше проблемами и условиями в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:
- создание региональной нормативной правовой базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
- формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан;
- формирование и координация инфраструктуры ипотечного кредитования в Пермском крае;
- подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы вторичного рынка ипотечных кредитов в общероссийскую;
- обеспечение надежных механизмов защиты имущественных прав и интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
В рамках реализации указанных задач предполагается решить следующие подзадачи:
- создание и развитие схем, обеспечивающих надежное накопление населением денежных средств, в том числе через развитие схем пенсионного обеспечения, накопительного страхования, функционирования инвестиционных фондов, кредитных потребительских кооперативов граждан и других объединений граждан, вкладывающих свои средства в жилищную сферу;
- определение форм и методов адресной государственной поддержки отдельных категорий граждан;
- создание и использование экономических механизмов привлечения частных инвестиций в систему ипотечного жилищного кредитования с использованием механизма рефинансирования ипотечных кредитов;
- формирование нормативной правовой основы для защиты имущественных прав и интересов инвесторов, вкладывающих средства путем приобретения ипотечных ценных бумаг;
- повышение надежности и инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг;
- внедрение эффективных и прозрачных для инвесторов технологий учета возвратных денежных потоков по ипотечным кредитам, а также процедур замещения в эмитированных пулах ипотечных облигаций (закладных листов) досрочно прекращенных ипотечных кредитов новыми;
- внедрение эффективных методов координации действий участников ипотечного рынка Ипотечным оператором;
- организация процедуры оценки платежеспособности заемщика (андеррайтинга), оформления сделок при ипотечном кредитовании;
разработка и использование комплекса мероприятий, направленных на стимулирование жилищного строительства, с привлечением кредитных (заемных) средств (включая ипотечные жилищные кредиты);
содействие формированию системы профессиональной подготовки и переподготовки специалистов в области технологий ипотечного кредитования и управления финансовыми операциями на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг;
- внедрение информационных технологий, автоматизация процессов учета и анализа данных в системе ипотечного жилищного кредитования, подготовка к интеграции с системой рефинансирования;
- формирование условий, обеспечивающих постепенную интеграцию региональной системы ипотечного кредитования в единую государственную систему ипотечного жилищного кредитования;
- обеспечение условий устойчивого и эффективного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования преимущественно за счет внебюджетных источников финансирования;
- создание механизмов управления рисками в системе ипотечного жилищного кредитования;
- проведение разъяснительной работы с целью повышения доверия со стороны населения и инвесторов.
Основываясь на исследованиях платежеспособного спроса на ипотечные жилищные кредиты и сопутствующих прогнозах потребности в новом жилье, Правительство Пермского края будет стимулировать развитие жилищного строительства, ориентированного на запросы ипотечных заемщиков, путем:
- разработки новых принципов жилищной политики в Пермском крае;
- заключения комплексных договоров с органами местного самоуправления о формировании комплексов жилищной застройки в рамках ипотечных проектов, способах обеспечения их необходимой инфраструктурой и сетями;
- привлечения инвестиций в развитие строительной индустрии и строительство через предоставление гарантий (поручительств) по обязательствам третьих лиц, участие в ипотечных альянсах и принятие целевых программ развития лизинга на приобретение строительной техники, технологий и оборудования.
Основными исполнителями Программы являются Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края и Ипотечный оператор.
Контроль за деятельностью Ипотечного оператора осуществляется советом директоров, в который входят представители уполномоченных исполнительных органов государственной власти Пермского края.
Руководство Ипотечного оператора в установленном порядке (не реже одного раза в год) представляет на совете директоров бизнес-план на предстоящий период и отчет о результатах деятельности за истекший период. Указанные документы должны отражать конкретные экономические показатели, связанные с выполнением программных мероприятий (объем привлеченных на ипотечное жилищное кредитование средств, количество семей, улучшивших жилищные условия посредством ипотечного жилищного кредитования, объем приобретенной жилой площади).
В Пермском крае разработана концепция ипотечного жилищного кредитования в Пермской области.
