Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

1.7 Проблемы рынка жилья

Планы правительства по вложению денежных средств в заказ социального жилья не помогут строителям. Изначально планировалось потратить 100 млрд. бюджетных средств на поддержку крупных застройщиков в обмен на снижение цен на недвижимость. Тем самым планировалось хоть как-то обеспечить поддержку программы «Доступное жилье», сделать квадратные метры действительно дешевыми (см. приложение А, график 1). Планировалось, что покупать будут по цене 30 тыс. за кв.м., но строители не согласились. А теперь конкретно для Пензенской области Минэкономразвития установил цену в 26,2 тыс. за кв.м., а по утверждению строителей это ниже себестоимости.

Проблемы рынка жилья наблюдается и в ситуации с банками. Резкое ужесточение условий выдачи кредитов и фактическая остановка выдачи ипотечных кредитов, как считают эксперты, мера временная. По упомянутой уже региональной программе поддержки социального строительства планируется предоставлять покупателю ссуду 30 %, из них 15% - безвозвратно. По новым правилам, возможно, использовать на приобретение жилья и материнский капитал. Несмотря на то, что покупательская способность на рынке жилья снизилась, покупатели есть.

1.8 Коммерческая недвижимость

Коррекция цен на рынке аренды коммерческой недвижимости к маю составит 25%. В последнее время по значительному количеству сделок переговоры были приостановлены, сокращено финансирование многих проектов, происходит смена собственников объектов коммерческой недвижимости, которые корректируют арендные ставки, стимулируют срочный приток денежных средств. Почти в каждом офисном или торговом здании в Пензе появились пустующие помещения, чего год-два назад не наблюдалось, особенно в центре города. Многие средние и малые компании начали переезжать в менее престижные, а затем, и более дешевые помещения. Происходят у компаний и сокращения в сфере дополнительных офисов, что тоже ведет к снижению количества площадей.

1.9 Первичный и вторичный рынки

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Первичный рынок недвижимости – объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Как правило, речь идет о строящихся или только что построенных домах. Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков.

Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек. По мнению риелторов, основным достоинством первичного рынка недвижимости является отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т.е. ее юридическая чистота. Кроме того, первичный рынок недвижимости предлагает квартиры, при строительстве которых были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованы новые строительные материалы и технологии. Все представленные на первичном рынке недвижимости типовые новостройки делятся на два типа: панельные и монолитно-кирпичные. Панельные дома построены из блоков, и квартиры в них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики. Монолитно-кирпичные дома имеют каркас из железобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатации таких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет по прогнозам 200 лет. Одним из существенных достоинств монолитного домостроения является наличие свободных планировок и более высоких потолков, но и площади квартир в таких домах существенно больше, чем в панельных, а, следовательно, и стоимость квартиры будет выше.

К марту произошло значительное оживление рынка. Если на январь в строящихся домах не продавалось более 1800 квартир (90 тыс. кв.м.), то в марте, по данным риэлторов, от 70 до 80 % было уже распродано. На графике 2 (см. приложение А) можно отследить динамику изменения цен на вторичное жилье. Начиная с февраля цены предложения, фактически не менялись. Колебания составляли порядка 30 рублей, что списывается на статистическую погрешность. Необходимо понимать что это – цена предложения. Реально квадратные метры в новостройках уходили по другим ценам.

По словам председателя Пензенской областной ассоциации риэлторов Александра Чуваша, «реальные сделки происходят по ценам на 10 – 20 % ниже от заявленных в базах риэлторов и рекламе. Фиксируемая в газетах и журналах заявленная продавцами стоимость жилья постепенно пошла вниз еще в осени. Что не характерно для обычной сезонности пензенского рынка недвижимости (осенью и зимой цены росли, весной стояли, а летом слегка снижались)». Однако, мера это временная и вынужденная. «То небольшое количество квартир на рынке, которое выставлено с дисконтом, исчезнет через два – три месяца. Надо понимать, что при этой разнице цен, которая существует сегодня, и надо действовать, чтобы не упустить момент, пока строительные компании и продавцы чрезвычайно слабы и не могут диктовать конечному покупателю свои правила».

