176154 (596130), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Система состоит из двух частей - картографической и документальной (текстовой). Вся информация в системе сгруппирована на основе земельного участка (парцелла).

Информация реестра недвижимости, который в этих странах ведется отдельным органом, но тесно связан с кадастровым реестром, в отличие от кадастрового реестра, сгруппирована в реестре по собственникам, поэтому для поддержки связи между этими реестрами возникает необходимость создания громоздкой системы идентификации данных.

В странах условно относящихся к «немецкой» системе (Германия, Австрия, Швейцария), превалируют такие черты, как: детально проработанные процедуры, высокая точность определения границ землевладений, гарантии положения границ и зарегистрированных прав.

В Германии нет организационно единой системы на уровне государства в силу федеративного устройства страны. Но во всех землях Германии (субъектах ФРГ) работы выполняются по общим правилам и в единых стандартах. Основное отличие состоит в решении организационных вопросов. Так, в разных землях организации, которые ведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: финансов, юстиции или внутренних дел.

Германия достигла значительно лучшего развития системы в сравнении со странами наполеоновского кадастра с точки зрения надежности данных - реестр собственности поддерживается картографическими данными, которые являются частью реестра и имеют, в связи с этим, юридическую силу, предусмотренную законом. Реестр недвижимости и картографирование недвижимости ведутся двумя разными организациями, однако все данные отлично согласовываются между собою.

В странах, условно относящихся к «скандинавской» группе, доминирует централизованный подход к ведению реестра недвижимости.

Система регистрации прав собственности базируется на точных крупномасштабных картах недвижимости. Реестры собственности, в основном компьютеризированные, содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.

Наибольших успехов в создании реестра собственности достигла Швеция, в которой созданный единый банк данных о недвижимости, ядро которого составляют реестр недвижимого имущества и земельный реестр, а, также в нем содержится копия реестра налоговых органов относительно недвижимости.

Ведение реестра в основном является задачей центральных правительственных органов, но есть также большое количество местных правительственных структур. Руководящую роль осуществляет Национальная Земельная Служба.

Главной задачей регистрации земли является обеспечение гарантий прав собственности и свободного доступа к информации о них. Система регистрации земли, которая упорядочена и хорошо функционирует, является предпосылкой для гарантирования прав и оказывает содействие осуществлению сделкам с недвижимостью.

Пользователи имеют прямой доступ к системе для регистрационных целей и получения информации. По всей стране есть около 4000 офисов, присоединенных к системе, с общим количеством терминалов и персональных компьютеров - 25 000. Только незначительное их количество принадлежит органам регистрации, тогда как основная часть принадлежит банкам, кредитным учреждениям, страховым компаниям, муниципалитетам, риэлтерам и другим организациям, которым часто требуются информация о недвижимом имуществе.

Таким образом, Швеция более чем какая-либо другая страна продвинулась в создании единой системы оформления недвижимости, а также механизмов доступа затребованной информации через сеть государственных и коммерческих ресурсов из Property Register (Банк Данных о Недвижимости).

В Российской Федерации в сфере регулирования оборота недвижимости участвуют:

· учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – учреждения юстиции);

· органы и учреждения по государственному кадастровому учету земельных участков (далее – органы кадастрового учета);

· организации (бюро) технической инвентаризации и технического учета зданий и сооружений (далее – бюро технической инвентаризации);

· землеустроительные организации;

· органы и учреждения архитектуры и градостроительства;

· органы власти общей и специальной компетенции всех уровней – федерального, регионального и местного.

Пользователями информации, возникающей в сфере регулирования оборота недвижимости, являются:

· органы налоговой инспекции;

· организации по массовой и индивидуальной оценке недвижимости;

· граждане;

· хозяйствующие субъекты.

