Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 9)

Определенную сумятицу в указанный ход рассуждений внесла и ст. 15 ЖК, в которой законодатель вновь вернулся к традиционному определению жилого помещения в том смысле, что к жилым ЖК относит лишь помещения, пригодные для постоянного проживания.

Определенное объяснение неоднозначных шагов законодателя в части его колебаний между категориями "постоянное" и "временное" проживание состоит в недостаточно внятном разграничении категорий "пригодность" и "предназначенность".

Не должен вызывать сомнений тот факт, что жилое помещение может считаться жилым только в том случае, если оно соответствует установленным санитарным и техническим требованиям. При этом очевидно, что данные требования таковы, что их соблюдение предполагает возможность проживания в помещении как зимой, так и летом. В этом смысле помещение, действительно, является жилым только в том случае, если пригодно для постоянного проживания.

Между тем функциональное назначение помещения не влияет на разграничение помещений на жилые и нежилые. Иными словами, тот факт, что помещение функционально предназначено лишь для временного проживания (например, садовый или дачный домик, гостиница, общежитие), не является основанием для его исключения из числа жилых в том случае, если они объективно пригодны для постоянного проживания. Скажем, трудно подвергнуть сомнению уровень благоустроенности номера в пятизвездочной гостинице или корпоративном доме отдыха за городом. В то же время для постоянного проживания данные объекты функционально не предназначены.

ЖК устанавливает особый порядок определения границ жилого помещения. Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК в состав жилого помещения включаются также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Данный подход является странным, поскольку помещение представляет собой недвижимую вещь, элементы (части) которой лишены какой-либо самостоятельности и не могут рассматриваться в качестве объектов гражданских прав. Между тем в данном случае законодатель исходит из обратного и допускает наличие помещения в помещении. Принцип "матрешки" противоречит существующему применительно к объектам недвижимости принципу: придание самостоятельного юридического значения части целого исключает самостоятельность целого, превращающегося в этом случае в совокупность его частей. Кроме того, вызывает удивление тот факт, что по смыслу ЖК балконы, лоджии, веранды, террасы к жилому помещению не относятся. По сути, это означает, что указанные объекты участвуют в гражданском обороте отдельно от жилых помещений, а это, совершенно очевидно, нонсенс.

Согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК).

Жилой дом как вид жилого помещения следует отличать от многоквартирного дома. Следует согласиться с А.А. Ивановым, что единственное отличие, при всей его условности, состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир¹⁰¹.

Данное обстоятельство влечет ряд важных юридических последствий. Если жилой дом как жилое помещение является объектом недвижимости - объектом гражданских прав, то многоквартирный дом суть не самостоятельный объект недвижимости, а их совокупность. Поясним сказанное. Многоквартирный дом состоит из квартир, т.е. недвижимых вещей в смысле гражданского законодательства. Между тем признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения¹⁰². Иными словами, многоквартирный дом не "поглощает" юридической самостоятельности входящих в него элементов (в частности, квартир) и не может рассматриваться в качестве единого объекта недвижимого имущества, а представляет собой лишь их совокупность. Причем такого рода совокупность может быть охарактеризована как сложная вещь (ст. 134 ГК).

Поскольку многоквартирный дом не является объектом гражданских прав, его в равной мере трудно отнести к числу жилых помещений. В связи с этим невозможно согласиться с В.Н. Литовкиным, который полагает, что ЖК понятием "жилой дом" охватывает и одноквартирный, и многоквартирный дом, в котором два и более жилых помещения¹⁰³.

К числу жилых домов относятся, прежде всего, коттеджи и иные объекты, предназначенные для постоянного проживания граждан. Помимо них под указанное определение подпадают, в частности, садовые и дачные дома, которые, как правило, предназначены для временного, а не для постоянного проживания граждан. Полагаем, что данный вывод не противоречит ст. 15 ЖК, которая относит к жилым только помещения, пригодные для постоянного проживания граждан. Тот факт, что какое-либо помещение (в том числе садовый домик) предназначено для временного проживания, вовсе не означает, что оно по своим техническим и иным характеристикам не пригодно для постоянного проживания. К числу жилых помещений ЖК относит также часть жилого дома. Полагаем, что такое наименование объекта уместно только с технической точки зрения. В юридическом плане категория "часть жилого дома" не вполне корректна. Действительно, если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь (в нашем случае жилой дом) может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь прекращает свое существование, а взамен образуются два или более самостоятельных объекта права. Применительно к рассматриваемому случаю в качестве новоявленных объектов выступают части жилого дома, а сам жилой дом преобразуется из единого объекта недвижимости в совокупность подобных объектов. Провести границу между такого рода жилым домом (т.е. юридически разделенным на несколько объектов недвижимости) и многоквартирным уже гораздо сложнее. Впрочем, и в данном случае должен использоваться тот же критерий: если юридически обособленные части дома имеют признаки квартиры, то только тогда дом многоквартирный. Данная квалификация, в свою очередь, предопределяет наименование отдельных частей соответствующей совокупности объектов недвижимого имущества: часть дома (если дом не состоит из квартир) либо квартира (если дом многоквартирный).

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Очевидно, под прямым доступом следует понимать то, что имущество общего пользования непосредственно примыкает к квартире, т.е. является по отношению к ней смежным. Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак квартиры.

