Диссертация (1152366), страница 9
Текст из файла (страница 9)
Это привело ктому, что пользователи льготных кредитов переводили государственныежилищные кредиты в рыночные кредиты. Например, в Финляндии количествотаких конверсий варьировалось от 60 до 500 миллионов евро ежегодно с 1998года [295].53В России в рамках программы по стимулированию кредитованиястроительства многоквартирной застройки жильем экономического класса(программа «Стимул») осуществлялась поддержказастройщиков в видепредоставления льготного кредитования, ставка по кредиту составляла 12,5%годовых. Финансовые средства были предоставлены АО «АИЖК» банкам дляреализации только 4,6 % представленных проектов в рамках Программы вразмере 12,449 млрд рублей, при этом 45,9 % из них не были использованы ибыли возвращены. Дочерней компанией АО «АИЖК» – АО «АФЖС» зауказанный период осуществлено финансирование по Программе в объеме 2,62млрд рублей для реализации проектов строительства жилья экономическогокласса площадью 110,59 тыс.
м2. Причинами низкого уровня выполненияпрограммыпослужилинесоответствиепретендентовжесткимкритериямпрограммы к отбору застройщиков, а также требованию к наличию у застройщикане менее 25 – 30 процентов собственных средств для строительства объектов.Как свидетельствует динамика кредитования юридических лиц и ИП поОКВЭД «Строительство зданий и сооружений», несмотря на низкий уровеньвыполнения данной программы, значительный спад объемов выдачи кредитовстроительным организациям, наблюдаемый в 2015 г, был преодолен в 2016 г.(Рисунок 1.12).
В 2017 г. данная программа была прекращена.200000065,343,6312584723,6114057333,421025870201113761222010129500010795775000004,1420162017043%4,24100000054,716851114,34780069млн.руб.15000002102012201320142015годыОбъем кредитов, предоставленных юридическим лицам-резидентам и ИП в руб., по ОКВЭД"Строительство зданий и сооружений", млн.руб.Доля кредитов, предоставленных юридическим лицам-резидентам и ИП в руб., по ОКВЭД"Строительство зданий и сооружений", % к объему кредитов по всем ОКВЭДРисунок 1.12 – Динамика объемов кредитов, предоставленных юридическимлицам-резидентам и ИП в руб., по ОКВЭД «Строительство зданий и сооружений»54С 1 июля 2018 г.
в силу вступили поправки к 214-ФЗ, за которыми должнапоследоватьзаметнаятрансформациярынкажилищногостроительства.Постепенный отказ от заключения договоров долевого участия и переход кпроектному финансированию строительства требует разработки механизмовльготного кредитования застройщиков. Так, Банк «Российский капитал» (100%акций принадлежат АО «ДОМ.РФ») объявил о льготном кредитованиизастройщиков в рамках проектного финансирования по базовой ставке 12%годовых с возможностью ее снижения до 3%. Данный механизм будетдействовать для застройщиков, которые используют счета эскроу для оплаты подоговорам долевого участия.
Сумма кредита составит от 300 млн руб., а сроксоставит от 3 до 5 лет. При этом выплата существенной части процентныхплатежей может быть отложена до ввода дома в эксплуатацию. Недостаткомпредложенной схемы кредитования являются жесткие требования к застройщику:опыт работы застройщика – не менее трех лет, за последние три года им должнобыть введено в эксплуатацию более 10 тыс. м2 недвижимости и реализовано двапроекта, аналогичных тому, под который берется кредит.Возможнойпроблемой,возникающейприиспользованииданногоинструмента, является деформация рынка - предложение будет перенасыщенодешёвым жильем с низкими потребительскими характеристиками, которое небудет востребовано на рынке.Еще одна проблема, часто возникающая при данном виде стимулирования,состоит в том, что при требуемом условиями уровне цен на жилье застройщикивынуждены снижать себестоимость за счет более дешевого участка подстроительство.