Формирование земельных участков осуществляется в рамках землеустроительного процесса в соответствии с Федеральным законом «О землеустройстве» на основе конкуренции. При формировании земельных участков принимают участие в зависимости от ситуации различные органы власти, а также иные организации. К таким организациям относятся органы архитектуры и градостроительства, санитарно-эпидемиологические учреждения, учреждения пожарного надзора, организации коммунального хозяйства, предприятия – монополисты (энергетики, телефонии, газового хозяйства, транспортной инфраструктуры). Участие последних обусловлено тем, что наличие подобного рода подземных и наземных коммуникаций, как правило, не отраженных на кадастровых планах, требует установления для оформляемых земельных участков различного рода обременений и ограничений по их использованию.

Учреждения юстиции действуют в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являясь учреждениями субъектов РФ, и финансируются за счет платы, взимаемой за регистрацию и предоставление сведений. При этом предельные тарифы устанавливаются Правительством РФ, на основе которых субъекты РФ устанавливаются тарифы, действующие на территории субъекта РФ. Основными функциями являются проверка законности представленных для регистрации права документов, внесение записей в ЕГРП, удостоверение произведенной регистрации прав выдачей свидетельства о регистрации, предоставление сведений о зарегистрированных правах третьим лицам и предоставление сведений органам налоговой инспекции, статистики и правоохранительным органам.

Органы кадастрового учета действуют в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» и являются в подавляющем большинстве случаев федеральными государственными учреждениями, финансируемыми за счет федерального бюджета, а в отдельных случаях – территориальными органами Росземкадастра. Основными функциями являются проверка законности формирования земельных участков и соответствия сформированных земельных участков с ранее учтенными, внесение сведений о земельном участке в ЕГРЗ и индивидуализация земельного участка присвоением ему кадастрового номера, удостоверение границ земельного участка и выдача правообладателю кадастрового плана земельного участка, предоставление сведений о земельных участках третьим лицам, предоставление сведений о земельных участках органам налоговой инспекции, статистики и правоохранительным органам.

Бюро технической инвентаризации действуют в соответствии с рядом подзаконных актов, основными из которых являются постановления Правительства РФ «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности» и «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации». Бюро технической инвентаризации в ряде случаев являются унитарными предприятиями – федеральными, субъектов РФ и муниципальными, в меньшем числе случаев – государственными (субъектов РФ) и муниципальными учреждениями. Финансирование деятельности этих организаций осуществляется на хозрасчетной основе, тарифы частично регулируются на региональном и муниципальном уровнях управления. Основными функциями являются осуществление технической инвентаризации и технического учета зданий и сооружений, проверка законности строительных изменений в зданиях и сооружениях, осуществление оценки зданий, принадлежащих физическим лицам, для целей налогообложения (а точнее – расчет инвентаризационной стоимости), предоставление сведений в органы налоговой инспекции, статистики и правоохранительные органы.

Естественно, что применимый к объектам недвижимости в градостроительстве термин «техническая инвентаризация» не может рассматриваться как полноценный процесс формирования объектов недвижимости для целей их гражданско-правового оборота, поскольку изначально этот процесс направлен не на обеспечение оборота недвижимости, а на выявление технического состояния объекта.

В понятие технической инвентаризации фактически вкладывается как формирование объекта недвижимости, так и периодическая проверка факта строительных изменений объектов градостроительной деятельности.

Кадастровая оценка земель осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» предприятиями и организациями Росземкадастра, или иными организациями по его поручению, по единым методикам за счет средств федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ. Результаты кадастровой оценки утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ и вносятся в государственный земельный кадастр.

В настоящее время в РФ существуют следующие проблемы в кадастровом учете земельных участков и техническом учете зданий и сооружений, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

1. Недостаточная защищенность прав добросовестных приобретателей недвижимости и интересов третьих лиц вследствие отсутствия четкого разделения полномочий и ответственности между органами государственной регистрации прав на недвижимость, государственного учета недвижимости, нотариатом, организациями по формированию недвижимости.

