Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический износ, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием "сверхулучшений", минус любая добавленная стоимость. При этом, к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и другие дополнительные платежи, связанные с наличием "сверхулучшения".

Заменяющая стоимость не учитывает стоимость строительства "сверхулучшений", поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее, такие пункты, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи, должны быть учтены.

Для определения величины внешнего (экономического) износа применяются два метода:

• метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

• метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Использование капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей недвижимости за счёт внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется с применением коэффициента капитализации для зданий.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

Оценка стоимости земельного участка.

В условиях становления и развития рынка земли актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки в рамках затратного подхода к оценке недвижимости.

Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица (собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т.п.) наиболее оптимальным для конкретного случая способом. Эта оценка очень специфична и может существенно отличаться от результатов кадастровой оценки.

В настоящее время процедура индивидуальной оценки земельного участка регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и "Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р.

Оценка, согласно методическим рекомендациям, - совокупность упорядоченных (регламентированных) действий оценщика, включающая сбор и анализ исходных данных, применимости всей совокупности подходов и методов оценки для конкретного объекта, серию расчетов и экспертиз результатов для получения заключения о стоимости земельного участка.

Цель оценки земли - это заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением. Назначение оценки земли - проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки - это цель заказчика.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в индивидуальной оценке земельного участка:

• купля-продажа, обмен земли, дарение;

• передача земли в аренду;

• оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизации и т.д.);

• оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов;

• ипотечное кредитование - оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств;

• страхование - оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (подтопление территории, экологическое загрязнение и др.);

• налогообложение - расчет величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам;

• конфискация - в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров или представления в суд;

• оценка бизнеса - оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса;

• акционирование - этот процесс следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером;

• слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок;

• внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия;

• инвестирование;

• внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;

• определение ущерба, нанесенного землепользователям в результате изъятия земель для государственных или муниципальных нужд;

• другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативным требованиям.

Этот перечень не является исчерпывающим, но, тем не менее, дает представление о существенном возрастании значения результатов оценки земель и расширении области их применения.

В зависимости от назначения оценки земельного участка, оценщиком определяется соответствующий вид стоимости и выбирается инструмент, с помощью которого эта стоимость будет определяться, то есть тот или иной подход к оценке объекта.

Таким образом, методической основой индивидуальной оценки земельных участков являются "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков", в соответствии с которыми оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования). В рамках каждого из подходов предложены конкретные методы оценки.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты метод остатка, метод предполагаемого использования.

Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат. Но элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка.

Каждый из перечисленных подходов и методов имеет свои достоинства и недостатки, область применения. Применение того или иного метода зависит от специфики объекта оценки, объёма и достоверности исходной информации и иных факторов.

Среди методов сравнительного подхода к оценке в практической деятельности наиболее часто используется метод сравнения продаж: (при условии развитости рынка земли). В случае применения данного метода эксперт-оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому объекту по совокупности множества показателей, включая цех вое использование, собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). В дальнейшем информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых объектов.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах аналогичных объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод выделения применяется при оценке застроенных земельных учеников. Рыночная стоимость участка земли определяется путём вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения существующих улучшений земельного участка. При этом рыночная стоимость единого объекта недвижимости определяется методом сравнения продаж.

Метод распределения основан на принципе баланса или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Применяется при оценке застроенных земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка определяется путём умножения рыночной стоимости единого объекта движимости (БОН) на наиболее вероятную долю земельного участка в рыночной стоимости БОН. При этом рыночная стоимость БОН определяется мете сравнения продаж. Данный метод не даёт точного значения рыночной стоимости, но он может применяться для приближённой оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Для применения метода необходима достоверная статистика по пропорциональному соотношению земли и улучшений для конкретного типа собственности на местном рынке. Следовательно, если в регионе расположения объекта оценки не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости в этих регионах, а затем применить это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе.

В основе метода капитализации земельной ренты лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка стоимости земельного участка данным методом осуществляется путем преобразования денежного дохода от использования земельного участка в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент (ставка) капитализации определяется по данным рынка о чистом операционном доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков.

Стоимость земельного участка (Р_зем) определяется по формуле:

P_зем= ЧОД_зем / КК_зем, (5)

где ЧОД_зем - чистый операционный доход от земли за год;

КК_зем - коэффициент (ставка) капитализации для земли.

Метод остатка на практике используется для оценки стоимости земельного участка в тех случаях, когда известны стоимость улучшений, а также требования к определенной величине доходности земли и улучшений.

Техника остатка для земли основывается на применении двух подходов - затратного и доходного. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время, как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

• определение величины ставки дисконтирования, соответствующе уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

• обоснование необходимости обновления действующего объекта;

• оценка зданий специального назначения;

• при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

• анализ эффективности использования земли;

• решение задач страхования объекта;

• решение задач налогообложения;

• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

2.2 Сравнительный подход, его особенности и методы

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Характеристики

Список файлов ВКР