Летом по прогнозам следует ждать повышения цен из-за инфляции. В следующем году, когда начнет ощущаться нехватка жилья, цены подрастут уже более существенно. Это будут уже не те цены, которые были даже полгода назад. Предполагаемая продолжительность кризиса на рынке недвижимости – на уровне 2 – 3 лет.

Главная тенденция вторичного рынка - расслоения по сегментам. Это ожидалось уже давно, но происходить стало только сейчас. Если еще летом прошлого года цены на квартиры в сравнительно новых домах и ветхих панельных 60-х годов постройки были сопоставимы, то сейчас они изменились. Первыми – покупатели, спрос на жилье в ветхих домах упал значительно уже в прошлом году, а теперь и продавцы стали осознавать, что их цены высокие. Особенно в условиях падения цен на новое жилье. Произошло осознание того, что затраты на ремонт и отделку нового и вторичного жилья по сегодняшним условиям не сильно различаются. В целом, на данное время вторичный рынок жилья подешевел (см. приложение А, график 3).

1.10 Строительный «БУМ»

Рассмотрим, что происходит в Пензе со строительством. По официальным данным, в 2008 году в нашей области введено в строй 602 тысячи квадратных метров жилья, против 700 тысяч планируемых. Строители обладают достаточным запасом прочности, все, что находится на стадии строительства, будет достроено. Правительство РФ объявило о готовности вложить средства в заказ доступного социального жилья по сниженным ценам. В Пензенской области принята региональная программа поддержки социального строительства, предполагающая увеличить социальный заказ на жилье. Для Пензенской области планируют выделить 400 млн. рублей на расселение фонда ветхого жилья. 900 квартир планируется приобрести за счет бюджета для военнослужащих.

Сроки реализации новых проектов будут существенно увеличены по причине малых объемов финансирования строек. Препятствием в этом вопросе стало именно расселение ветхого жилого фонда в зоне строительства.

Свои предложения у НП «Союз пензенских строителей». Его председатель, Александр Гах заявил, что «в скором времени планируется подготовить обращение к главе администрации Пензы о выделении земельных участков, занимаемых предприятиями строительного комплекса, в отдельный вид использования земель с установлением базового размера арендной платы, равной 1% от кадастровой стоимости участка. Также прорабатывается вопрос о подключении инженерных сетей с отсрочкой платежа либо с их оплатой после подключения, а так же разрабатываются предложения по сокращению сроков рассмотрения документации на строительство жилья в согласующих организациях и ведомствах».

Исходя из этого, можно прогнозировать, что уже в следующем году Пензе придется столкнуться с фактической нехваткой нового жилья.

1.11 Информационная безопасность

Термин безопасность информационных технологий понимается специалистами по-разному. Например, с точки зрения производителей источников безопасного питания серьезную угрозу для вычислительной системы предоставляет нестабильность энергии, а с позиции антивирусных программ риск по уничтожению данных.

Под информационной безопасностью понимают, обеспечение безопасности информации от попыток хищения (несанкционированного доступа) от угроз безопасности методами и средствами защиты информации. Развитие новых информационных технологий и всеобщая компьютеризация привели к тому, что информационная безопасность не столько становится обязательной, она еще и одна из характеристик информационных систем.

Под безопасностью информационной системы понимают, защищенность системы от случайного или преднамеренного вмешательства в нормальный процесс ее функционирования.

Под угрозой безопасности информации понимается, события или действия, которые могут привести к искажению, несанкционированному использованию или к разрушению информационных ресурсов.

Защита от умышленных угроз – это своего рода соревнования обороны и нападения, т. е. кто больше знает, предусматривает действенные меры, тот и выигрывает.

Утечка конфиденциальной информации – это бесконтрольный выход конфиденциальной информации за пределы информационной системы или круга лиц, которым она была доверена.

Несанкционированный доступ – это противоправное преднамеренное овладение конфиденциальной информации лицам, не имеющим право доступа к охраняемым сведениям.

РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ

2.1 Программное обеспечение для бизнес - планирования

Бизнес-план можно выполнить с помощью офисных программ (Word, Excel) или с помощью специализированных программ Project Expert, Альт – Инвест, Comfar и т.д.

