13962 (596892), страница 2
Текст из файла (страница 2)
В ходе исследования земельного рынка решаются следующие задачи:
-
анализ и оценка текущего состояния показателей;
-
исследование динамики показателей;
-
сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка;
-
исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей;
-
прогнозирование тенденций изменения показателей.
1.2 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Для установления оцениваемых прав на земельный участок в процессе оценки необходимо четко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим земельного участка».
Земельные отношения — отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.
Земельное законодательство согласно Конституции РФ (ст. 72) отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.
Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему.
-
Международные нормативно-правовые акты:
а) договоры;
б) конвенции;
в) декларации.
Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные Земельным кодексом РФ, то применяются правила международного договора.
-
Федеральные нормативно-правовые акты:
а) Конституция Российской Федерации;
б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадастре» и др.);
в) федеральные подзаконные акты:
-
указы Президента РФ,
-
постановления Правительства РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808; «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945; «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),
-
распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.
3. Региональные нормативно-правовые акты (например, в Москве):
а) законы Москвы (от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» и др.);
б) подзаконные акты:
-
постановления (Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» и др.),
-
распоряжения,
-
решения,
■ инструкции, письма, решения московских судов и иные акты. При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.
Правовой режим земельного участка включает в себя:
-
целевое назначение;
-
форму собственности;
-
разрешенное использование.
Целевое назначение земель — порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.
Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий.
-
К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений. Черта поселений — это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от земель других категорий. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны.
В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры — являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.
-
Земли сельскохозяйственного,назначения образуют территории за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют:
а) сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения — сады, виноградники);
б) земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан;
в) земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
Сельскохозяйственные угодья были введены в гражданский оборот после принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
-
К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения относятся территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).
-
К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично эти земли изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим. К ним относятся земли заповедников, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др.
-
К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, — вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (просеки, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.
-
В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.
-
Земли запаса — государственные и муниципальные земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория земель указывается:
а) в документах о предоставлении земельных участков: в актах федеральных органов исполнительной власти, органов субъектов РФ, органов местного самоуправления;
б) в договорах, предметом которых являются земельные участки;
в) в документах государственного земельного кадастра;
г) в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В таблице 2.1 приведены данные о распределении земель Российской Федерации по категориям в 1990 и 2004 г.
1
Источник: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2004 г. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. С. 5.
Распределение земель Российской Федерации по категориям
Категория земель | 1990 г. | На 1 января 2005 г. | 2005 г. в% к 1990 г. | ||
млн га | % | млн га | % | ||
Земли сельскохозяйственного назначения | 639,1 | 37,3 | 401,0 | 23,5 | 62,7 |
Земли поселений | 7,5 | 0,4 | 19,1 | 1,1 | 254,7 |
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и земли иного специального назначения | 16,0 | 0,9 | 16,7 | 1,0 | 104,4 |
Земли особо охраняемых территорий | 17,4 | 1,0 | 34,2 | 2,0 | 196,6 |
Земли лесного фонда | 895,5 | 52,4 | 1 104,8 | 64,6 | 123,4 |
Земли водного фонда | 4,1 | 0,2 | 27,9 | 1,6 | 680,5 |
Земли запаса | 130,2 | 7,6 | 106,1 | 6,2 | 81,5 |
Итого земель без учета внутренних вод и территорий морей | 1 709,8 | 1Q0 | 1 709,8 | 100 | 100 |
.3 ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ И РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Переход к рыночным отношениям в России привел к образованию новых форм собственности: федеральной, региональной, муниципальной, частной и др. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и ее субъектов, являются государственной собственностью.
Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101 «О разграничении государственной собственности на землю».
Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом совместно с другими федеральными органами подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает лраво собственности.
В состав федеральной собственности входят:
-
земельные участки, необходимые для обеспечения нужд обороны и безопасности государства;
-
земли, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности;
-
государственные природные заповедники, национальные парки (например, Лосиный остров в Москве);
-
лечебно-оздоровительные местности;
-
объекты историко-культурного наследия и др.
В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.
По действующему законодательству на земельные участки существуют следующие права:
-
право собственности;
-
пожизненное наследуемое владение;
-
постоянное (бессрочное) пользование;
-
аренда;
-
безвозмездное срочное пользование;
-
сервитут.
В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.