178729 (596316), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

1. Можливість цін на житло забезпечити реальну можливість функціонування житлово-будівельних кооперативів. Житлово-будівельних кооперативи, що вдало вирішували житлову проблему в СРСР, є одним з оптимальних шляхів реалізації тези "будувати більше". Контроль членами житлово-будівельних кооперативів за витратою внесених ними ж коштів - найбільш надійний спосіб недопущення "еліт-центрів" і неефективних витрат коштів інвесторів при будівництві. Немає більш вдалої схеми, ніж житлово-будівельних кооперативи-юридичні особи і громадяни самі поєднують свої кошти в підконтрольну їм же структуру, самі обирають керівні органи, керують будівництвом і потім (після здачі будинку) використовують житлово-будівельних кооперативи для організації експлуатації будинку й оптимального рішення житлово-будівельних кооперативів-аспектів.

У законодавчому полі є цілий ряд необґрунтованих перешкод для функціонування житлово-будівельних кооперативів:

• обмеження схваленої українськими депутатами ч. 3 ст.4 Закону "Про інвестиційну діяльність" (ґрунтуючись на цій нормі, державні органи намагаються наполягати на тому, що ЖБК не може бути законним джерелом надходження коштів на будівництво житла);

• невдале формулювання ч. 2 ст. 384 Цивільного кодексу України, відповідно до якої член ЖБК не може розпоряджатися квартирою, поки її не викупить (нібито ЖБК будував будинок не за рахунок членів, а за якісь сторонні кошти). Спроби ЖБК на практиці регулювати дане питання Статутом усе рівно не знімають непорозумінь у регулюванні власності на квартиру;

• проблеми з одержанням ЖБК статусу неприбуткових (п. п. 7.11.1 "є" Закону "Про оподаткування прибутку підприємств") [15, 54-55].

Для зняття проблем необхідно змінити ч. 6, 7 ст.29 Закону "Про кооперацію" (привести порядок ліквідації в даних нормах у відповідність з порядком згаданого п. п. 7.11.1 для неприбуткових організацій), а також змінити формулювання ст.384 ЦК і ст.4 Закону "Про інвестиційну діяльність".

Проблемою для ЖБК є також і бар'єри, пов'язані з одержанням земельної ділянки, що незмінно є проблемою у великих обласних центрах для юридичних осіб (а якщо немає ділянки під забудову в оренді безпосередньо у кооперативу - значить кооператив не може виступати Замовником-забудовником, і, отже, не може самостійно контролювати хід будівництва).

Поки що ЖБК на ринок будівництва масово не допущені. Очевидно, що вони не потрібні великим фін-буд-структурам, що працюють на даний момент на цьому ринку. "Зелене світло" для ЖБК дозволило би демонополізувати ринок.

2. Допуск іноземних компаній (ІК) на ринок будівництва житла.

Загальновизнаним є факт, м'яко говорячи, значної фактичної рентабельності українських будівельних структур.

ІК у силу неякісного способу господарювання здатні будувати більш ефективно і з розумною нормою прибутку в 20-30%.

Вступ України у СОТ не означає автоматичне виникнення всіх необхідних умов для роботи ІК у цій сфері. Заангажованість контролюючих органів в Україні, прив'язка місцевих рад до інтересів ряду певних укр. компаній забезпечать дуже сильний опір приходу ІК на цей ринок. Без появи ІК реальної конкуренції на цьому ринку немає. А притаманне для західної ділової етики небажання будівельних ІК (неінтегрованість, невміння, нездатність) брати участь в українських "сірих"/тіньових схемах "лобіювання" поки не дає підстав чекати масової появи ІК на ринку. Як і раніше, заявки ІК "на місцях" будуть натикатися на глуху стіну тяганини і непробивності через інтереси вже існуючих гравців даного ринку. Нинішній високий рівень цін є результатом насамперед штучної закритості київського ринку нерухомості.

Не таку, що лише декларується, а дійсну можливість реального доступу ІК на цей ринок (нарівні з українськими компаніями) забезпечувати потрібно. Без цього цивілізувати ціни не вийде.