Итогом становится нерациональная застройка высокой плотностина окраинах, при этом выгоды, полученныесемьями с низкими доходами,обесцениваются из-за высоких транспортных издержек. Характерным примеромнегативного опыта применения данного инструмента является Мексика, где сиспользованием льготного кредитования с 2000 г. было построено не менее 2 млндомов, при этом значительная их часть находилась на участках, не обеспеченных55транспортнойинфраструктурой,наблюдалисьпроблемысобеспечениемкоммунальными услугами. Данные переписи населения в 2010 г.
показали, что14% домов стоят пустыми[144]. В 2013г. правила предоставлениясубсидированных кредитов были пересмотрены и переориентированы настимулирование строительства в приоритетных зонах.Государственное содействие в получении кредитных средств по льготнымставкам может осуществляться при помощи государственных гарантий, такойопыт на территории субъектов РФ в основном представлен в сфере обеспеченияземельных участков под жилищное строительство инженерной инфраструктурой[182].
Согласно Постановлению Правительства РФ от 10.05.2007 № 277 гарантияпредоставляется в обеспечение исполнения обязательств юридического лица(застройщика или организации коммунального комплекса) в размере до 50%суммы кредита на реализацию проекта [23]Данный инструмент в практике российских регионов используетсянедостаточно широко. Так, в Новосибирской области инструмент предоставлениягосударственных гарантий в соответствии с постановлением Правительства НСОот 11.06.2010 № 33-п был применен лишь дважды в 2010 году.
На основаниираспоряжения Правительства области от 05.07.2010 № 59-рп и № 60-рп былипредставлены государственные гарантии Новосибирской области двум субъектампредпринимательской деятельности: ЗАО «Строитель» в сумме 81 млн руб., иООО «Сервис Сибири и Ко» в сумме 29,6 млн руб.Ограниченностьпримененияинструментагосударственныхгарантийсубъектами РФ связана в первую очередь с необходимостью соблюдениятребований по уровню дефицита, объему государственного долга и уровнюдолговой нагрузки, установленных Бюджетным кодексом РФ и условиямиСоглашений о предоставлении бюджетам субъектам РФ из федеральногобюджета бюджетных кредитов.8.Предоставление земельных участков под строительство по ценениже рыночной или бесплатно56Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальнойсобственности, могут быть предоставлены застройщикам по льготным ценам.Так, в Великобритании земельные участки могут предоставляться в целяхгородской реновации Во Франции государство может предоставить земельныйучасток, находящийся в его собственности, для строительства жилых помещений,участвующих в программе социального жилья.
Участок предоставляется по ценениже рыночной стоимости или бесплатно в зависимости от расположения участкаи других условий [291]. Похожие схемы действуют в Италии, Испании, США.В Новой Зеландии действует программа Auckland Vacant and UnderutilisedCrown Land. Неиспользуемая государственная земли продается застройщикам наоснове отложенных платежей. Застройщики используют свой собственныйкапитал для развития земли и должны обеспечить достижение определенныхрезультатов в отношении доходности жилья, темпов развития и доли домов,построенных для социального жилья и / или проданных по доступным ценам.Данный инструмент в России применялся при реализации программы«Жилье для российской семьи» в 2014-2016 гг., в рамках которой был разработанупрощенный порядок предоставления земельных участков для строительстважильяэкономкласса,предусматривающийобязательствазастройщиковреализовывать жилые помещения экономкласса по фиксированной цене.ОтобранныесубъектамипредоставлятьсяФондомРФучасткиРЖСдлястроительствазастройщикамдолжныбезвозмездносбылиусловиемстроительства и реализации жилья экономкласса.
В программе участвовало 70субъектов РФ, на территории которых для строительства жилья экономическогокласса было отобрано 1993 земельных участков площадью 7579,46 га, но в рамкахПрограммы предоставлено только 56 земельных участков площадью 584,1 га, или7,7 процента.Реализация данной программы была оценена Счетной палатой РФ какнеэффективная, не были достигнуты ожидаемые показатели: в 2014-2016 годахпостроено 3,3% от запланированных площадей, жилье получили лишь 5,7%семей, участвующих в программе. По мнению Счетной палаты, причиной57послужила недостаточная проработка эффективных механизмов реализациипрограммы [215].На локальном уровне данный инструмент применяется довольно широко вБрянской, Белгородской, Владимирской, Воронежской, Костромской, РеспубликеБурятия и ряде других субъектах РФ.
