31806 (587321), страница 6
Текст из файла (страница 6)
По-разному, применительно к двум разновидностям договора аренды транспортного средства, решаются вопросы, касающиеся оплаты расходов, связанных с эксплуатацией транспортного средства. Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа, несет все расходы на содержание арендованного транспортного средства, включая его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (ст. 646 ГК РФ). Когда транспортное средство передается в аренду с экипажем, часть расходов на его эксплуатацию остается на арендодателе, в том числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, если такое страхование в силу закона или договора является обязательным (ст. 637 ГК), а также осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 634 ГК). Что касается арендатора, то он несет только те расходы, которые возникают в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, включая оплату сборов, а также топлива и других, расходуемых в процессе такой эксплуатации материалов.
Принципиальные различия в правовом регулировании договоров аренды транспортного средства соответственно с экипажем и без экипажа находятся в сфере правоотношений, связанных с ответственностью за вред, причиненный арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием, третьим лицам. При аренде транспортного средства с экипажем такая ответственность возлагается на арендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессивном порядке и при условии представления доказательств, подтверждающих, что вред причинен третьим лицам по вине арендатора (ст. 640 ГК РФ).
Если по договору аренды арендатору передается транспортное средство без экипажа, ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим транспортным средством, его механизмами, устройствами или оборудованием, несет сам арендатор. ГК РФ не предусматривает цель обеспечения исчерпывающего регулирования обязательств, возникающих из договора аренды (фрахтование на время) транспортного средства, а транспортные уставы и кодексы напротив, более подробно подходят к определению особенностей аренды отдельных видов транспортных средств (как с предоставлением арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без таковых).
2. 2. 3. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
Аренда различных видов транспортных средств носит распространенный характер. Однако возникающие при этом правоотношения в одних случаях подлежат регулированию общими положениями о договоре аренды (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а в других – по преимуществу специальными правилами о договоре аренды (фрахтование на время) транспортного средства (§ 3 гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых – общими положениями о договоре аренды.
Специальными правилами о договоре аренды (фрахтование на время) транспортного средства охватываются лишь такие правоотношения, которые связаны с передачей в аренду договоре аренды (фрахтования на время) транспортных средств, требующих квалифицированного управления и технической эксплуатации их силами профессионального экипажа арендодателя или арендатора.0
В зависимости от квалификации соответствующих правоотношений – как договора аренды либо как договора аренды (фрахтование на время) транспортного средства – строится и схема их правового регулирования. Признание соответствующего договора договором аренды (фрахтования на время) транспортного средства означает, что он регулируется нормами § 3 гл. 34 ГК РФ, затем в субсидиарном порядке, общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ) с учетом особенностей аренды отдельных видов транспортных средств, установленных транспортными уставами и кодексами.
Регулирование договоров аренды транспортных средств, которые в силу отсутствия необходимых квалифицирующих признаков не могут быть отнесены к договорам аренды (фрахтования на время) транспортного средства, ограничено применением общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ); другие нормативные акты могут лишь детализировать названные общие положения об аренде. Например, порядок сдачи в аренду вагонов, принадлежащих железным дорогам РФ, регламентируется Положением о порядке сдачи в аренду вагонов инвентарного парка железных дорог РФ, утвержденным указанием Министерства путей сообщения РФ (МПС) от 25.03.97 г. № А-354у. В свою очередь, принятие МПС данного Положения основано на ст. 4 ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте», согласно которой сдача в аренду подвижного состава, находящегося в федеральной собственности, осуществляется применительно к специфике деятельности железнодорожного транспорта федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта или по его поручению железными дорогами в порядке, определяемом указанным федеральным органом.
В соответствии с названным Положением сдача вагонов в аренду организациям и гражданам производится железными дорогами по разрешению МПС. Заявки организаций и граждан на получение разрешения МПС на передачу им вагонов в аренду должны содержать следующие сведения (с соответствующим обоснованием):
- необходимое количество вагонов;
- наименование и характеристики грузов, для перевозки которых требуются вагоны;
- чертежи на размещение и крепление грузов в случае необходимости оборудования вагонов несъемными приспособлениями;
- указание районов курсирования вагонов.