2. Непрозрачность правового режима объектов недвижимости. Информация об установленных правовых режимах объектов недвижимости рассредоточена по различным государственным информационным ресурсам, между которыми не осуществляется должное взаимодействие. Вследствие этого формирование правового режима объектов недвижимости осуществляется при формировании объектов недвижимости путем многочисленных согласований с различными органами власти и естественными монополистами – владельцами инженерных коммуникаций.

3. Консерватизм системы формирования объектов недвижимости. При оформлении недвижимости заинтересованные лица вынуждены оплачивать сбор сведений, которые излишни для целей обеспечения оборота недвижимости, и одновременно игнорируются сведения, существенные для обеспечения гарантий прав правообладателей недвижимости и защиты интересов третьих лиц. Это обусловлено тем, что система технической инвентаризации и технического учета зданий и сооружений, унаследованная от прошлой формации страны, не приведена в соответствие требованиям времени.

4. Неоправданные транзакционные (экономические и временные) издержки правообладателей при оформлении недвижимости. В результате несогласованности процедур формирования, государственного учета различных видов объектов недвижимости и государственной регистрации прав увеличивается время на оформление недвижимости за счет последовательного прохождения трех инстанций и многократного дублирования процедур, таких, например, как, анализ правомочий заявителя.

5. Отсутствие возможности связать земельные участки с расположенными на них объектами недвижимости в интересах формирования единых объектов недвижимости и перехода к налогу на недвижимость, вместо земельного налога и налога на имущество.

6. Общим недостатком является отсутствие в законодательстве дифференцированных подходов к первичному и последующему оформлению недвижимости, из-за чего во многих случаях обязательны не обоснованные требования по согласованиям и процедурам утверждения (удостоверения) различных характеристик объектов.

Проблемы в рассматриваемой области вытекают из недостатков организационной структуры системы, противоречивости и несовершенства законодательства, консерватизма подходов к формированию недвижимости.

Возможные варианты усовершенствования системы кадастрового учета:

С учетом предполагаемых изменений законодательства в сфере учета и обращения недвижимости необходимо разработать варианты построения архитектуры системы кадастрового учета, административные регламенты и бизнес-процессы взаимодействия следующих участников:

· Правообладатели;

· Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (ФАКОН);

· Организации, осуществляющие землеустроительные работы и техническую инвентаризацию;

· Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· Организации, осуществляющие государственные полномочия в сфере геодезии и картографии;

· Органы власти, осуществляющие государственные полномочия в сфере природопользования;

· Органы архитектуры и градостроительства;

· Органы власти по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Варианты построения архитектуры системы кадастрового учета, административные регламенты и бизнес-процессы должны быть построены исходя из основных положений концепций законопроектов:

· О кадастровом учете объектов недвижимости

· Лесной кодекс

· Водный кодекс

· Закон о недрах

· Градостроительный кодекс

· Концепции изменений гражданского законодательства в сфере недвижимости

· Концепции реформирования местного самоуправления.

В частности, Концепцией изменений гражданского законодательства, предполагается исключить из объектов недвижимости недра, многолетние насаждения, водные объекты. Данные изменения определяют подход к организации взаимодействия между организациями по учету природных ресурсов и организациями по кадастровому учету объектов недвижимости. В соответствии с проектом Градостроительного кодекса предусмотрено, что правовое зонирование будет утверждаться органом местного самоуправления в виде правового акта, который должен публиковаться в открытых источниках. Данные поправки требуют разработки схем взаимодействия между органами местного самоуправления и организациями по кадастровому учету объектов недвижимости. Административные регламенты должны также учитывать структуру органов местного самоуправления, изменения которой предусмотрены разрабатываемой в настоящее время концепцией реформы в этой области.

Существующее земельное законодательство требует перехода к новой модели Кадастра. Основная цель новой модели Кадастра - описать этапы перехода к новым административным регламентам и бизнес процессам с учетом временных рамок принятия законов, существующих организационных и технических ограничений.

Для разработки последовательности шагов по переходу к новым административным регламентам и бизнес процессам необходимо выделить:

Характеристики

Список файлов ВКР