9390-1 (592633), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Представляется, что все эти противоречия нужно преодолеть, закрепив основные элементы залогового правоотношения, составляющие его сущность с помощью императивных норм, а весь остальной массив отношений между субъектами и отношение их к объекту должны регулироваться диспозитивно.
С точки зрения системности прав и обязанностей субъектов залогового правоотношения можно выделить такие группы правомочий залогодержателя и залогодателя.
Право залогодержателя на объект залога. Это право на объект залог, как таковой, обеспечивает залогодержателю сохранение исключительных прав при любом переходе предмета залога к третьим лицам. В соответствии с этим залогодержатель имеет право:
1) проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения предмета ипотеки;
2) требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для обеспечения сохранности предмета ипотеки;
3) требовать от любого лица прекращение посягательства на предмет ипотеки, угрожающего ему утратой, повреждением или иным ухудшением его состояния.
Право залогодержателя на информационное сопровождение залога. Этому праву соответствует обязанность залогодателя вести книгу записи залогов, в обязательном порядке и своевременно информировать всех заинтересованных лиц о залоговом обременении предмета, сообщать залогодержателю о всех изменениях, произошедших с предметом залога и с состоянием правомочий собственника.
Право залогодержателя на получение материального удовлетворения. Это право включает в себя такие возможности залогодержателя: заранее установить основания обращения взыскания на заложенное имущества; принять санационные меры в отношении предприятия; обратить взыскание на предмет залога; обратить взыскание на иное имущество должника.
Право залогодержателя на защиту своих интересов с использованием средств, предоставляемых законом. К этому праву относятся предусмотренные законодательством гарантии и способы защиты субъективного права залогодержателя.
Право залогодателя в отношении объекта ипотеки заключается в сохранении правомочий владения, пользования и распоряжения им.
Право залогодателя на досрочное исполнение основного обязательства.
Право залогодателя на проведение процедуры обращения взыскания в соответствии с законом и условиями договора.
Право залогодателя на защиту своих интересов законом. Благодаря этому праву залогодатель получает возможность использования предусмотренных законом средств защиты своих интересов.
Соответствующие этим правам залогодатель имеет обязанности:
1) страховать за свой счет от рисков утраты и повреждения предмет ипотеки в полной его стоимости, а если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обеспеченного ипотекой требования, - на сумму не ниже этого размера;
2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки;
3) немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки;
4) истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.
В заключении характеристики содержания залогового правоотношения, хотелось бы отметить те основания, в результате которых возникают данные правоотношения. ГК РФ 1954г. (ст.334) и Закон РФ "О залоге" (ст.З) предусматривают два основания - договор и закон. Причем закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обстоятельства и какое именно имущество должно обременяться ипотекой. Такие указания содержатся, например, в ст. 587 ГК РФ, где говорится, что при передаче под выплату ренты земельного участка или иного недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты обретает право залога на это имущество.
В качестве теоретического примера для установления на основании закона именно залога как правоотношения, где залогодатель сохраняет возможности владения, пользования и распоряжения заложенным имуществом, можно представить некоторые имущественные правоотношения, в частности, выдачу ссуды на строительство или ремонт жилого или производственного помещения. Однако учитывая, что установленное таким образом залоговое правоотношение не подкрепляется реальным волеизъявлением залогодателя, следует отметить, что единственным способом, позволяющим при возникновении залогового правоотношения максимально отразить интересы сторон и использовать весь арсенал предоставляемых для этого данным правоотношением возможностей, является заключение договора.
Итак, в данной главе были рассмотрены как теоретические, так и некоторые практические вопросы залогового правоотношения, были выявлены некоторые проблемы законодательного определения субъектов и объектов данного правоотношения, но конкретную характеристику ипотеки можно дать только через призму законодательных актов об ипотеке в РФ, причем теоретические предпосылки, изложенные выше, станут той базой, на которой формируется действующее законодательство.
