33305 (587532), страница 9
Текст из файла (страница 9)
Статья 222 ГК РФ характеризует легализацию в судебном порядке лишь одного вида самовольной постройки – постройку, осуществленную на земельном участке, не принадлежащем застройщику.
Другие виды самовольной постройки, осуществленные:
-с нарушением целевого назначения земельного участка;
-без разрешения;
-с нарушением градостроительных и строительных норм и правил легализуются другими способами.
Например, застройщик вправе обратиться с заявлением об оспаривании решения органа местного самоуправления – необоснованного отказа в выдаче разрешения на строительство. Данные способы легализации самовольной постройки исследуются ниже.
3.2 Внесудебный порядок легализации самовольной постройки
Пункт 3 статьи 222 ГК РФ определяет условия, при которых суд может вынести решение о признании права собственности на самовольную постройку. Но судебное разбирательство необходимо далеко не всегда, когда ставится вопрос о сохранении постройки, осуществленной с нарушением закона. Только при одном правонарушении судебное решение является обязательным для возникновения права собственности на самовольно возведенные строения как объекты недвижимого имущества - осуществление постройки на земельном участке, права на который у застройщика отсутствуют.
Данные требования могут быть соблюдены и вне рамок судебного разбирательства. Приобрести право собственности на самовольное строение можно без обращения в суд.
Мнения юристов (ученых и практиков) по этому поводу различны. Соответственно, и механизмы легализации во внесудебном порядке разнообразны. Выбираемый "путь" легализации также зависит от вида правонарушения, совершенного при строительстве.
Статья 222 ГК РФ в части, устанавливающей обязательный судебный порядок приобретения права собственности, не должна восприниматься как универсальное правило, рассчитанное на любую ситуацию самовольного строительства. Для определения судьбы самовольной постройки, наряду с данной статьей, надо применять другие нормы законодательства.
Помимо исков о признании права собственности на самовольную постройку или исков о ее сносе в суд можно обратиться с заявлениям об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления (гл.25 ГПК РФ; гл.24 АПК РФ). Например, в связи с необоснованным отказом изменить целевое назначение земельного участка под самовольно осуществленной постройкой. При необходимости застройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение (гл.28 ГПК РФ; гл.27 АПК РФ). Например, о факте осуществления им постройки. Две последние категории дел, как и споры между лицами, совместно осуществлявшими строительство, не упоминаются в ст.222 ГК РФ. Но это не препятствует обращению в суд с такими требованиями.
Законодатель не стремился назвать в ст.222 ГК РФ все материально-правовые и процессуальные отношения, которые возможны в связи с осуществлением самовольной постройки. Об этом не стоит забывать при исследовании института самовольной постройки.
Во внесудебном порядке могут быть устранены многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной постройки (например, осуществление постройки с нарушением целевого назначения земельного участка, несоответствие постройки градостроительным нормам и правилам). Устраняя нарушения закона, застройщик вынужден вступать в отношения с различными административными органами - органами государственной власти и органами местного самоуправления, например с комитетом по земельным ресурсам, органом архитектуры и градостроительства. В некоторых случаях правонарушение, допущенное застройщиком, заключается в том, что он не обратился в тот или иной административный орган, например не получил разрешение на строительство. Устранить такое нарушение можно путем обращения в соответствующий административный орган за разрешением, то есть путем вступления в административные правоотношения.
Так, статьей 222 ГК РФ не предусмотрено судебное признание права собственности на постройку, осуществленную с нарушением целевого назначения земельного участка. Но это не означает, что построенная недвижимость всегда будет оставаться самовольной постройкой. В установленном порядке целевое назначение земельного участка может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении целевого назначения земельного участка. Если целевое назначение земельного участка изменено и самовольно построенный объект недвижимости соответствует таким изменениям, он перестает быть самовольной постройкой.
Отказ в изменении целевого назначения земельного участка может быть оспорен в суде – в особом производстве (в порядке гл.25 ГПК РФ и гл.24 АПК РФ). Если суд признает отказ незаконным, а иные нарушения законодательства отсутствуют, строительство утрачивает противоправный характер. Соответственно, самовольное строение приобретает полноценный статус объекта гражданских правоотношений, как объект недвижимости.
Судьба постройки, осуществленной без необходимых разрешений, аналогична выше описанной ситуации, связанной с несоблюдением целевого назначения земельного участка. Отсутствие разрешения на строительство - еще не повод для обращения в суд.
По общему правилу, сначала нужно изменить целевое назначение земельного участка или получить разрешение на строительство, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает принимать данные решения позже. Более того, из анализа перечня оснований, по которым может быть отказано в выдаче разрешений на строительство, можно сделать вывод, что начало строительства само по себе не может стать препятствием для получения разрешения на строительство. Поэтому уполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения после того, как строительные работы начаты или даже завершены. Теоретически такую ситуацию не стоит воспринимать как нормальную, но практически – это реальность в современных российских условиях.
