177941 (596234), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Основные исходные данные:

• Группа капитальности – I.;

• Строительный объем: V_стр. = 4 444 м³;

• Общая площадь: S=1.375,8 м²;

• Источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52

Основная расчетная формула:

ПВС = УС₁₉₆₉ х V_стр. х И_69-84 х И_{84-20.12.2007} х К_n, (3.1)

где ПВС – полная восстановительная стоимость объекта, руб.

УС₁₉₆₉ – стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 г.; УС₁₉₆₉=24,9 р/ м³

V_стр. – строительный объем, куб. м;

И_69-84 – индекс пересчета стоимости из цен 1969 г. в цены 1984 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем – 2,21;

И_{84-20.12.2007} - индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (20.12.2007 г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г.Калуга: декабрь 2007 г;

К_{84-20.12.2007} = 61,07

К_n – поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. К_n=0,86

Расчет полной восстановительной стоимости объекта:

ПВС=24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб.

Оценка износа (обесценения) объекта

Исходя из предполагаемого эффективного срока жизни объекта (I группа капитальности), физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 руб.

Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.

Экономический (внешний) износ не установлен: здания данного типа и состояния в настоящее время востребованы рынком, и нет оснований предполагать, что указанное положение сколько-нибудь ощутимо изменится в ближайшем будущем.

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя – это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:

(3.2)

По данным Калужских строительных организаций, себестоимость строительства 1 кв. м отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 10500 руб. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 1,38 раза (Справочник Marshall & Swift). Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Калуге в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне $$ 1200÷3500 кв. м. Примем для наших расчетов величину – 1200 долл. США, или 30936 руб. При этих условиях прибыль предпринимателя:

= 0,937, или 97,3%.

Таблица 3

Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.

1. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода

Таблица 4

Характеристика объектов сравнения

Определение (обоснование) корректировок

1. Корректировка на рыночные условия (дату продажи)

В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле:

,

где М_i – средне месячный темп инфляции, К_инфл. = 1,0072

Расчетная формула: К_инфл = К_{ср.м.инфл} = const К_{ср.м.инфл} = 1,0072

100 × К^t_{срминфл} – 100

Таблица 5

2. Местоположение.

Местоположение сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

Таблица 6

3. Корректировка на физическое отличие.

Единственным существенным отличием объектов сравнения и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте сравнения №3 – ж/б панели, в то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается нами в размере 6%

4. Корректировка на состояние объекта

Состояние, в котором находится объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.

Характеристики

Список файлов ВКР