2424 (599682), страница 3
Текст из файла (страница 3)
4. И еще основной проблемой на пути развития ипотечного кредитования является низкая заработная плата желающих получить кредит на улучшение жилищных условий. Налоговая ставка на сегодняшний день 13%, но существуют еще социальные выплаты, которые совместно с налогом достигают чуть ли не 50%. Именно поэтому работодатели указывают слишком заниженную заработную плату – немного выше прожиточного минимума. В день выплаты зарплаты работники получают как бы две зарплаты: первую (минимальную в кассе), а вторую в конверте от руководителя. В результате завышенных соц. выплат и налогов люди получают заниженную официальную зарплату и не могут выглядить в банке кредитоспособными. Правительству следовало бы уменьшить налогооблагаемое бремя, а банкам пойти на уступки, например для подтверждения своей кредитоспособности потенциальным клиентам вносить в течение квартала или года суммы удостоверяющие его кредитоспособность.
2.2 Влияние проблем на получение ипотечного кредита
Из-за этих проблем условия выдачи ипотечных кредитов у нас весьма отличаются от принятых в мире. Лишь некоторые банки предоставляют долгосрочные ссуды, но при этом максимальный срок составляет 5-10 лет (в мире - 20-30 лет). Обычно же срок погашения ипотечного кредита - от полугода до года (например, в Новосибирском муниципальном банке - 6 месяцев). И все же, несмотря на многие проблемы и недоработки в области ипотечного кредитования, можно утверждать, что ипотека в стране начинает пускать корни. Свидетельства тому есть на уровне конкретных примеров и в появлении разумных действий федеральных властей.
На рынке ипотечных кредитов, как правило, функционируют четыре субъекта:
заемщик, стремящийся приобрести возможно лучшую недвижимость, и взять кредит под низкий процент;
кредитор - финансовая структура, которая стремится разместить свои финансовые ресурсы с максимальным доходом и при минимальных рисках;
инвестор, предоставляющий кредитору финансовые ресурсы, чтобы получить максимальные проценты по своим вкладам при минимальных рисках;
правительство и государственные органы, создающие правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования стимулирующие всех его участников и уменьшающие риски кредиторов и инвесторов.
Российский заемщик - это специфический субъект финансового рынка, который, как правило, не знает не только этого рынка, но и не понимает, а часто вообще не приемлет рыночных отношений. Ему непонятно, почему за дом 100 000 рублей, взяв кредит 70 000 рублей на 10 лет, в конечном итоге оказывается должен выложить 310 000 рублей (при 20% годовых и без учета инфляции), то есть стоимость дома возрастает в три с лишним раза.
При этом он не учитывает, что заемщик живет в собственном доме, выплачивая кредит. Кредитор предоставил ему возможность пользоваться этим жильем сейчас, а не со времени накопления необходимой суммы для его покупки, которую заемщик может так и не накопить. Стоимость недвижимого имущества растет и к моменту накопления необходимой суммы, она будет выше 100 000 рублей. За услугу надо платить. В данном случае заемщик платит проценты от суммы кредита за услугу кредитора, заключающуюся не в выдаче заемщику 70 000 рублей кредита, а в предоставлении ему возможности купить житье сейчас.
Чтобы получить ипотечный кредит, нужно иметь определенную первоначальную сумму, достаточную для ежемесячных выплат по кредиту и содержания приобретенной недвижимости. Таким образом, ипотечное кредитование предназначено не для богатых слоев населения, которые могут не прибегать к кредиту, и не для бедных, которые не могут по своим доходам выплатить его. Ипотечный кредит должен быть доступным, то есть процент не может быть слишком высок. Разумным пределом считается 20% от суммы кредита в год, иначе ипотека теряет смысл. Это, в свою очередь, связано с наличием дешевых финансовых ресурсов для ипотечных кредитов. Если банк выдает кредит за 20% годовых, то он должен получать кредитные ресурсы за меньшую величину. Разница между стоимостью кредитных ресурсов и процентом по ипотечному кредиту должна обеспечивать банку возмещение его расходов и плату за риски при данном виде кредитования. Где взять такие ресурсы при межбанковской кредитной ставке свыше 200%? Если исходить из нее, то ставка по ипотечным кредитам должна быть выше 200%. Прибавим к этому росту инфляции скачки межбанковской кредитной ставки - цены финансовых ресурсов на рынке (с 1993 по 1995 гг. от свыше 200 до 136% и снова выше 200% в год). Как в этих условиях осуществлять долгосрочное ипотечное кредитование? Каков интерес финансовых структур? И все же многие банкиры, понимая перспективность ипотеки, ее необходимость в решении многих социально-экономических проблем, совместно с представителями государственной власти разрабатывают и пытаются применять системы ипотечного кредитования в условиях современной российской экономики.
Несмотря на это, ипотека в России находится в зачаточном состоянии. Ипотечные кредиты за редким исключением выдаются на короткие сроки от 1 до 3 лет и под высокие проценты. Такие кредиты дают, как правило, состоятельным людям или работникам высокодоходных предприятий под гарантию этих предприятий и с выплатой ими части процентной ставки по этому кредиту. Разрабатываются и действуют схемы кредитования, которые можно назвать ипотечными лишь условно, так как формально залог отсутствует. Применение оригинальных схем и инструментов позволяет применять ипотечное кредитование при довольно низкой в условиях высокого уровня инфляции процентной ставке.