Целью которой является создание условий для внедрения и развития ипотечного кредитования как механизма привлечения средств населения в сферу жилищного строительства и решения жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего в собственности жилье и другое недвижимое имущество.
Концепция ипотечного жилищного кредитования в Пермской области:
- учитывает опыт создания и функционирования ипотечного рынка в различных регионах России, наиболее близких к Пермской области по экономическим, финансовым и социально - психологическим параметрам, основывается на концепции "Развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N 28;
- адаптирована к платежеспособному спросу жителей области, особенностям рынка жилья в Пермской области, нестабильной макроэкономической ситуации в России и к особенностям функционирования российских финансовых институтов;
- через заложенные в ней инструменты вторичного ипотечного рынка способствует быстрой оборачиваемости средств кредиторов и обеспечению процесса непрерывного рефинансирования ипотечного кредитования с выходом в дальнейшем на полное самофинансирование. Данный механизм, в отличие от рассчитанных только на внешние инвестиции статичных схем, является единственным реальным инструментом, обеспечивающим увеличение объемов финансирования жилищного строительства в соответствии с областными программами "Свой дом" и "Жилище", а также снижение высоких процентных ставок по кредитам населению;
- позволяет управлять спросом на жилье в выгодном для социально - экономического развития области направлении;
- позволяет начать работу по внедрению и развитию программы ипотечного жилищного кредитования в Пермской области уже в настоящее время в существующем правовом поле;
- основывается на рыночном подходе, который подразумевает создание самодостаточной и саморазвивающейся системы, которая может быть интегрирована в сегодняшнюю практику. Концепция рассчитана не на одномоментный результат, не ограничена во времени;
- предполагает открытость для всех задействованных структур, подконтрольность, ясность для инвесторов и других участников ипотечного рынка;
- обеспечивает стимулирование финансовых институтов, динамичное развитие первичного рынка, а также создание механизма рефинансирования первичных кредиторов за счет вторичного рынка;
- ориентирована на работающее население, основным способом решения жилищной проблемы которого является долгосрочное ипотечное кредитование, при этом за органами государственной власти и местного самоуправления остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма отдельных категорий граждан.
Пермский областной ипотечный фонд является некоммерческой организацией и создается для решения целого комплекса вопросов, возникающих в процессе ипотечного кредитования. Основные задачи ПОИФ выражаются в координации действий по ипотечному кредитованию населения, применении реальных схем взаимодействия между всеми участниками программы кредитования. ПОИФ является организатором ипотечного кредитования, которое предусматривает разработку различных схем ипотечного кредитования для различных социальных групп населения, а также составление и внедрение оптимальных стандартов ипотечного кредитования, разработку и внедрение схем улучшения жилищных условий работающих граждан с привлечением средств предприятий - работодателей. В зависимости от условий проживания заемщика и обязательств со стороны государства перед гражданином (очередники, военные, шахтеры, работники социальной сферы и т.д.) ПОИФ прорабатывает схемы с дифференцированной процентной ставкой, которая может варьироваться от нуля до действующей процентной ставки коммерческих банков.
Деятельность ПОИФ определяется уставом, который утверждается администрацией области (учредителем ПОИФ) и регистрируется в установленном порядке. Передаваемые средства из областного бюджета в ПОИФ, за исключением средств в уставный капитал, полностью расходуются на кредитование и адресную поддержку граждан, нуждающихся в ипотечном жилищном кредитовании. Решение проблем ипотечного кредитования для остальных категорий граждан осуществляется фондом из собственных и внебюджетных источников.
Фонд вправе выпускать ценные бумаги с обеспечением их эмиссии поручительствами администрации Пермской области, органов местного самоуправления, активами и собственными средствами, формирующимися за счет средств учредительного фонда.
Источниками финансирования ПОИФ могут быть:
- денежные средства областного и местных бюджетов;
- незавершенные строительством жилые дома;
- товарные и налоговые кредиты;
- жилищные сертификаты и субсидии;
- кредиты банков;
- денежные средства институционных инвесторов;
- собственные средства граждан;
- средства предприятий, направляемые на улучшение жилищных условий своих работников и т.д.