В выдаче разрешения на строительство могут отказать при отсутствии у застройщика доказательств принадлежности ему соответствующей постройки. В таком случае застройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта осуществления им постройки. Отказ административных органов выдать разрешение на строительство при наличии у застройщика доказательств принадлежности ему постройки является основанием для обращения в суд с заявлениями об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Признание права собственности на следующий вид самовольной постройки – постройку, осуществленную с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, также не охватывается ст. 222 ГК РФ. Если для отмены или изменения градостроительных и строительных норм и правил нет оснований, то при существенном их нарушении суд не может признать право собственности на самовольную постройку и включить ее в гражданский оборот в качестве полноценного объекта недвижимости. Никакой административный орган не может принять решение, позволяющее сохранить такую постройку. Следовательно, возможен лишь спор о том, является ли существенным допущенное нарушение. Но этот спор будет рассматриваться судом не по иску о признании права собственности на самовольную постройку (ст.222 ГК РФ), а в связи с обжалованием соответствующего решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, например, при отказе произвести приемку объекта в эксплуатацию.
Получается, речь идет не о судебном признании права собственности на самовольную постройку, а об устранении в судебном порядке тех нарушений, которые препятствуют возникновению права собственности на объект.
Также следует отметить, что признание права собственности в судебном порядке в контексте абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ не всегда целесообразно, так как, по общему правилу, вопрос о предоставлении земельного участка решается в административном порядке. В итоге, признак самовольности ликвидируется во внесудебном порядке, и нет необходимости решать вопрос "узаконения" постройки в суде. В суд может быть заявлено требование о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка.
Многие юристы раскрывают процесс легализации со стороны государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Данный вариант узаконения самовольной постройки, несмотря на ряд возникающих трудностей, находит свое применение на практике. Значительная часть построек легализуется именно в таком порядке.
На основании стст. 16-18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" лицо, которое возвело недвижимость с соблюдением всех предусмотренных правил отвода земли и осуществления строительства, представляет в учреждение юстиции в обязательном порядке: разрешение на строительство, проектную документацию, акт приемки объекта в эксплуатацию. Очевидно, что самовольный застройщик названных документов не имеет в силу самовольности возведенного им объекта. В связи с этим возникают сомнения по поводу того, что учреждение юстиции в такой ситуации может осуществить государственную регистрацию самовольно возведенного объекта недвижимости.
В подобной ситуации заинтересованное лицо при обращении в учреждение юстиции вправе представить заключение полномочных и компетентных органов о соответствии объекта "самостроя" градостроительным и строительным нормам и правилам. Учреждение юстиции, принимая данное заключение в совокупности с правоустанавливающими документами на землю под таким объектом, легализует самовольную постройку во внесудебном порядке. Но данный порядок легализации мало основан на законе. Из анализа правовых норм следует обратный вывод – регистрация права собственности на самовольную постройку является незаконной. Поэтому, последующая регистрация не препятствует судебному оспариванию первичной государственной регистрации права собственности на самовольное строение. Легализуя самовольную постройку таким способом, недобросовестные участники гражданских правоотношений пытаются обойти закон.
Так, Товарищество обратилось в суд с заявлением об установлении юридического факта владения на праве собственности вновь возведенным объектом недвижимости на том основании, что это необходимо заявителю для регистрации права собственности. Решением первой инстанции данное требование было удовлетворено. Но Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 3 сентября 2002 года № 4544/02 данную судебную ошибку ликвидировал. Возведенный объект отвечал всем признакам самовольности. Поэтому требование о признании права собственности на данный объект могло быть рассмотрено только в порядке искового производства, а не путем установления юридического факта.
В случае отказа в государственной регистрации, заинтересованному лицу – застройщику остается лишь обратиться с соответствующим иском в суд, либо обжаловать в суд отказ учреждения юстиции.
Судья арбитражного суда Краснодарского края С. Моргунов говорит еще об одном способе легитимного вовлечения в гражданский оборот самовольно возведенной недвижимости.
При отсутствии спора между самовольным застройщиком и законным владельцем земли главной проблемой является отсутствие разрешения на строительство и акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта.
В настоящее время еще действует постановление Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 года № 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках". В соответствии с ним местная администрация может предоставить застройщикам разрешение на строительство в установленном порядке, при отсутствии оснований к сносу постройки. Отсюда следует вывод, что при отсутствии обстоятельств, однозначно препятствующих сохранению самовольной постройки, застройщик имеет возможность потребовать от администрации местного образования выдать разрешение на строительство. Полученное таким образом разрешение на строительство может служить основанием для оформления акта приемки в эксплуатацию объекта самовольной постройки.
Но данный вариант легализации мало применим на практике, так как указанное постановление применимо к сооружениям, самовольно возведенным до его издания, то есть до 1940 года, и в отношении только индивидуальных застройщиков. Юридические лица не охватываются данной нормой закона. Тем более, юридическая применимость данного постановления вызывает сомнения.
Огромное количество принимаемых решений в области строительства зависит от органов местного самоуправления. Они не редко злоупотребляют своими полномочиями, способствуя незаконной легализации самовольной постройки. Многие из них пытались и пытаются сейчас решить вопрос легализации самовольных построек во внесудебном порядке путем принятия соответствующих нормативных актов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
