Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий, например на единицу измерения оцениваемого объекта.

Стоимость строительной продукции определяется по формуле

С_стр = С_ус *К_кор * И^т_с* Q * К_гот

С_стр - стоимость строительной продукции в текущем уровне цен;

С_ус – справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции в уровне цен, учтенных справочником;

К_кор – общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры оцениваемого объекта и объекта – аналога и затраты, связанные с условиями осуществления строительства в конкретном районе;

И^т_с – индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного показателя;

Q – количество единиц измерения справочного показателя;

К_{гот –} коэффициент готовности строительной продукции.

Прибыль девелопера. Важным структурным элементом рыночной стоимости объекта недвижимости является прибыль девелопера.

Девелопментом называют процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования. Прибыль девелопера формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта.

Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием:

- метода остатка;

-метода дисконтированного денежного потока.

Среднее значение коэффициента готовности.

В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности. Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.

Период завершения возведения объекта с учетом времени на получение нового комплекта исходно – разрешительной документации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен 15 мес.

Дополнительно следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содержании компании - девелопера. Для целей настоящего расчета эти затраты увеличиваются в размере 5%.

1. Расчет величины физического износа

Величину износа не завершенных строительством объектов предпочтительно определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального износа и износа от внешнего воздействия.

Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке и не всегда возможно.

Не завершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также те, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивной воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.

Размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа зданий с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура.

И_физ = Т*Н_аморт*1.1,

где И_физ – величина физического износа, в %

Т – период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки;

Н_аморт - норма амортизации для оцениваемого типа зданий.

1. Заключение

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 г., а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В данной контрольной работе дано понятие недвижимости, рассмотрена классификация объектов недвижимости, определены признаки. Второй рассмотренный вопрос в данной контрольной работе – оценка объектов недвижимости незавершенных строительством. Приведены методы оценки, определены цели оценки, этапы определения рыночной стоимости объектов, дан расчет коэффициента готовности объекта и физического износа.

1. Список использованной литературы

Федеральный закон № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»

Федеральный закон № 129 от 29.07.2007 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности »

Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 560 с.

Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / Л. Н. Тепман; под ред. В. А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. – 463 с.

Характеристики

Список файлов ответов (шпаргалок)