180647 (596467), страница 11

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 11)

титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);

данные о взаимосвязи участка с окружением;

экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;

• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть известны:

стоимость зданий и сооружений;

• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений.

Y_зд = V_зд · R_зд, (19)

где, V_зд - текущая стоимость зданий и сооружений;

Y_зд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

R_зд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа "Взнос на амортизацию денежной единицы") или рассчитать по формуле:

R_зд = R_возм + R_зем, (20)

где, R_возм - коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R_зем - коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается или по безрисковой ставке ЦБ.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

Y_зем =Y - Y_зд, (21)

где, Y_зем - чистый операционный доход, относимый к земле;

Y - общий чистый операционный доход;

Y_зд - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

V_зем = Y_зем / R_зем, (22)

где, Vзем - остаточная стоимость земли;

Yзем - остаточный чистый операционный доход от земли;

Rзем - коэффициент капитализации для земли.

Оценщиком под рыночной стоимостью земельного участка при оценке квартиры понимается оценка местоположения.

Стоимость сдачи оцениваемую трехкомнатную квартиру в аренду в г. Новосибирске ул. Урицкого на момент оценки (с учетом технического состояния) составляет порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).

1. Расчет чистого операционного дохода относимого к зданиям, сооружениям и земле

ЧОД = ПВД - Н - ЭР, (23)

где, ЧОД - чистый операционный доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

Н - недозагрузка;

ЭР - эксплуатационные расходы.

Таблица 8 - Расчет ЧОД.

Показатели	Ед. изм.	Кол-во
Арендная плата	руб./мес.	16000
Кол-во платежных периодов	мес.	12
Потенциальный валовой доход (ПВД)	руб./год	192 000
Недозагрузка	%	35
Эксплуатационные расходы (ЭР)	руб./год	19 200
Чистый операционный доход (ЧОД), приходящийся на земельные участки, здания и сооружения	руб./год	105 600

2. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на здания и сооружения

Y_зд = V_зд х R_зд

Таблица 9 - Расчет ЧОД, приходящегося на здания и сооружения.

ЧОД на здания и сооружения, рублей	Yзд.	44 722
Текущая стоимость зданий и сооружений, рублей	Vзд.	688 026
Коэф. капитализации для зданий и сооружений*	Rзд.	0,065

*Коэффициент капитализации для зданий и сооружений получен методом прямой капитализации (ЧОД/Рын.ст-ть)

Таблица 10 - Расчет коэффициента капитализации.

Наименование	ПВД (аренда в год), рублей	Затраты на содержание, рублей	Недозагрузка, рублей	Рын. стоимость, рублей	ЧОД, рублей	Расчет
г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина	168000	16800	25200	1 850 000	126000	0,068
г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина	180000	18000	27000	2 100 000	135000	0,064
г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина	180000	18000	27000	2 100 000	135000	0,064
Коэффициент капитализации						0,065

Таким образом, ставка капитализации для зданий и сооружений равна 6,5 %. Чтобы получить ставку капитализации для земли рассчитали ставку возмещения капитала.

Нормативный срок жизни объекта - 143 года (шифр ЕНАО 0,7% в год - 10100). Оставшийся срок жизни объекта 98 лет. Тогда ставка возмещения капитала в конце года составит:

С_SFF=1/ (98 - 1) = 0,010= 1,0%

Rзем. (коэффициент капитализации для земли) = 6,5% - 1,0% = 5,5%.

3. Расчет остатка чистого операционного дохода, относимого к земле

V_зем = Y_зем/R_зем

Таблица 11 - Расчет ЧОД, относимого к земле.

Общий чистый операционный доход	Y	105 600
Чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям	Yзд.	44 722
Остаточная стоимость земли	Vзем.	1 106 873
Остаточный чистый операционный доход от земли	Yзем.	60 878
Коэффициент капитализации для земли	Rзем.	0,055

Таким образом, рыночная стоимость местоположения составит: 1 106 873 рубля.