2.3. Законодательство рф об ипотеке.
Ипотека в России не имеет необходимой правовой базы, поэтому ее развитие несколько замедленно. Панацеей от всех может стать закон "Об ипотеке", проект которого уже принят Государственной Думой в июле 1995 г. в первом чтении. Однако анализ уже существующей правовой базы залога недвижимости показывает, что и без такого закона ипотечный бизнес может развиваться в России.
Основным законодательным актом, регулирующим залоговые правоотношения, является принятый 29 мая 1992г. закон РФ "О залоге". Принятие этого закона вызвало много прений. Несмотря на то, что регламент Верховного Совета РСФСР не предусматривал третьего чтения, законопроект был принят только после него. Прямые противоречия убрали, сделали терминологию более или менее единой, но кардинальные недостатки этого закона остались.
Закон "О залоге" является специальным нормативным актом, все его нормы посвящены регулированию залога, в том числе и отдельному его виду - ипотеки.
Понятие ипотеки в законе отражается ограничено, так как залог земельных участков выведен за пределы главы об ипотеке и поэтому его регулирование возложено не на гражданское, а на земельное законодательство; не предусматривает закон и ипотеку квартир, а ипотеке предприятия посвящена одна статья, которая также не отражает всего механизма залога этого вида имущества. Закон "О залоге" позволяет также закладывать права на землю с разрешения владельца, что очень сложно в условиях России, где в городских районах продажа земли, находящейся в муниципальной собственности, строго ограничена, а большая часть земельных участков передается в аренду.
Говоря о законе "О залоге", можно отметить, что, в принципе он создает основу для ипотечного кредитования. Необходимые статьи в нем есть. Но в настоящее время очень важные положения Закона фактически не действуют, и происходит это по причине недостаточной отработанности различных процессуальных вопросов в данном документе, а зачастую и полного отсутствия механизма исполнения его конкретных положений. Например, не отработана процедура обращения взыскания на находящееся в ипотеке предприятие, не описал механизм регистрации залога, что затрудняет и оттягивает на довольно долгое время саму процедуру.
Существует неясность в статье о последующем залоге уже заложенного имущества. По закону такой залог возможен. Также в статье сказано, что "требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя". Залогодержатель также обязан сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех существующих залогах данного имущества. Но, где гарантия, что последующий залогодержатель получит полную и исчерпывающую информацию о залоге? Он, в принципе, может почерпнуть ее из так называемой книге записи залога, которую законодатель обязан вести, но делается ли это на самом деле?
Вопросу о залоге строящихся объектов фактически в Законе место не отведено. Раскрывая понятие ипотеки в статье 42 Закона, законодатель наряду с конкретным перечнем имущества, залог которого является ипотекой, упоминает и об иных объектах. Вероятнее всего, сюда и относятся строящиеся здания и сооружения. Между тем, вопрос об их залоге представляется достаточно нелегким, так как использование их в таком качестве вплотную будет зависеть от режима пользования земельным участком, на котором строится объект.
Недостатком закона "О залоге" является также то, что он не содержит ключевых позиций для функционирования ипотечной системы жилья. В частности, не определено, какой орган должен вести ипотечные книги; остается открытым вопрос о целесообразности и порядке принятия в залог единственной жилой площади заемщика, на которой он проживает. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями, и приобретения земельного участка под строительством.
Из перечисленных выше недостатков закона "О залоге" можно сделать вывод, о том что требуется внесения изменений в данный закон, он должен быть принят в новой редакции. В дальнейшем с принятием специальных законов об отдельных видах залога, в том числе и об ипотеке, необходимость существования данного Закона сойдет на нет, так как все общие положения залогового правоотношения урегулированы ГК РФ 1994г. Но процедура принятия этих законов затягивается, поэтому целесообразнее в настоящий момент устранить тот минимум недостатков, который существует в действующем законе о залоге.
