27500 (586806), страница 6

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 6)

Иначе законодательство подходит к решению этого вопроса в договоре социального найма. Поскольку расторжение договора может производиться по разным основаниям, ЖК предусмотрел следующие последствия выселения граждан: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления другого жилого помещения.

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд (ст. 92 ЖК); если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое (ст. 92 ЖК); если дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93 ЖК); если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено (ст. 83 ЖК); если офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы в Вооруженных Силах и приравненные к ним лица, проживающие в военных городках, утратившие связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК).

Предоставление гражданам в связи с вселение в другое жилое благоустроенное помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Иначе решается вопрос в случае занятия семьей квартиры большей площади и отсутствия у них прав на дополнительную жилую площадь. При предоставлении жилого помещения такой семье ее размер может быть увеличен, но не менее нормы жилой площади на человека.

Жилищное законодательство содержит ряд основания выселения граждан с предоставлением им другого жилого помещения, в том числе и неблагоустроенного ( п. 2.2. 1 ст. 95, 2.2. ст. 100, ст. 108, 2.2. ст. 110 ЖК). К этой категории относятся граждане, получившие жилое помещение в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию; граждане в случае признания ордера на жилое помещение недействительным; рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятиями, учреждениями, организациями, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, проживающие в служебных жилых помещениях, но имеющие право предоставления им другого жилого помещения; работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, при наличии оснований, предусмотренных в ч. 2 ст. 110 и ст. 108 ЖК.

Выселение без предоставления жилого помещения применяется в виде санкции за совершенное право нарушение, если законом не установлено иное.

К числу оснований для расторжения договора социального найма без предоставления жилого помещения ЖК относит: систематическое разрушение и порчу жилого помещения нанимателем, членами его семьи или другими совместно проживающими с ним лицами, использования помещения не по назначению, систематическое нарушение правил общежития, делающие невозможным проживание с указанным лицами в одной квартире или одном доме при применении мер предупреждения и общественного воздействия, невозможности совместного проживания лиц, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав (ст. 98 ЖК), признание выданного ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц (2.1. ст. 100 ЖК). Прекращение трудовых отношений рабочих и служащих, исключение из членов колхоза лиц, вселенных в служебные жилые помещения этих организаций, и не имеющих права на выселение с предоставлением другого жилого помещения (ст. 107, 108 ЖК), окончившие срока сезонных и временных работ и обучение в учебных заведениях (2.1. ст. 110 ЖК), также служит основанием для выселения без предоставления другого жилого помещения.

Наиболее часто встречаются в практике случаи выселения из общежития работников предприятий, учреждений, организаций, поселившихся в общежитии в связи с работой, но уволенных по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления (2.2. ст. 110 ЖК). Так судебная компания по гражданским делам Верховного Суда РСФСР признала обоснованным решение Верховного Суда Башкирской АССР, а иск Уфимского производственного объединения им. С.М. Кирова к Х.О. выселении ее из общежития в связи с расторжением трудового договора по приказу администрации за совершение прогула без уважительной причины подлежащим удовлетворению.

2.Сравнительный анализ договоров коммерческого и социального найма

2.1. Отличие договоров коммерческого и социального найма по предмету, субъектам, срокам, правам и обязанностям сторон, основаниям изменения и прекращения

Коммерческий найм жилого помещения является одной из сфер реализации права граждан на жилище. И реализуется путем заключения договора коммерческого найма жилого помещения в домах частного, государственного или муниципального жилищных фондов. Согласно ст. 17 Основ федеральной жилищной политики доли государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договору коммерческого найма, определяются Правительством Российской Федерации и органами государственного управления субъектов Российской Федерации.

Порядок, условия договора, форма договора коммерческого найма, права и обязанности сторон, расторжение договора регламентируется гл. 35 ГК. Договор коммерческого найма жилого помещения – это соглашение в силу которого одна сторона – собстве⁴⁴нник жилого помещения или управомоченному им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается с собственником жилого помещения управомоченному им лицам и гражданам на основе их свободного волеизъявления и правомерного положения в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений. Предоставляемое по такому договору жилое помещение должно находиться в частном жилищном фонде или государственном и муниципальном фонде, не предназначенном для социального использования.

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо, государство, субъект Российской Федерации, муниципальные образования, или управомоченное им лицо. Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Наряду с нанимателем право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма имеют граждане, постоянно проживающие с ним (п. 2 ст. 677 ГК). Среди них могут быть как члены семьи нанимателя, так и иные лица, не водящие в состав семьи нанимателя. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если в договоре отсутствуют такие указания, то вселение других граждан в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть произведено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. При вселении в жилое помещение несоршеннолетних детей такого соглашения не требуется (п. 2. ст. 677, ст. 679 ГК).