3. Стимулювання оподатковуванням.

Пріоритетним повинне бути забезпечення права на житло, а не права на одержання прибутку від його перепродажу. Право на покупку громадянином України квартири для проживання повинне бути пріоритетним. Тоді як придбання квартири для подальшого перепродажу, здачі в чи оренду просто "вкладення" повинне дуже істотно оподатковуватися.

Тобто законодавство, у т. ч. податкове, повинне бути більш щадним до громадянина України, що купує першу квартиру для проживання, чим того, що здобуває 3-ю чи квартиру більше 150 кв. м. І цей принцип повинен бути втілений не дивлячись на наявність у "інсайдерів" ряду народних депутатів величезних масивів житлової власності і зацікавленості в підвищенні продажів будкомпаній. Хоча б тому, що під час виборчої компанії соціальна спрямованість в політиці кожної сили завжди декларується.

Поки що немає вагомого податку на власника нерухомості (щоб спекулянту, що купив для перепродажу, невигідно було тримати квартиру довго). Та й перепродаж не є особливо обтяжливим для спекулянтів з точки зору оподатковування. Хоча досвід країн Балтії точно говорить про те, що таке податкове стимулювання ціни зупиняє. І не тільки податковими нормами необхідно обмежувати вигідність/можливість "розігрівання цін":

• якщо взяти для прикладу відносну складність покупки житла в Австрії (одна зі складностей - для придбання нерухомості потрібно проживати в країні не менше 3-х років), то побачимо, що саме там із усіх країн ЄС ціни стоять "міцно".

• у Швейцарії іноземним громадянам, що не мають посвідчення на проживання, нерухомість купувати заборонено. Ні в якому разі не можна говорити про заборону громадянам США, Німеччини та ін. країн і далі заробляти на покупці і подальшому перепродажу квартир у київських новобудовах, але введення для них відповідного вагомого оподатковування і розумних обмежень за аналогією з країнами Європи необхідно.

4. Організована ініціатива громадян + політична воля еліт на вирішення проблеми.

На даний момент споживачі на ринку нерухомості роз'єднані, тому легкі для "оббирання". Інші соціальні групи часто представлені більш-менш діючими об'єднаннями: платники єдиного податку в особі ряду спілок б'ються за його збереження в нинішньому вигляді, таксисти своєю профспілкою дружно відстоюють прийнятні правила роботи для них і т. д. Інтереси споживачів-покупців житла не консолідовані, а кожного окремо можна змусити платити довічний кредит по одній з найвищих ставок кредиту у світі і за найдорожчу нерухомість (якщо рахувати за співвідношенням доход/ціна житла).

Поки що така консолідація українських споживачів у сфері нерухомості обмежується окремими колективами громадян, що бажають будувати через ЖБК (але вони конкретно за свій кооператив борються, не ставлять метою лібералізацію регламентації в цілому). Є також ініціативні групи по окремим будинкам новобудов, що борються за недопущення необґрунтованих доплат, однобічних змін планувань квартир, а також проти затягувань термінів будівництва (знову ж тільки по своєму конкретному будинку).

Чергова заява гаранта Конституції про відділення бізнесу (очевидно, і будівельного бізнесу теж) від влади як і раніше буде залишатися словами, поки не буде хоч якогось вдалого громадського тиску на політичні еліти з вимогою нормалізувати цей ринок. У нинішніх політичних реаліях виключити лобістів будбізнесу ні з Верховної Ради, ні з місцевих рад не вийде (важко сперечатись з тим, що необхідно обмежити таке лобіювання). Висновок простий: поки "громада" не надавить, змінювати комфортну для політеліт ситуацію на ринку нерухомості ніхто не стане.

Усе-таки шкода, що відсутні "відкриті" списки у нинішній пропорційній системі виборів (в міськради, Верховну Раду). За їх наявності виборець міг би хоч якось висловлювати своє ставлення до найбільш одіозних особистостей кандидатів у депутати (що є часто основними джерелами партвнесків, зароблених на одному із самих прибуткових сегментів ринку). Відсутність "відкритих" списків негативно впливає і на цю мозоль українського суспільства.