Расчет итоговой величины стоимости по затратному подходу

В настоящий момент рыночная стоимость объектов оценки по затратному подходу равна:

С = С_земли + С _зам.

Рыночную стоимость местоположения земельного участка мы определили в предыдущем параграфе. Она составила 1 106 873 руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом с учетом износа, равна:

Таблица 12 - Расчет итоговой стоимости по затратному подходу

Расчетный параметр	ед. изм.	Расчетное значение	Примечание
Стоимость земельного участка	руб.	1 106 873	-
Стоимость нового строительства объекта оценки	руб.	1 207 063	-
Накопленный износ	руб.	519 037	-
Стоимость объекта оценки затратным подходом	руб.	1 794 899	-

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью затратного подхода, на дату оценки составляет: 1 794 899 (Один миллион семьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять) рублей

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом

Выбор объектов-аналогов

На дату оценки были проанализированы совершенные сделки по продаже объектов, 3 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом (таблица 21). Данные о продажах (предложении) аналогичных помещений и их параметры приведены в таблице. В качестве источника информации использованы опубликованные сведения агентств недвижимости в журнале "Справочник по недвижимости" от 23 - 30 ноября 2009г.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. метра объектов-аналогов.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Таблица 13 - Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.

Параметры сравнения	Объект оценки	Объект №1		Объект №2		Объект №3		Объект №4
Источник информации		Объявление в справочнике по недвижимости, НИАН (www.nian.tv), т.3357005, Ольга Анатольевна		Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89139288148, Ирина Николаевна		Объявление в справочнике по недвижимости, АН "Клбч-Информ, т.2540147, Людмила Анатольевна		Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89137440916
Цена продажи (предложения), руб/м2.		30 833		35 000		35 593		39 655
Передаваемые права	помещ. -собств.	помещ. -собств.		помещ. -собств.		помещ. -собств.		помещ. -собств.
Корректировка на передаваемые права		0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена		30 833		35 000		35 593		39 655
Условия продажи	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке		продажа на открытом рынке		продажа на открытом рынке		продажа на открытом рынке
Корректировка		0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена		30 833		35 000		35 593		39 655
Торг		торг		торг		торг		торг
Корректировка		-5%		-5%		-5%		-5%
Скорректированная цена		29 291		33 250		33 813		37 672
Дата	ноябрь 2009 г.	ноябрь 2009 г.		ноябрь 2009 г.		ноябрь 2009 г.		ноябрь 2009 г.
Корректировка на дату		0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена		29 291		33 250		33 813		37 672
Корректировка		0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена		29291		33250		33813		37672
ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Тип помещения, конструктивное решение, и т.д.	5 - этажный панельный жилой дом		5 - этажный панельный жилой дом		5 - этажный панельный жилой дом		5 - этажный панельный жилой дом		5 - этажный панельный жилой дом
Корректировка			0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена			29291		33250		33813		37672
Общая площадь, кв. м.	57,6		60		60		59		58
Корректировка			0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена			29291		33250		33813		37672
Наличие балкона (лоджии)	есть		есть		есть		есть		есть
Корректировка			0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена			29291		33250		33813		37672
Этаж	5/5		2/5		4/5		2/5		5/5
Корректировка			-2%		-2%		-2%		0%
Скорректированная цена			28705		32585		33137		37672
Техническое состояние	удовлетворительное (ремонт не прозводился с момента постройки дома)		хорошее		хорошее		хорошее		хорошее
Корректировка			-10%		-10%		-10%		-10%
Скорректированная цена			25776		29260		29756		33905
Удельный вес			0,2		0,2		0,2		0,4
Скорректированная цена			5155		5852		5951		13562
Средневзвешенное значение за 1кв.м			30 520
Рыночная стоимость, рублей			1 757 952

Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов.

1) Права собственности.

Характеристики

Список файлов ВКР