Диссертация (1152366), страница 3
Текст из файла (страница 3)
73].Данныенеобходимостьхарактеристики,присущиегосударственногообеспечения жильем населения.участиярынкувжилья,предопределяютрегулированиипроцессов15Существующие подходы определяют рынок жилья как экономическийинститут,каксовокупностьэкономическихотношений,какспособудовлетворения потребности, как подсистему экономической системы региона(Таблица 1.1).Таблица 1.1 – Основные теоретические подходы к определению понятия«рынок жилья»На основе анализа теоретических подходов к определению понятия «рынокжилья», исходя из целей и задач исследования, было сформулировано следующееопределение данной категории.
В работе рынок жилья рассматривается каксложная многофункциональная система социально-экономических отношений,необходимыхдляудовлетворенияпотребностейнаселениявобеспечивающих процесс строительства жилья и оборот прав на него.жильеи16Для дальнейшего анализа закономерностей рынка жилья и выделения сфергосударственного воздействия необходимо определить его структуру. Анализподходов к определению структуры рынка позволил выделить три основныхнаправления:1) на основе выделения секторов спроса и предложения;2) на основе этапов строительства жилья;3) на основе процесса купли-продажи.Так, А.Н.
Асаул выделяет три сектора рынка жилой недвижимости:возведение объектов недвижимости; управление объектами; оборот прав.А.Н. Асауломорганывластиотнесеныкблокупрофессиональныхиинституциональных участников рынка (Рисунок 1.2).Рисунок 1.2 – Структура рынка жилой недвижимостиИсточник: составлено на основе [112, с. 114].Недостатком данной схемы, на наш взгляд, является то, что органыгосударственной власти не выделены в отдельный блок, в то время как они,обладают особыми полномочиями, могут оказывать воздействие на других17участников рынка, в том числе и на профессиональных и институциональныхучастников.О.А. Сидоренко выделяет сектора спроса и предложения и разделяетвоздействие на рынокна триблока:органыгосударственнойвласти,обслуживающие и негосударственные регулирующие организации, также в схемеразграниченыобластирыночного,исключительногосударственногосовместного регулирования (Рисунок 1.3).Рисунок 1.3 – Структура рынка жилой недвижимостиИсточник: составлено на основе [239, с.
26].и18В данной модели рынок жилья рассматривается в ней как один блок, безучета деления на рынки первичного и вторичного жилья. Также следует отметить,что в данной модели не отражено регулирующее воздействие на сектор спроса.В структуре рынка жилья выделяют первичный и вторичный рынки жилья.Первичныйрынокжилья–этосегментрынкажилья,«накоторомосуществляются сделки по передаче в частную собственность нового (вновьпостроенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами нареализацию которого обладают: органы государственной власти РоссийскойФедерацииисамоуправления;субъектовРоссийскойфирмы-застройщики,Федерации,органыосуществляющиеместногостроительство(реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица,уполномоченныеосуществлятьреализациюжильявустановленномзаконодательством порядке» [38].
Также к первичному сегменту рынка относятсделки по договорам долевого строительства.На вторичном рынке жильепредставляет собойранее бывшийвупотреблении товар, который принадлежит собственнику – физическому илиюридическому лицу. Между первичным и вторичным рынком существует теснаявзаимосвязь: увеличение предложения на вторичном рынке жилья приводит кснижению спроса и цен на первичном рынке и наоборот.В данной работе анализируются тенденции развития как первичного, так ивторичного рынка жилья, но первичный рынок рассматривается нами как целевойобъектгосударственногорегулирования.Приоритетгосударственногорегулирования рынка жилья должен быть направлен, на наш взгляд, наповышение жилищной обеспеченности и доступности приобретения жилья, чтовозможно только за счет развития первичного рынка жилья.
Вторичный рынокхотя и больше по объему, но фактически не способствует росту предложения, т.к.представляет собой переход права собственности на жилье между участниками.Структура как спроса, так и предложения на рынке жилья неоднородна,существуют различные подходы к выделению сегментов рынка в зависимости от19задач проводимого исследования. Сегментирование спроса на основе критерияплатежеспособностипозволяетвыделитьследующиесегментыспроса:платежеспособный, отложенный платежеспособный и неплатежеспособныйспрос. М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова относят к сегментуплатежеспособного спроса население с доходами, позволяющими приобрестижилье с помощью собственных и привлеченных заемных средств в течение 10лет.
