163611 (595505), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

C = C ₆₉ х К _69-84 х К _84-91 х К _91-11.00, где:

С 69 - удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости в ценах 1969г.

К 69-84 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984г., введен постановлением Госстроя СССР N 94 от 11 мая 1983г. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Пермской области – 1,19

К 84-91 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1991г, введен Письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. N 14-Д. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Пермской области – 1,59

К 91-11.00 - индекс удорожания к базисной стоимости строительно-монтажных работ в ценах 1991 г. на 2003г., с учетом компенсационных затрат стоимости материалов. Для Пермской области, административные здания - индекс составляет 20,864. В индексе не учтен налог на добавленную стоимость.

Итоговый коэффициент перехода из цен базового 1969 года на дату оценки 23.03.2003 г.

И= 1,19*1,59*20,864 = 39, 477

Окончательно полная стоимость замещения оцениваемого здания без учета износа в ценах на дату оценки составит:

C _23.03.2003= C ₆₉ х И _69-23.03.03 = 46 096 х 39,477 = 1 819 700 рублей. (округленно)

Расчет величины физического износа.

Исправимый физический износ (Отложенный ремонт)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Расчет величины отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате технического освидетельствования. Рассматриваемый объект находится в удовлетворительном состоянии и стоимость работ по устранимому износу не рассчитывается.

Неисправимый физический износ.

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Коэффициент для определения износа есть отношение фактического срока к нормативному сроку эксплуатации здания. При превышении фактическим сроком эксплуатации нормативного коэффициент износа принимается равным 1.00.

Расчет неустранимого износа производится по нормам амортизационных отчислений.

Исходные данные.

Шифр (наименование) объекта оценки: нежилое административное помещение Инвентарный номер: нет.

Группа капитальности объекта оценки: первая.

Шифр амортизационных отчислений 10002.

Годовая норма амортизационных отчислений 1,2 %

Нормативный срок эксплуатации здания 83 года.

Нормативный срок эксплуатации зданий (общая физическая жизнь) определяется в соответствии с функциональным назначением и конструктивными особенностями с учетом норм амортизационных отчислений на полное восстановление (Постановление Совмин СССР от 22.10.90 г N 1072 «О Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР).

Год постройки 1993

Год оценки 2003.

Действительный возраст на дату оценки 10 лет.

Износ = 10лет х 1,2% = 12%

Общий физический износ объекта оценки

Итого стоимость объекта оценки, исчисленная затратным методом на дату оценки 23 марта 2003 года, составляет 1 601 300 (один миллион шестьсот одна тысяча триста рублей).

Стоимость замещения объекта оценки²¹ с учетом износа: = 1 601 300 руб

Оценка административно-хозяйственного здания в рамках сравнительного подхода.

Произведен расчет сравнительной стоимости административно-хозяйственного здания методом парных сравнений с использованием Компьютерной программы, предоставленной преподавателем Епишиной Э.Д (Пермский Государственный Технический Университет). Математический аппарат расчетов описан в данной работе выше.

Для сравнения использованы следующие кирпичные двухэтажные аналоги:

№п/п	Наименование объекта	Стоимость предложения о продаже, руб	Площадь общая,м2	Расположение
1	Административно-хозяйственное здание со встроенным гаражом под грузовой автомобиль,	1 800 000	532,6	окраина города, 3км от центра
2	Административно-хозяйственое здание совхоза	850 000	490,00	сельский район в 20км от города
3	Здание бывшей гостиницы	2 600 000	490,00	Центр города
4	Объект Оценки	?	497,26	окраина города, 5км от центра

В результате расчетов стоимость объекта установлена 1 750 000 руб

ВЫВОД: Стоимость административно-хозяйственного здания, исчисленная в рамках сравнительного подхода, составила 1 750 000 руб

Оценка административно-хозяйственного здания доходным методом не производится, поскольку здание находится в небольшом городе, в районе экономического упадка. Спрос на аналоги и использование аналогов в данном районе практически отсутствует. Получение прибыли без больших вложений капитала проблематично. Прибыль, доход, не являются определяющими факторами при формировании цены объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. (по административно-хозяйственному зданию)

В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта.

В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение.

Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений.

Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки):

Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц;

Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц;

Рассмотрим три варианта возможного будущего использования:

Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц.

Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м­². Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц.

Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц.

Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг.

Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:

Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:

Для определения ставки капитализации (дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов. Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что:

• при низком уровне отделки при для зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%;

• при среднем уровне отделки для зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 17%;

• здания с высоким уровнем отделки в городе практически отсутствуют.

Далее, пользуясь методами Доходного подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта:

Основываясь на данных полученных в результате настоящего анализа, можно предположить, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование под офисные помещения с минимальным уровнем отделки, что позволит максимизировать доходность и приведет к большей стоимости объекта.

Заключение

об итоговой величине стоимости объекта оценки : (Административно-хозяйственное здание)

Итоговая таблица результатов оценки по трем подходам:

ВЫВОД: Рыночная стоимость предъявленного к оценке
Административно-хозяйственного здания по состоянию на 23.03.03г

составляет __ _ _1 389 800_ _ __ рублей

Характеристики

Список файлов ВКР