182487 (596606), страница 7
Текст из файла (страница 7)
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 1,80%, что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.
Определение премии за инвестиционный менеджмент
Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 3%.
Определение нормы возврата капитала
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России.
Расчет производится по формуле:
Rвозвр - норма возврата капитала;
R - ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);
k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))
Таблица - Расчет ставки капитализации для улучшений
| Показатель | Значение |
| Безрисковая ставка | 7,21% |
| Премия за риск | 4,50% |
| Премия за низкую ликвидность | 1,80% |
| Премия за инвестиционный менеджмент | 3,00% |
| Норма возврата | 0,12% |
| Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул) | 16,63% |
Определение ставки капитализации для земельного участка
Ставка капитализации для земельного участка может быть рассчитана несколькими методами.
1) Рассмотрение земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчет ставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты проведения оценки. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка.
2) Условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельных участков.
3) Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В данном случае ставка капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от ставки капитализации для улучшений, ставка капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.
4) Метод анализа сравнительных продаж (метод экстракции).
В расчетах при определении ставки капитализации для земельного участка Специалисты использовали метод кумулятивного построения.
Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет 7,21%.
Премия за риск принята на уровне безрисковой ставки - 7,21%, при этом мы предположили, что двукратное превышение доходности над безрисковой будет надлежащей компенсаций за риск инвестирования средств в покупку земельного участка.
Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка, определяется аналогично определению премии за низкую ликвидность при расчете ставки капитализации для улучшений и составляет 1,80%.
Таблица - Расчет ставки капитализации для земельного участка
| Показатель | Значение |
| Безрисковая ставка | 7,21% |
| Премия за риск | 7,21% |
| Премия за низкую ликвидность | 1,80% |
| Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем) | 16,22% |
Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли.
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:
Vзем1 - стоимость земельного участка, определенная доходным подходом;
ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;
Rзем - ставка капитализации для земельного участка.
Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:
ЧОДоб - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом);
ЧОДул - чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:
Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Rул - ставка капитализации для улучшений.
Таблица - Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли
| Показатель | Значение |
| Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб. | 3 994 025р. |
| Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), долл. | $13 2 099 |
| Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул ) | 16,63% |
| Чистый доход, приходящийся на улучшения ( ЧОДул ), долл. | $21 968 |
| Чистый доход от единого объекта недвижимости ( ЧОДоб ), долл. | $56 640 |
| Чистый доход, приходящийся на земельный участок ( ЧОДзем ), долл. | $34 672 |
| Коэффициент капитализации для земельного участка ( Rзем ) | 16,22% |
| Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , долл. | $21 3 761 |
| Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , руб. | 6 4 63 064 р. |
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Таблица - Расчет стоимости земельного участка методом выделения
| Показатель | Значение |
| Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб. | 10 758 339р. |
| Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб. | 3 994 025р. |
| Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб. | 6 7 64 314 р. |
Таблица - Расчет итоговой величины стоимости земельного участка
| Показатель | Значение |
| Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб. | 10 758 339р. |
| Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб. | 3 994 025р. |
| Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб. | 6 7 64 314 р. |
Определение восстановительной стоимости здания
Восстановительная стоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания.
Общая формула расчета восстановительной стоимости:
СС - стоимость строительства здания;
К - переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.
Стоимость строительства рассчитана по Сборнику "базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции" МРР-2.1.02-97 Москва 1997г., разработанному ГУП "НИАЦ" Москомархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москомархитектуры Минаева Ю.В.
Стоимость строительства здания определяется как произведение общей площади здания S на соответствующий БУПс, исчисленный для базовых условий.
Стоимость строительства здания определяется по формуле:
Базовые удельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991г. на основе статистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения.
Переходный ценовой коэффициент рассчитывается следующим образом:
Кi - коэффициенты, учитывающие изменение цен.
Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей таблице.
Таблица - Определение коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки
| Коэффициент | Обоснование | Значение |
| Обобщенный коэффициент инфляции на ноябрь 2009 г. к ценам 1984 г. (К 1 ) | Протокол РМВК № 6-86-1003/2-30 от 22 ноября 2009 г. | 41,784 |
| Обобщенный коэффициент инфляции декабря 2009 г. к ценам ноября 2009 г. (К 2 ) | Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г. | 1,021 |
| Обобщенный коэффициент инфляции января 2010 г. к ценам декабря 2009 (К 3 ) | Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г. | 1,000 |
| Обобщенный коэффициент инфляции февраля 2010 г. к ценам января 2010 (К 4 ) | Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г. | 1,003 |
| Прогнозный коэффициент темпа инфляции с февраля 2010 г. по дату проведения оценки (октябрь 2010 г.) (К 5 ) | Протокол РМВК № 6-86-1003/1-36 от 19 декабря 2010 г. | 1,066 |
| Коэффициент перехода из уровня цен 1984 г. в уровень цен 1991 г. (К 6 ) | Протокол № 48 от 22.01.1998 г. Заседания Региональной Межведомственной комиссии | 3,134 |
| Коэффициент перехода из уровня цен 1991 г. в цены на дату проведения оценки (10.10.2010 г.)(К) | 14,554 |
Таблица - Определение стоимости строительства здания
| Показатель | Значение |
| Базовый удельный показатель стоимости строительства по объектам жилищного назначения в Москве, СС, руб./кв.м. | 2 200р. |
| Общая площадь здания, S , кв.м. | 32 845,1 |
| Коэффициент перехода из уровня цен 1991г. на дату проведения оценки, К | 14,554 |
| Стоимость строительства здания (с учетом предпринимательской прибыли) (С), руб. | 1 051 660 688р. |
Определение величины накопленного износа
Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства замещения объекта.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