На виборах виборцям маніпуляційними PR-технологіями нав'язуються дискусії по загальнополітичних проблемах. Але (із зрозумілих причин) немає дискусії про те, чому немає умов для роботи ЖБК або чому немає оподатковування, що не щадить власника величезних масивів житлової власності.

5. Оптимізація держполітики у сфері стимулювання попиту.

Дуже дискусійна проблема, але замовчувати її не можна. Стимулювання попиту має бути зваженим. Стимулювати попит вигідно насамперед будкомпаніям та частково банкам.

Чи можна не погодитися з тим, що в остаточному підсумку таке стимулювання (відшкодування покупцям квартир відсотків по кредитах, робота з ринком/банками через державну іпотечну установу) не служить зниженню цін? Та й аналоги російських програм "материнського капіталу" цін на житло не знизять, тільки ще більше будуть стимулювати попит.

Об'єктивно стимулювання попиту сприяє росту цін. Хоча саме в цьому напрямку стимулювання і є деякі реальні кроки державної політики.

Тоді як на невигідному для діючих будівельних структур стимулюванні пропозиції (додаванням пропозиції тих же ЖБК, ІК тощо) - рухів немає. Стимулювати потрібно насамперед пропозицію, а не попит.

6. Альтернативні способи вкладення коштів.

Ринок нерухомості неминуче буде зазнавати тиску грошима "з метою вкладення" доти, поки немає захищеності дрібних акціонерів, що можуть одержувати дивіденди по акціях (основний прибуток акціонерних товариств виводиться через "конвертаційні центри"/"обналичку", дрібні акціонери залишаються за бортом), немає стійкої довіри до інвестиційних фондів, немає цивілізованого фондового ринку.

7. Багато чого повинно відбутися в напрямку забезпечення прозорості цієї сфери:

Потрібна інформаційна відкритість ринку (дані про кількість угод на ринку київської житлової нерухомості Міністерства юстицій України не розкриває навіть на звернення народних депутатів). Немає чіткого і зрозумілого законодавства в цій сфері: немає цивілізованих адміністративних процедур, туманні аспекти зміни цільового призначення зем. ділянок, недосконала регламентація по комплексній реконструкції старих кварталів, є масив проблем у сфері бухгалтерського і податкового обліку тощо.

Поки що в цій сфері ініціативи навіть парламентських партій фактично закінчуються будівництвом на пікетах символічного будиночка з паличок з написом "молоді - доступне житло". При цьому діючої тактики/стратегії самих парламентських партій у цьому напрямку немає, все закінчується саме цим будиночком на пікеті. На даний момент позитивних зрушень по перерахованим вище 7 позиціях (навіть спроб і розроблених стратегій) на думку фахівців, не спостерігається. Є й інші точки зору пріоритетних напрямків нормалізації цін на київському ринку нерухомості:

• стимулювання позаміського будівництва Поки що процес носить дуже хаотичний характер, сприяння з боку держапарату в основному зводиться до того, що він не протидіє такому будівництву. Питання пропускної здатності і якості трас за місто (досвід столиці РФ говорить, що незабаром будуть по ранках дуже перевантажені), сприяння держави в створенні інфраструктури позаміського житла і ще більш 10 знакових питань у цій сфері - поки не вирішені. Але дуже позитивно те, що сільські/селищні/районні в області ради не заважають такому будівництву (надають перевагу зароблянню на ньому);

• кроки в сфері будівництва соціального житла

3.2. Фактори розвитку ринку житла Київської області

Про фактори, внаслідок яких київські квартири можуть дорожчати все більше і більше, сказано багато. Донедавна інформаційний простір був заповнений виключно коментарями і прогнозами агентств нерухомості, союзів рієлторів, забудовників, які майже одноголосно говорили про подорожчання столичного житла. Проте існує й інша точка зору, яка полягає у тому, що ціни на київську нерухомість досягли свого максимуму (на нинішньому етапі розвитку), і надалі вони вже мають зменшуватися. Отже, спробуємо викласти 13 факторів, внаслідок яких подальшого подорожчання житла не відбудеться:

1. Неплатоспроможність покупців за нинішнього рівня цін. Нескладні розрахунки показують, наскільки зараз є нереальною купівля в кредит найпростішої одно-двокімнатної квартири в Києві (вартість - $90-100 тис.) за реальної ставки кредитування у валюті, яка із урахуванням всіх супутніх платежів та витрат складає близько 14% річних. Отже якщо середній місячний дохід людини складає навіть 6000-7500 грн., що є досить непоганою для столиці, всі ці гроші будуть йти тільки на виплату відсотків, погашення ж самого кредиту за такого доходу, є неможливим. Навіть протягом 20-30 років до кінця життя (і навіть з таким доходом) людина не зможе купити квартиру. Хоча 3-4 роки тому ця зарплатня давала подібну можливість. Можна навести приклад: за американськими мірками житло вважається доступним, якщо коштує 3-4 річних доходи, важкодоступним –5-7 річних доходів, недоступним – більше 7-8 річних доходів. Для більшості українців житло є недоступним навіть при підсумовуванні доходів за все життя. Отже, невідворотним є корегування цін на так зване "масове житло", питома вага якого буде постійно зростати у зв'язку з гострою нестачею землі в елітних центральних районах столиці.

2. Падіння активності на ринку нерухомості Києва. За оцінками експертів, за жовтень 2006 року у Києві зареєстровано менше ніж 200 угод (хоча офіційні дані з цього питання не оприлюднюються), тобто відбулося падіння активності приблизно у 20 разів. Ринок завмер, продажів колишнього рівня немає.

3. Фактор політичної нестабільності після серпня 2006 року. Розбалансованість у роботі органів влади, загроза "федералізації", поновлення спроб розділити країну за мовною та ін. ознаками, висока ймовірність подальшого протистояння в органах влади тощо. Все це знижує питому складову спекулятивного капіталу, що вливається у київську житлову (втім, у комерційну також) нерухомість (в тому числі, іноземцями). Гроші люблять тишу, але не революції і розколи.

4. Зменшення довіри до новобудов як до об'єктів вкладення коштів. Раніше це був доволі простий бізнес: купівля квартири на стадії котловану гарантувала збільшення її вартості на стадії введення в експлуатацію в кілька разів. У значній кількості випадків такі покупки робили громадяни США, Ізраїлю, навіть Японії. Але після викриття афери "Еліти-Центр" цей потік коштів від іноземних громадян зник (за оцінками деяких експертів став зовсім мізерним). Не важко передбачити наслідки таких подій для й так вже занадто перегрітого ринку Києва.

5. Загальносвітова тенденція. В країнах Європи, США загальмувалася тенденція зростання цін на нерухомість (а в Австрії та Німеччині вони взагалі завмерли). Україна і, зокрема, Київ лише повторять у такому випадку загальносвітові тенденції. В західній пресі ринок нерухомості Східної Європи часто оцінюють як "мильну бульку". Наприклад, заслуговує на увагу публікація MoneyWeek.

6. Фактична зацікавленість агентств нерухомості, рієлторів у збільшенні кількості угод на ринку. Тільки падіння цін (навіть невеличке) може оживити ринок. Нинішній застій на ринку, зменшення в десятки разів укладених угод не вигідне і посередницьким структурам на ринку. Адже відсутність укладених угод їм не вигідна: немає угод – немає заробітку. Незважаючи на деякі закриті "інсайдерські" домовленості, об'єктивно подальший ріст цін для посередників не вигідний. Хоча, тут можна помітити, що лобі перекупників житла (які вже вклали гроші і бажають зростання цін все більше і більше) досить сильне, в тому числі і в деяких ЗМІ, що далеко не завжди оприлюднюють мотивовані прогнози на подальше "розігрівання" ринку.

Характеристики

Список файлов ВКР