При наличии разрешения МПС железная дорога заключает с соответствующей организацией (гражданином) – арендатором договор аренды вагонов. Договор аренды не может включать условие о праве арендатора на выкуп вагонов. Срок аренды вагонов по такому договору не может превышать одного года, а право арендатора на его продление обусловлено необходимостью получения согласия МПС. Арендная плата за владение и пользование полученным в аренду подвижным составом должна предусматриваться в договоре аренды на основании методических рекомендаций по определению ставок арендной платы на грузовые вагоны, утверждаемых МПС. Данным Положением регулируются и некоторые последствия ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора аренды вагонов. В частности в договорах аренды должна предусматриваться ответственность арендаторов за неочистку, несвоевременный возврат и повреждение вагонов. В случае утери железной дорогой вагонов, переданных в аренду, арендатору в течение одного месяца должен быть предоставлен другой соответствующий вагон взамен утраченного при подтверждении арендатором подлинной грузовой квитанцией неприбытия вагона или груза в адрес получателя. В остальном, за пределами названных специальных правил правоотношения, связанные с арендой вагонов. Регулируются общими положениями об аренде.
2. 3. Договор аренды зданий и сооружений
2. 3. 1. Понятие и сфера применения договора. Существенные условия договора.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
В отличие от рассмотренных выше договоров проката и аренды транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исходя из предмета договора. Предметом договора служат здания или сооружения (недвижимое имущество). Здания и сооружения, являющиеся объектами данных арендных правоотношений, подлежат специальному регулированию и квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ0. Представляется существенным, сказать и о том, что не все юристы разделяют это мнение. Например, Н. А. Сыроедов замечает: «На самом деле, в этом случае, юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И при государственной регистрации прав на недвижимое имущество эти обстоятельства никак нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле… В ГК РФ земельные участки называются в числе объектов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится «все, что прочно связано с землей», т. е. с землей вообще, а не с конкретным участком».0
В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение». Например: «Здания и сооружения отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно, рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением». Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением ГК РФ не дает. Однако, можно сделать вывод из общеупотребительного значения этих слов: здания – предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, а сооружения – служат чисто техническим целям, а люди в них находятся временно (например, нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы и т. д., и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей)0.
При этом под зданиями обычно дифференцируются на две большие группы: жилые и нежилые.
Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимости, к которым принадлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, встроено-пристроенные помещения).
В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную структуру, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду.
Например, в качестве особого объекта недвижимости законодательством рассматриваются жилые помещения. В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, в т.ч. помещения специализированного жилищного фонда (гл. 9 ЖК РФ). Предоставление жилых помещений для нужд промышленного характера – запрещается (п.3 ст.17 ЖК РФ).
Перевод пригодных для проживания жилых помещений в домах государственного общественного жилищного фонда в нежилые допускается только с соблюдением специальных условий гл.3 ЖК РФ. Данным положениям корреспондируют и некоторые нормы, содержащиеся в ГК РФ. Так, согласно пп. 2 и 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин – собственник жилого помещения может использовать его только для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками на основе договора для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Использование жилых помещений исключительно для проживания граждан обеспечивается также арбитражной практикой. Так, в совместном постановлении Пленума Верховного суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» 0 (п. 38) содержится разъяснение, согласно которому сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищном законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК РФ (1 января 1995 г.), являются ничтожными.
Кроме того, для регулирования правоотношений, связанных с предоставлением во владение и пользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем используется конструкция самостоятельного гражданско-правового договора – договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ); поэтому возможность заключения гражданами (в качестве арендаторов) договоров аренды жилых домов и иных жилых помещений исключается.
Что касается юридических лиц как возможных арендаторов жилых помещений, то им указанные объекты могут быть предоставлены во владение или пользование на основе договора аренды. Однако правомочие юридического лица как арендатора в этом случае ограничиваются лишь возможностью использовать объект аренды только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Как уже было сказано выше, здания и сооружения, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определяют эти права правила содержащиеся в ГК РФ - ст. 652, 653. Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК).
Если земельный участок не принадлежит на праве собственности собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли, при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ). Безусловно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
