27157 (586750), страница 6

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 6)

Виды жилых помещений закреплены в ст. 16 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилым помещениям относятся (п. 1): жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Следовательно, объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах.

Договор купли-продажи – основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают ч. 2 ГК РФ, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.²⁹ Общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ) применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ) не установлены особые правила³⁰

Одним из элементов права собственности на жилые помещения, наряду с владением и пользованием, является право собственника распорядиться принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288ГКРФ). Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ (п. 1 ст. 30 ЖК РФ), Нормы о назначении жилых помещений содержатся как в Гражданском, так и в ЖК РФ. ГК РФ в п. 2 ст. 288 «Собственность на жилое помещение» определяет, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи. Кроме того, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Статья 17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением» ЖК РФ содержит следующие требования.

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства РФ, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

ГК РФ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. А также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством РФ и ЖК РФ (п. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено Федеральным законом или Договором (п. 3 ст. 30 ЖК РФ). Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей. Правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Таким образом, можно дать определение, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).

Таким образом, делаем вывод, что если в тексте договора отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, подлежащее передаче, условия о предмете договора считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор – не заключенным. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. В соответствии с законом, каждая из сторон в таком случае обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

Страна переживает многовековой жилищный кризис. Современный российский рынок жилья является, пожалуй, самым значимым, а по социальной составляющей точно стоит на первом месте. От успешности решения вопроса правового регулирования гражданского оборота жилья во многом будет зависеть успешность развития и самого государства. Поэтому при формировании правового поля следует учитывать интересы всех участников этих правоотношений и, прежде всего, публичные интересы, связанные с преодолением жилищного кризиса.

Рынок жилых помещений в РФ можно охарактеризовать, как очень перегретый. Цена на жилые помещения возросла многократно. Покупка квартиры в Москве – это серьезная финансовая операция, практически всегда сопровождающаяся кредитными отношениями.

Самую большую роль на практике играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов.

Создание эффективного механизма оценки действительной рыночной стоимости – важная предпосылка для стабилизации всего жилищного рынка, так как от этого зависят результаты реформирования жилищного сектора. Политика кредитного учреждения и государства в области ипотечных стандартов, создания потенциально безрисковых активов не менее важна в вопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базового кредита должны соответствовать общепринятым стандартам: общей сумме кредита, объему первичного платежа за недвижимость, доходам, минимальному стажу работы на последнем месте, возрасту заемщика и т.д. Правильно установленные стандарты значительно снижают кредитный риск и повышают уровень возвратности кредита. Жесткие критерии выбранных стандартов значительно снижают доступность кредита, тем более в инфляционных условиях. Необходимо определить оптимальную «золотую середину», которая не может быть постоянной, а должна меняться в соответствии с экономическими изменениями.

При купле-продаже жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки. Доминирующий метод – это метод прецедентов или сравнения. В отличие от своего западного аналога, в отечественной практике он носит стихийный характер с достаточно широкой вариацией цены продажи по аналогичным объектам, что определяется особенностями российского рынка жилья.

К таковым можно отнести следующие:

Во первых отсутствие информационной базы, но это не говорит об отсутствии информации. Информация есть и в значительном объеме, но эта информация первична, не систематизирована и плохо поддается анализу.

Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса предложения. Баланс, с одной стороны, определяет прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой – предложение существующего жилья и новое строительство. Дополнительным фактором на отечественном рынке, является усиление роли жилого фонда, как объекта инвестиций. В результате спрос на жилье усиливается, что неизбежно ведет к росту цен и лишь затем – к росту предложения. Наличие рынка ипотечных ценных бумаг могло бы изменить эту ситуацию.

В-третьих, нестабильность экономики, а также прогрессирующая инфляция привели к использованию доллара в качестве системы координат при осуществлении оценок стоимости жилья на отечественном рынке.

Метод оценки на отечественном рынке жилья также имеет ряд своих особенностей.

1. Источники информации: данные по собственным сделкам и информация периодических изданий. Данные информационных фирм, данные о регистрации владельцев, информация, полученная от других оценщиков, практически не используется.

2. Месторасположения здания. Это основной фактор, отражающий связь строения с участком земли, на котором оно возведено. Корректировка по данному фактору, обычно, ограничиваете «престижностью» того или иного района, опуская при этом прочие элементы.

Они следующие:

а) Планировка и размещение жилых и подсобных помещений, общую и жилую площадь помещений. Зачастую, планировку определяют, как «сталинская», «хрущевка», «старый фонд», новая и улучшенная;

б) Этаж и этажность здания. Принято выделять первый этаж, последний и прочие этажи. По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные;

в) Коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, телефонная связь и прочее;

г) Дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые плиты, вентиляция и так далее;

д) Конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелкоблочные, кирпичные, монолитные и деревянные;

е) Наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов и прочих шумосоздающих сооружений;

ж) Рыночная конъюнктура – колебание спроса и предложения в момент оценки, продажи;

з) Состояние здания, его возраст;

и) Состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка;

к) Факторы ограничения в правах владения.

3. Временные корректировки. Приведение тех или иных сделок к одному моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки мало достоверны.

4. Определение стоимости объекта. Существует два направления исчисления стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра.

В первом, наиболее распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей площади на стоимость 1 кв. м.

5. Особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в первую очередь, в связи с недостатком информации. Мнение оценщика при анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило, продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о наличии дополнительных фактов: наличия близких или родственных отношений между сторонами сделки, продажи под нажимом и т.д. У нас предпочитают в договоре о купле – продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает необходимой для анализа информации.

Все многообразие товара, представленного на жилищном рынке, можно без труда разделить на две категории:

1) то, что продается и покупается на первичном рынке жилья;

2) все остальное, т.е. то, что становится объектом торговли на вторичном рынке, иными словами, если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем дело со вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история. Обычно ее отсчет начинают со дня приватизации, а иногда и того раньше – с момента, когда был выдан первый ордер на вселение. Изучение этой истории и есть, пожалуй, самая главная сложность для тех, кто работает на рынке недвижимости или покупает жилье для себя.

Цена продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, может быть определена по соглашению сторон самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика. При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора – в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости – также и сроков промежуточных платежей.

Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.

В случае спора о цене продажи жилого помещения, суд не принимает во внимание свидетельские показания. Цена подтверждается только письменными доказательствами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждении сделки и ее условий на свидетельские показания³¹.

Г. и К. заключили 15.05.97 г. договор купли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г. Москве. Данный договор нотариально удостоверен и 10 июня 1997 г. зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы. Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Характеристики

Список файлов ВКР