Лаконичным дополнением к закону "О залоге" стал приинятый в 1994г. Гражданский Кодекс РФ. который частично устранил недостатки, которые имел выше указанный закон.
Часть 1 ГК РФ по-иному подходит к понятию ипотеки, относя к ее предмету земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и иное недвижимое имущество. Таким образом, поставлен знак равенства между понятием ипотека и залог недвижимости. Более сложное понятие ипотеки, содержащееся в законе "О залоге", в настоящее время утратило силу вследствие противоречия ГК РФ.
Гражданский кодекс РФ как акт, подробно регулирующий общие вопросы гражданского права, применяет правила залога к ипотеке, в той мере, в какой специальными правилами, содержащимися в главе, регулирующие залоговые правоотношения, и теми, которые будут содержаться в законе об ипотеке, не будет установлено иное. Это значит, что приоритет отдается специальным правилам.
Среди правил об ипотеке, являющихся действительно новыми и важными, следует выделить несколько. Прежде всего, это правила, содержащиеся в статье 340 ГК РФ, в ее пунктах третьем, четвертом и пятом. В них решается, в значительной мере императивно, довольно трудный вопрос о соотношении залога земельного участка с судьбой или с залогом находящихся на нем строений, зданий и сооружений.
Первое правило, содержащееся в пункте третьем, императивное и не предусматривает исключений, гласит, что залог здания или сооружения допускается только с одновременным залогом (ипотекой) той части земельного участка, на которой это здание или сооружение находится, или права на соответствующую часть земельного участка, которая обеспечивает возможность самостоятельной эксплуатации этого здания или сооружения. Возможность залога здания или сооружения, "висящего в воздухе", закон исключает, и такой договор о залоге, если он будет заключен, очевидно, должен признаваться недействительным.
На практике формальное применение данного положения ГК РФ могло бы привести к признанию большинства договоров ипотеки ничтожными сделками, ибо в нашей стране в результате приватизации образовалось много участников имущественного оборота, являющихся собственниками зданий, сооружений, строений, которые в поисках кредитных ресурсов закладывают принадлежащие им объекты недвижимости, не смотря на то, что не являются собственниками земли. Причем такие действия не могут быть признаны неправомерными, поскольку в силу статьи 209 ГК РФ они вправе как собственники по своему усмотрению распоряжаться соответствующими объектами недвижимости, в том числе и путем передачи их в залог.
Содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснения помогают нам разрешить этот вопрос.[10]
Правило о совместном залоге здания (сооружения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), являющееся предметом ипотеки. В тех же случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено закладываемое здание или сооружение, он вправе заключить договор ипотеки только на здание (сооружение). Такой договор будет соответствовать действующему законодательству. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок будет определяться, исходя из статьи 37 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передачи их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Иначе Кодекс относится к случаям, когда закладывается земельный участок, на котором находится здание или сооружение. В четвертом пункте статьи 340 ГК РФ говорится, что право залога не распространяется на находящиеся на заложенной земле здания или сооружения, если в договоре не установлено иное условие. Но, если стороны в договоре ничего иного не установили и договорились о залоге только земельного участка, ничего не сказав о судьбе здания или сооружения, которое на нем находится, то при обращении залогодержателем (банком, кредитором) взыскания на земельный участок для эксплуатации этого здания или сооружения должна быть оставлена свободной от взыскания соответствующая часть участка, которая необходима для его нормального функционирования. Очевидно, как минимум, должна быть оставлена площадь под зданием и должен быть оставлен хотя бы какой-то проход к нему. Поэтому при залоге земельных участков, на которых уже построено, сооружено чего-либо, нужно быть очень осторожным. Залогодержатель может получить меньше того, на что он рассчитывает, потому что собственнику здания должна быть оставлена определенная часть этой земли, которая необходима для использования здания в соответствии с его целевым назначением. Иначе говоря, земельный участок, на который обращается взыскание, обременен сервитутом.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