В качестве объектов вспомогательного использования, которые, пусть и в разном объеме, входят в состав элементов квартиры, могут быть названы коридор, холл, кухня, внутренний тамбур, санузел, ванная, кладовая, передняя и т.д. Поскольку многие из названных компонентов могут присутствовать и в части жилого дома, указанный критерий разграничения жилых помещений на части домов и квартиры следует рассматривать в качестве дополнительного. На практике жилое помещение приобретает режим квартиры с момента присвоения ему соответствующего "милицейского" адреса.

К числу жилых помещений ЖК относит также части квартир. Части квартир по замыслу законодателя следует отличать от комнат и части жилого дома, которые отнесены законодателем к отдельным видам жилых помещений. Впрочем, многие авторы сомневаются, что такие различия присутствуют¹⁰⁴. Действительно, если часть квартиры составляет одна комната, то в этом случае часть квартиры тождественна комнате. Если часть квартиры составляют две и более комнаты либо комната и так называемые вспомогательные помещения, то в этом случае часть квартиры тождественна части жилого дома. Впрочем, и сам законодатель вконец запутался в витиеватых классификациях, указав, что комната тождественна части жилого дома или квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК).

Наконец, последней из рассматриваемых в настоящей работе разновидностей жилых помещений выступают комнаты. Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры. Следует отметить, что ранее выдвигались возражения против признания комнаты в качестве жилого помещения, одно из которых состояло в отрицании за комнатой качества вещи. Указывалось, что ее самостоятельная ценность как жилого помещения весьма сомнительна. Комната в коммунальной квартире, как правило, не имеет ни отдельного санузла, ни кухни, что исключает возможность ее самостоятельного использования для проживания граждан. Представляется, что данный аргумент не вполне состоятелен. Многие вещи не могут использоваться в отрыве от других вещей. В частности, лодка не уплывет далеко без весел, замок не откроется без ключа. Однако нет сомнений, что и лодка, и замок относятся к числу вещей. Таким образом, никаких теоретических препятствий к признанию комнат в коммунальных квартирах самостоятельными объектами гражданских прав нет. Другое дело - социальный и моральный аспекты. В этом смысле признание отдельных комнат самостоятельными объектами гражданских прав нельзя отнести к достижениям законодательства. По сути, это вынужденная мера, являющаяся реакцией на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере¹⁰⁵. Фактически государство расписывается в своей беспомощности решить жилищную проблему и взамен полноценного решения предлагает некий суррогат.

С принятием ЖК подход к обороту комнат в коммунальной квартире кардинальным образом изменился. Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Соответствующее положение закона уже подвергнуто критике. По мнению В.Н. Литовкина, такое решение требовало изменить характеристику доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры или внести изменения в ст. 250 ГК специально для ситуации в коммунальной квартире. Законом установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Между тем жилое помещение в коммунальной квартире - раздельная собственность¹⁰⁶.

По сути, законодатель перевернул с ног на голову положения ст. 135 ГК, согласно которым главная вещь определяет судьбу принадлежности, поскольку в данном случае судьбу главной вещи (комнаты) определяет принадлежность (места общего пользования в коммунальной квартире), находящаяся в общей собственности. В.Н. Литовкин прав и в том, что для осуществления идеи, заложенной в ч. 6 ст. 42 ЖК, надо изменить ст. 41 и 42 ЖК, переведя всю коммунальную квартиру в положение общей долевой собственности¹⁰⁷.

Что же касается второго варианта приватизации комнат в коммунальных квартирах, предполагающего как раз перевод всей коммунальной квартиры в положение общей долевой собственности, то правомерность его реализации сомнительна по следующим соображениям. Дело в том, что при его осуществлении лицо приобретает лишь долю в праве собственности на коммунальную квартиру, а не право собственности в отношении "приватизируемой" комнаты, что отнюдь не одно и то же. Приобретая право собственности на комнату, лицо не зависит от других жильцов при владении, пользовании, распоряжении своим жилым помещением. Получив же долю в праве собственности на коммунальную квартиру, лицо должно согласовывать свои действия по владению, пользованию и распоряжению комнатой с другими сособственниками. В этом случае с трудом можно говорить о приватизации, особенно если понимать ее буквально, т.е. как передачу в собственность гражданина занимаемого им жилого помещения (ст. 1 Закона о приватизации).

В заключение отметим, что и ряд других объектов гражданских прав имеет признаки, присущие жилому помещению. В частности, среди них каюты, расположенные на морских судах и судах внутреннего плавания, пространства внутри космических кораблей. В то же время на практике указанные помещения не подлежат учету не только в качестве жилых помещений, но и в качестве помещений вообще. Причина тому - отнесение бюро технической инвентаризации к числу помещений только тех объектов, которые представляют недвижимость, прочно связанную с землей. При этом вещи, относимые к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона, например суда внутреннего плавания, в качестве содержащих помещения не рассматриваются. Представляется, что такого рода сужение сферы применения понятия "помещение" и соответственно "жилое помещение" не имеет под собой какого-либо логического обоснования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Завершая достаточно краткое исследование недвижимого имущества в его системной совокупности, следует отметить наиболее важные и в научном, и в практическом отношении выводы.

Характеристики

Список файлов ВКР