ПОИФ выполняет не только организаторскую функцию и является инструментом ипотечного кредитования в Пермской области, но и способен решать регулирующую функцию - перераспределение инвестиционных потоков в области ипотечного кредитования, увеличения процентов по кредитам высокообеспеченным заемщикам, а за счет этого снижать процентную ставку социально незащищенным слоям населения.[12]
В планах департамента планирования и развития территории г. Перми к 2009 году выйти на объём строительства 1 млн. кв. м. в год.
25 декабря 2000 г. На основании указа губернатора Пермской области от 20 ноября 2000 г. Была создана некоммерческая организация «Пермский ипотечный фонд жилищного кредитования» (ПОИФ). Далее он был переименован в Пермское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ПАИЖК). Перед ним была поставлена задача создать систему ипотечного жилищного кредитования в нашем регионе.
Рынок ипотеки начал складываться в 2003 году и в настоящее время развивается быстрыми темпами, но, несмотря на это, существует ряд проблем.
Высокие темпы роста цен на жилье. Одной из причин такого динамичного роста цен на квартиры является развитие ипотеки, которое привело к тому, что число покупателей возросло в несколько раз, а предложение фактически осталось прежним. За 2007 год количество выставленных на продажу объектов увеличилось на 11%. В результате продавцы, на квартиры которых претендовали сразу несколько покупателей, поднимали цены. За неделю квартира дорожала в среднем на 50 тысяч руб.
Единственный выход из сложившейся ситуации – стимулирование предложения на рынке недвижимости.
Для решения данной проблемы государство должно содействовать строительным фирмам, путём помощи в оформлении проектных документов. И выступать гарантом банкам в достройке объектов. Отличным примером может служить Пермское АИЖК, которое начинает кредитование новостроек.
Первоначальный взнос. В настоящее время, существует обратная зависимость между процентной ставкой по ипотечному кредиту и первоначальным взносом, т.е.: чем меньше процентная ставка, тем выше первоначальный взнос. Из-за невысоких доходов большей части населения, очень сложно собрать 30 % на первоначальный взнос. И здесь можно обратиться к зарубежному опыту. Например, в Германии заметную роль играют стройсберкассы (ССК). Вначале жители Германии открывают по договору с ССК накопительный счёт. Как только на счету собирается необходимая сумма (до 40% стоимости жилья), на что уходит от 4-8 лет, клиент получает от государства льготный кредит и дотацию для оплаты недостающей части. Срок погашения такого кредита 18 лет при 5% годовых.
Большие проценты по ипотечным кредитам.Для повышения темпов развития ипотеки в Пермском крае необходимо добиться снижения процентной ставки по ипотечному кредиту. Для увеличения доли населения, способного участвовать в системе ипотечного кредитования до 30% к 2010 г., нужно добиться снижения существующей высокой ставки по ипотечным кредитам в 11% до приемлемого размера 6-8%.
Высокий процент по ипотечному кредитованию обусловлен неразвитостью банковской сферы в Пермском крае и ограниченностью собственных капиталов банков. Чтобы удешевить кредиты необходимо удешевить ресурсную базу банков. Источником подобных ресурсов как по стоимости, так и по сроку могут выступать средства пенсионных фондов (и государственного и негосударственных). Для этого необходимо развивать рынок ипотечных ценных бумаг. Поскольку ПФР размещает свои средства под 5-6 процентов годовых, то это может являться ресурсной базой для банков, и с такой стоимостью ресурсов, банки смогут кредитовать на приобретение жилья под 9%, при этом прибыль банка будет составлять от 3-4%.
Вывод: Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае будет определяться объемами кредитования и прибылью, получаемой всеми участниками системы ипотечного жилищного кредитования.
При росте привлекательности ипотечных ценных бумаг для инвесторов, а также возникновении и развитии специальных инвестиционных институтов (накопительной системы в ПФР, НПФ и т.п.) развитие системы станет интенсивным. По прогнозам, прирост объемов ипотечного кредитования может достигать сотен процентов в год до момента удовлетворения основного спроса на ипотечные кредиты. Затем рост объемов будет определяться снижением процентных ставок и увеличением сроков кредитования.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