Залоговый кредит может получить только тот, кто уже является собственником реальной недвижимости. Это исключает из ипотечных отношений значительную часть населения, не имеющую какую-либо недвижимость, а, следовательно, тормозит развитие самой ипотеки. Стоит узаконить обязанность соответствующих финансовых структур, то есть банков, принимать у населения в залог не только его реально существующую недвижимость, но и ту, которую оно пока желает приобрести, взяв под нее кредит, - это даст толчок развитию ипотеки, расширит ее инвестиционные возможности, увеличатся шансы строителей получать все новые и новые подряды.
Ипотечным бизнесом, как и любой деятельностью, необходимо руководить. Рынок недвижимости не может быть стихийным. Должна быть стройная система взаимосвязанных организаций, специализирующихся на выполнении отдельных его функций. Все они должны работать по общим правилам, выполнение которых контролируется государством. Для этого создается сеть федеральных и региональных органов, занимающихся координацией ипотечного бизнеса и реализующих государственную политику в этой области.
Важную роль в операциях с недвижимостью играет оценка ее рыночной стоимости. По действующим законодательным актам оценка стоимости недвижимого имущества возложена на страховые компании, рассматривающие ее как базу страхования. Однако они не могут сделать независимую оценку, не имеют опыта и не владеют необходимыми методами.
Оценка рыночной стоимости недвижимости находится на стыке риэлтерской деятельности ипотечного кредитования и страхования. По этой стоимости недвижимость продается и покупается, берется в залог и страхуется. Не застрахованная недвижимость не берется в залог. При ипотечном кредитовании требуется страхование не только залогаемого имущества, но и жизни заемщика. Имеется ряд специфических для ипотеки видов страхования: чистоты титула, квалификации оценщика, ипотечного кредита и другие.
Оценку должны производить высококвалифицированные специалисты. Российская ассоциация оценщиков и Российское общество оценщиков способствуют формированию системы оценки недвижимого имущества страны, ее методическому обеспечению.
Главной проблемой ипотеки является информированность, уровень образовательной и психологической подготовки населения, с одной стороны, и наличие квалифицированных специалистов по ипотечному бизнесу, с другой.
Формирование эффективной системы подготовки и повышение квалификации работников ипотеки - одно их основных условий ее становления и функционирования. В настоящее время действует ряд курсов по отдельным видам деятельности ипотечных структур, проводятся семинары в регионах, организованные Гильдией риэлтеров, Обществом оценщиков. Ассоциацией ипотечных банков, Центров ипотечного бизнеса и другими организациями.
Предстоит создать стройную многоуровневую систему ипотечного бизнеса России во взаимоувязке всех его видов и организаций с определением их статусов, функций, рамок и условий деятельности, общих правил поведения на рынке недвижимости.
3. Основные подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и развития ипотечного кредитования
3.1 Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку
В последние годы в государственной жилищной политике в Самаре наметились определенные сдвиги. Все более отчетливо вырисовываются контуры будущей системы обеспечения населения жильем. Одним из ее существенных элементов является жилищное ипотечное кредитование как наиболее эффективный инструмент в решении многих проблем, связанных с обеспечением граждан жильем.
Классические, апробированные во многих странах модели ипотеки в силу ряда обстоятельств пока не могут быть применены в полном объеме в российской практике. Слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос населения на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти г. Самара, а также строительные компании искать иные пути решения проблемы финансирования строительства жилья.
Можно выделить следующие основные подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья в г. Самара.
Инициатива такого способа привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1-2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья. В случае предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к покупателю лишь после его полной оплаты.
В данной схеме существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует также риск незавершения строительства или удорожания жилья в ходе строительства.
3.2 Система жилищных сберегательных программ
Учитывая имеющийся зарубежный опыт, некоторые банки попытались разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ.
Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем:
гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательство за определенный срок (свыше одного года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;
банк берет на себя обязательство предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.
Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющий собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в формировании аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.
Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не сказать, что в существующей в стране ситуации граждане опасаются вкладывать значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в связи с продолжающейся инфляцией, так и в силу определенного недоверия к банковским институтам. Кроме того, у нас отсутствует государственная система поддержки жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это имеет место в других странах, например в Германии или во Франции.
Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики стали реализовывать схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудосберегательных касс. Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от одного года до двух — трех лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.
Такие схемы непосредственно связаны с конкретными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. Следует отметить, что они осуществляются организациями, не имеющими банковской лицензии, а следовательно, отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны Центрального банка Российской Федерации, поэтому возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с населения средств. Существует также вероятность затягивания сроков строительства и сдачи домов в эксплуатацию, что делает эти схемы более дорогими и рискованными для населения, так как им свойственны все риски, связанные с финансированием строительства.
Для эффективного функционирования накопительных систем необходимо принятие соответствующих законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства.
3.3 Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов
Эти программы характерны активной ролью органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в решении вопросов привлечения средств населения в строительство жилья и использования ресурсов региональных и местных бюджетов.
В Самаре получила распространение практика создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений (в пределах местных налогов, а в закрытых административно-территориальных образованиях — и федеральных налогов), финансируют строительство жилья. Это жилье продается гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, а недостающую сумму частично оплатить за счет имеющихся собственных средств и на оплату остающейся части получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет 50-60% стоимости нового, собственные средства гражданина — 20-25%, на оплату оставшихся 15-30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка. При этом каждый вложенный фондом в сферу жилищного строительства рубль кредита привлекает превосходящие в несколько раз средства населения.
Возможности региональных программ определяются объемами жилищного строительства, бюджетами регионов, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья. В Самаре и Самарской области получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В Самарской области, в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. Заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а иногда выданная ссуда погашается сельскохозяйственной продукцией, полученной в личном подсобном хозяйстве заемщика, которая затем реализуется по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