Использование офисных программ с помощью макросов в программе MS Excel. Можно создавать различные шаблоны для подготовки бизнес-плана с изменяемыми данными. Такие создаваемые документы, претендуют на звание самостоятельных оболочек их ценность в разработанных формулах, закрепленные в таблицах. Эти формулы могут быть защищены.

В основе большинства специализированных программ лежит методика ЮНИДО (Организация Объединенных Наций по промышленному развитию) при этом учитывается специфика Российской экономики (система бухгалтерского учета, налогообложение, инфляция и т.д.).

Назначение и возможности этих программ:

• детально описать инвестиционный проект и схему денежных потоков;

• определить схему финансирования агентства;

• оценить возможности и эффективность привлечения денежных средств из различных источников;

• проиграть различные сценарии развития агентства, изменяя различные параметры;

• сформировать бюджет проекта с учетом изменения внешней среды (инфляция, ставка, рефинансирование Центрального Банка);

• оценить финансовую самостоятельность проекта рассчитать показатели рентабельности, оборачиваемости, ликвидности;

• сформировать основные формы финансовой отчетности (отчет о движение денежных средств, отчет о прибыли, балансовый отчет);

• эти программы позволяют провести анализ чувствительности проекта к изменению основных параметров;

• получить результаты расчетов в табличных и графических видов.

Специализированные программы делятся на 2 вида систем:

• закрытые;

• открытые.

Закрытые системы позволяют пользователю использовать готовые формы, результаты вычислений от пользователя скрыты и не могут быть изменены, это страхует от ошибок и подтасовок. Можно внести изменения адаптировать программу с помощью создания собственных форм отчетности и аналитических таблиц.

К закрытым системам можно отнести Project Expert, Сomfar - одна из первых специализированных программ распространенная под системой ЮНИДО.

Программа Project Expert предлагаемая фирмой Expert System позволяет выполнить экспертное заключение, смоделировать прибыли и убытки. Разработан целый ряд программ – Lite, Standart, Proffessional, – рассчитанных на различную подготовленность пользователя. Это автономный продукт интерфейсом, близким Microsoft. Для работы Project Expert не нужно дополнительное программное обеспечение. Программа обеспечивает передачу отчетов в MS Word, возможность копирования итоговых таблиц в MS Excel и другие электронные таблицы. В последней версии появилась возможность формирования документов в формате HTML для публикации отчетов в Интернет. Сетевой вариант программы позволяет работать над проектом нескольким пользователям.

Сomfar – эту систему позиционируют как наиболее универсальную и пригодную для бизнес планирования по всему миру. К сожалению, она не адаптирована к российским условиям, к тому же последние пять лет не выходило ее обновлений. Как и большинство закрытых систем, Сomfar построена таким образом, чтобы вести пользователя через весь процесс разработки. Программа практически не требует времени на изучение. Сразу после запуска даже неподготовленный пользователь может начинать работу. То есть попросту ввод исходных данных. Однако интерфейс программы устарел и неудобен для пользователя.

Открытые системы привлекательней для профессионалов в них формулы для вычислений не скрыты пользователь может сам проверить их пригодность к своим условиям и корректировать (при изменение законодательства, инфляции и т.д.).

Открытые системы используют специфическую среду электронных таблиц, как правило, это Excel. Из наиболее популярных стоит упомянуть «Альт - Инвест» (фирма «Альт - Инвест»), «Аналитик» (фирма «ИНЭК»), «ТЭО-ИНВЕСТ» (разработчик – Институт проблем управления РАН), ENERGY-INVEST (Научный центр прикладных исследований РАО «ЕЭС России») и система проектов в нефтяной промышленности FOCCAL (фирма CIS).

Программа Альт - Инвест представляет собой набор таблиц в оболочке Excel. Пользователь имеет возможность создавать:

• необходимую схему описания исходных сведений для расчетов;

• просматривать последовательность выполнения расчетов;

• изменять заложенный алгоритм расчетов;

• вводить новые табличные формы и показатели, которые становятся полноценными элементами модели.

При запуске программы к стандартным инструкциям добавляются кнопки: параметры проекта, отображение открыть таблицу, открыть график, формирование отчета, о программе.

Характеристики

Список файлов ВКР