В основе договора коммерческого найма жилого помещения – добровольное соглашение сторон по всем существующим условиям, и этой чертой он отличается от договора социального найма, в основе которого – сложный юридический состав (нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановка на учет, получение ордера на жилое помещение, заключение договора на основе ордера).

Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользователем жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за приделами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК).

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не ограничивается (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики¹) и в отличии от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных жилых норм.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК), нотариального удостоверения договора не требуется. Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность.

Согласно ст. 683 ГК коммерческий наем жилого помещения является договором срочным (а социальный наем – бессрочный договор) и заключается на срок, не превышающий пять лет. По сроку действия есть два вида договора коммерческого найма жилого помещения:

А) краткосрочный наем – на срок от одного года;

Б) долгосрочный наем – на срок от одного до пяти лет.

Если стороны срок действия договора коммерческого найма не определили, то договор считается заключенным на пять лет.

В целях гарантии жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, ГК предусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК).

Права и обязанности сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения определяются соглашением сторон, а также нормами ГК. Стать собственником жилого помещения, полученного в пользование по договору коммерческого найма, наниматель может путем его выкупа у собственника.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма предусмотрены ГК (ст. 687). Причем по требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, постоянно с ним проживающие, выселяются из жилого помещения, без предоставления другого жилого помещения (ст. 688 ГК). Более подробно предмет, срок, цена договора и др. мы рассмотрели во второй главе работы.

В Москве помещения по договору коммерческого найма предоставлялись очередникам г. Москвы имеющим доход на каждого члена семьи не менее 5000 руб. в месяц⁴⁵, включая детей, нетрудоспособных членов семьи и иждивенцев. Жилое помещение нельзя поменять, продать, завещать. При улучшении материального положения можно заключить договор коммерческого найма на большую площадь. Квартплата и услуги оплачиваются полностью без всяких льгот, а при отсутствии денег у нанимателя, как уже было сказано выше, наниматель и его семья выселяются в принудительном порядке без предоставления жилого помещения, то есть на улицу. И здесь уже не помогут словосочетания: «коренной москвич», «долгожитель г. Москвы», «ветеран труда» и т.д.

В приложении 1 я привожу образец примерного договора коммерческого найма жилого помещения (прил. №1 к Положению о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы⁴⁶).

Социальный найм жилого помещения

Понятие жилищного фонда социального использования дается в ст. 12 Основ федеральной жилищной политики⁴⁷. Данный фонд предназначен прежде всего для социально слабо защищенных категорий граждан, а также тех граждан, которым право получить жилье по договору социального найма предоставлено законом. Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики⁴⁸). Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что по данному договору проживают в настоящее время и те, кто еще до вступления в силу второй части ГК (т.е. до 1 января 196 г.) пользовались жилыми помещениями по договору найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов независимо от площади жилого помещения.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящихся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования. В п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленным законом нормами. В ст. 9 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации¹ перечислены лица, за которыми сохраняется право получить жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов на условиях договора найма без оплаты их строительной стоимости: инвалиды великой Отечественной Войны и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Законодательством Российской Федерации право на получение жилых помещений по договору социального найма может быть предоставлено и другим категориям граждан. В настоящее время к ним относятся военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан⁴⁹, многие их которых одновременно имеют право и на жилищные льготы разного характера.

Необходимые условия для получения жилья по договору социального найма является нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Основания признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий предусмотрены ЖК (ст. 29). Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 (с последующими изменениями и дополнениями⁵⁰), а также жилищным законодательством субъектов Российской Федерации. К основаниям признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий относятся следующие обстоятельства:

1. обеспечить жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного законодательным (нормативным) актом соответствующего субъекта Российской Федерации (так называемая учетная норма). Например, в Москве нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане и члены их семей, проживающие В жилых помещениях размеры ниже установленной нормы площади на одного человека: менее 10 кв. метров общей площади для отдельных квартир и 15 кв. метров общей площади коммунальных квартир и квартир, расположенных в домах гостиничного типа;

2. проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (непригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренным жилищным законодательством);

3. проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелым формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;

4. проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5. проживание в общежитиях;

6. проживание в течение длительного времени на условиях договора поднайма в домах государственного, муниципального жилищных фондов либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов или найма в частном жилищном фонде (лиц, не имеющих другой жилой площади);

7. иные основания, предусмотренные законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Для отдельных категорий граждан федеральным законодательством или законодательством субъектов Российской Федерации установлены специальные (льготные) основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий. Так, например, в дополнение к вышеназванным основаниям для отдельных категорий военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку, установлены следующие основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий:

А) наличие жилой площади на одного члена семьи ниже предела социальной нормы общей площади жилого помещения, устанавливаемого законодательством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

Характеристики

Список файлов ВКР