27157 (586750), страница 11
Текст из файла (страница 11)
Как писал Д.Д. Гримм, «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение» 50. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение (см. ст. 408 ГК). Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям. Прежде всего, обязательство по передаче индивидуально – определенной вещи, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.
Норма СТ.396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.
ГК РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно СТ.398 ГК кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, ст. 398 не обеспечивает во всех случаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск.
Как уже отмечалось, конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнением обязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из этих обязанностей составляют существо обязательства, такие обязанности еще называют основными. Последние сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определённую денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Главная обязанность продавца – передать недвижимость в определённый срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п. 2 ст. 314 ГК. Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться, писал Г. Дернбург, как простая обязанность51. При просрочке продавца покупатель остаётся обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес) и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст. ст. 4О5, 484 ГК). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием исполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавец вправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК). Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа.
Термин «передача» в самом широком смысле означает определённые согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) перешёл от одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) – приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме ст. 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается врученной покупателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).
Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи – принятия недвижимости стороны договора купли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача жилого помещения означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.
Каких-либо требований к передаточному акту, кроме того, что он должен быть облечён в письменную форму и содержать подписи сторон и дату составления, законодательство не содержит. Передаточный акт служит доказательством исполнения договора продажи жилого помещения. В результате передачи первоначальный обладатель жилого помещения (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) – приобретает. Как правило, передаточный акт составляется одновременно с вручением жилого помещения либо непосредственно после такой передачи. Только после передачи жилого помещения и подписания передаточного акта продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию данного жилого помещения. Норма Ч. 2 СТ.556 ГК РФ, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрено иное.
Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ГК РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).
Общее правило о риске сформулировано в ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несёт его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Одно из исключений из этого правила содержит норма п. 1 ст. 459 ГК РФ, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определён и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения обязанности продавцом передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость – предмет договора купли-продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество).
Практически, риск случайной гибели имущества в договоре продажи жилого помещения означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель (повреждение) имущества, поскольку имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несёт продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю.
Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственник (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.
Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
До введения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оформление прав (и сделок) осуществлялось различными органами в зависимости от объекта: бюро технической инвентаризации, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Комитетом по управлению имуществом и другими, С возрождением категории «недвижимости» в действующей правовой системе Российской Федерации вновь возник вопрос об обеспечении публичности и достоверности оборота недвижимого имущества.
Нормативную базу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: положения ГК РФ (ст. ст. 131, 164, 165, 219, 223 и др.), правила специального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другие нормативные правовые акты РФ и субъектов РФ. Введение госрегистрации прав на недвижимое имущество вызвано, прежде всего, необходимостью обеспечения гласности и публичности оборота недвижимого имущества.
Согласно ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – это акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Неудачность этой формулировки уже была предметом критики в юридической литературе. Правомерное основание (justa causa) права собственности имеет существенное значение для действительности госрегистрации права, поскольку для правопреемства недостаточно соответствующего намерения сторон. Где нет законного основания, нет и перехода права собственности. Не случайно нормы закона о регистрации прав в качестве необходимых называют правоустанавливающие документы – в том числе и договоры (ст. 13,17).
Вместе с тем нормы п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ определяют момент возникновения прав, подлежащих государственной регистрации. Таким моментом является госрегистрация соответствующего права, если иное не установлено законом.
Таким образом, договор купли – продажи недвижимости как волевой акт сторон является основанием перехода нрава собственности от продавца к покупателю, а государственная регистрация определяет лишь момент перехода этого права.
Несмотря на обязательность государственной регистрации вещных прав и обременении на недвижимое имущество, в соответствии с Законом о государственной регистрации она не имеет правоустанавливающий характер. Тем не менее, в соответствии с прямым указанием норм ГК РФ государственная регистрация определяет момент возникновения права, если иной момент не установлен законом. Целью такой регистрации является, с одной стороны, охрана прав субъектов гражданского оборота, с другой – обеспечение управленческих, учётных, фискальных, информационных и тому подобных интересов государства. Заявление о госрегистрации права должны подавать обе стороны договора продажи жилого помещения (продавец и покупатель). Если договор продажи был нотариально удостоверен по желанию стороны, заявление подает продавец или покупатель.
Поскольку передача недвижимого имущества (и как следствие этого, как правило, исполнение договора) может иметь место до государственной регистрации перехода права собственности, то в норме п. 2 ст. 551 ГК РФ специально подчеркивается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Существование этой нормы дало повод к появлению среди некоторых авторов мнения, что «до момента регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться имуществом, одновременно продавец теряет право распоряжаться им любым способом». Что касается покупателя, то, бесспорно, он не является собственником переданного ему имущества, поэтому и распоряжаться им может только при наличии соответствующего полномочия собственника (продавца). В отношении же продавца такой подход далеко не очевиден и вряд ли обоснован.
Существование обязательственного правоотношения по передаче недвижимого имущества в собственность, вытекающего из договора продажи, не является правопрепятствующим фактом, тем юридическим фактом, который ограничивает правомочие распоряжение собственника (даже если предмет передан). До момента регистрации перехода права собственности к покупателю, продавец остается собственником. Скорее норма п. 2 ст. 551 ГК РФ позволяет сделать противоположный вывод: если само по себе исполнение договора никоим образом не влияет на отношения с третьими лицами, то и продавец во внешних отношениях остается обладателем вещного права со всеми присущими ему атрибутами (включая правомочие распоряжения). Каких-либо правил, ограничивающих право распоряжение собственника в связи с передачей недвижимого имущества другому лицу, ни ГК РФ, ни иные федеральные законы не содержат (п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 2О9 ГК РФ).
Так, П.В. Крашенинников указывает, что «только после государственной регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц» 52. Получается, что и продавец и покупатель признаются собственниками, но первый – в отношениях с третьими лицами, а второй – по отношению к продавцу. Действительно, буквальное толкование указанной нормы дает повод для такого утверждения, но ни О. Козырь, ни П.В. Крашенинников не определяют, с какого же момента происходит переход права собственности во внутренних отношениях (между сторонами).
Формулировка рассматриваемой нормы, позволяющая сделать приведенный вывод, представляется неудачной, ведь право собственности является наиболее полным вещным правом, собственник реализует в рамках закона по своему усмотрению принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Поэтому существует незыблемый постулат: на одну вещь может быть только один индивидуальный собственник и с теоретических позиций «расщепление» права собственности, как абсолютного права, является недопустимым. Возникают и неразрешимые практические вопросы, например о содержании «права собственности» продавца и покупателя. Такое решение (о постепенном переходе права собственности) не обеспечивает должной стабильности и четкости в обороте недвижимого имущества.
В связи с изложенным можно рекомендовать исключить из ст. 551 ГК РФ пункт второй. Реализация подобного предложения позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко выделить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору – момент государственной регистрации права приобретателя, если иное не предусмотрено законом.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