В этих субъектах земельные участки,занимаемые аварийным жильем, реализуются на торгах с обременением. Онимогут предоставляться на аукционах инвесторам под коммерческую жилуюзастройку вместе с существующим аварийным фондом по сниженной цене, ноинвестор обеспечивает снос и расселение аварийного фонда.Применение данного инструмента перспективно в условиях реализациипроектов развития застроенных территорий, комплексного освоения территорий,а также программ расселения из ветхого и аварийного жилья.Основным ограничительным фактором применения данного инструментаявляетсянедостаточноеколичествоземельныхучастковподжилищноестроительство.9.Обеспечениеземельныхучастковподстроительствожильяинженерной инфраструктуройОдной из основных проблем развития рынка жилья является дефицитземельныхучастковинфраструктурой.дляЗарубежныйстроительства,опытобеспеченныхобеспеченияинженернойземельныхучастковпредставлен деятельностью государственных и местных фондов инфраструктуры.В Великобритании за счет средств таких фондов осуществляется финансированиеобеспечения новых территорий массовой застройки, эко-городов, а такжетерриторий, на которых предполагается активный рост.
В США некоторыемуниципалитеты предоставляют льготы на уплату специальных компенсирующихвзносов («impact fee»), взимающихся при строительстве нового жилья наобеспечение инженерной инфраструктурой, при условии, что определенная частьбудет предназначена для социального жилья.В Россиисуществующая практика государственного регулированияинженерно-техническогообеспечениясоздаваемыхобъектовжилищного58строительства состоит в установлении порядка и определения величины платы заподключение (технологическое присоединение) к централизованным системаминженерно-технического обеспечения, а также требований к выполнениютехнических условий для присоединения.Программой «Стимул» было предусмотрено предоставление кредитов нальготных условиях на цели приобретения объектов инженерно-техническогообеспечения и компенсации выкупа таких объектов застройщику.
Низкий уровеньреализации данного инструмента был обусловлен:- низким предельный объем компенсации выкупа застройщику (в размере4 тыс. руб. за 1 м2), а также отсутствием в программе условия о компенсациирасходовзатехнологическоеприсоединениеобъектовстроительствакинженерным сетям ввиду высокого размера платы за такое подключение(технологическое присоединение);- отказом от участия в программе ресурсоснабжающих организаций попричине отсутствия гарантий со стороны государства при реализации тарифнойполитики [22].Данный инструмент в настоящее время в субъектах Российской Федерациине востребован и не применяется.В рамках реализации направления «Стимулирование программ развитияжилищного строительства субъектов РФ» ФЦП «Жилище» осуществляласьгосударственная поддержка «в виде субсидий на возмещение затрат (части затрат)на уплату процентов по кредитам, полученным субъектами РоссийскойФедерации, муниципальными образованиями или юридическими лицами вкредитных организациях на цели обеспечения инженерной инфраструктуройземельных участков, предназначенных для строительства жилья экономкласса, атакже на осуществление строительства (реконструкции) объектов социальнойинфраструктурытерриторий,врамкахреализациипредусматривающихпроектовстроительствокомплексногожильяразвитияэкономкласса,строительство (реконструкцию) автомобильных дорог в новых микрорайонахмассовой малоэтажной и многоквартирной застройки жильем экономкласса» [27].59В рамках ГП «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальнымиуслугами граждан РФ» также предусмотрены мероприятия по стимулированиюпрограмм развития жилищного строительства субъектов РФ, заключающиеся ввыделении субсидий для финансирования мероприятий по обеспечениюинженерной, социальной и транспортной инфраструктурой.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