Отложенного платежеспособного спроса – в срок от 10 до 15 лет,неплатежеспособного – в срок от 15 до 40 лет и малоимущее население [162]. Дляпредложения на рынке жилья в настоящее время общепринятым являетсясегментирование по потребительскому качеству (классу) [125, 137, 156, 239, 247].И.В.
Попова,К.Ю. Кулаков,К.П. Тимофеевотмечаютсложностьзадачиопределения класса жилья и существование различных походов к их выделению[222, c. 35.] В 2012 г. была разработана Единая классификация проектовмногоквартирных жилых построек по качеству, в соответствие с ней предложениепервичного жилья может быть укрупнено сегментировано на жилье экономкласса, комфорт-класса, бизнес-класса и элитного класса.
В Своде правилСП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» используется следующаяклассификация жилья: престижный (бизнес-класс); массовый (эконом-класс) исоциальный(муниципальное жилище), в данном документе определенытребования к каждому из классов жилья и их элементам [44]. В 2018 году термин«жилье эконом-класса» был заменен на «стандартное жилье». В соответствии сметодологией Росстата выделяются следующие типы жилья: низкого качества(только на вторичном рынке), среднего качества (типовые), улучшенного качестваи элитные квартиры (только на вторичном рынке) [38].На основе обобщения теоретических подходов к определению структурырынка жилья в работе предложено выделение секторов государственного ирыночного регулирования рынка жилья (Рисунок 1.4).
Экономические рыночныерегуляторы, действующие на рынке стихийно, способны установить равновесие,при котором будет достигнуто соответствие спроса, предложения и цен, но оно небудет способствовать требуемым обществом результатам. Целевым сектором20экономическогогосударственногорегулированияявляютсясекторнеплатежеспособного и отложенного платежеспособного спроса на жилье,сектора предложения социального и стандартного жилья.Рисунок 1.4 – Секторы государственного и рыночногорегулирования рынка жильяОдним из основных свойств, отличающих жилье от других товаров,является его пространственная иммобильность, определяющая локальныйхарактер рынка жилья.
Так, Д.В. Рожкова определяет локальный рынок как«рынок субъекта РФ или его части, представляющей собой совокупностьсуществующих и потенциальных местных потребителей, производителей,посредников, вступающих во взаимоотношения, а также характеризующийсяпреобладанием товаров местного производства, едиными логистикой и зонойценового влияния» [232, с. 141].Иммобильность обуславливает невозможность перетока жилья как товара содного локального рынка на другой и, следовательно, и относительное21выравнивание цен на различных рынках.
В результате чего рынок жильяраспадается на множество относительно независимых и не конкурирующихлокальных рынков. Рынок жилья РФ представляет собой неоднороднуюсовокупность локальных рынков субъектов РФ, характеризующихся значительнойдифференциацией (Таблица 1.2). Показатели рынка жилья РФ являются своднымии усредненными для рынков локального уровня.Таблица 1.2 – Показатели дифференциации локальных рынков жильясубъектов РФ в 2017 г.Выявлено, что локальному рынку жилья (ЛРЖ) присущи следующиеосновные характеристики, обусловленные пространственной иммобильностьюжилья и значительной дифференциацией ЛРЖ (Таблица 1.3.):Таблица 1.3 – Основные характеристики локального рынка жильяПризнакиТерриторияХарактеристикитерриториальноограниченноегеографическимиипространствоэкономическимиграницами,формируются общие для субъектов рынка условиярынка,вопределяемоерамкахкоторого22Продолжение таблицы 1.3ПризнакиХарактеристикиКонъюнктуралокальность рыночной конъюнктуры, зависимость от особенностей спроса ипредложения, сформированного на территорииПроизводствопреобладание региональных производителей жилья (застройщиков) на рынкеУправлениезависимость от территориальных особенностей социально-экономическогоразвития и политики в сфере жилья субъектов регионального и муниципальногоуровня РФТерриториальная ограниченность, локальность конъюнктуры, преобладаниерегиональных застройщиков на рынке определяют локальный характер объектовгосударственного управления ЛРЖ.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
