Диссертация (1138308), страница 20
Текст из файла (страница 20)
Выделениеотдельных подразделений для анализа и оптимизации актуально, поскольку вритейле бизнес существенно различается в зависимости от вида торговойдеятельности, а именно: формата объектов, региона, торговой матрицы идругих характеристик. Таким образом, оценка влияния портфеля проектов наподразделение бизнеса позволяет увидеть «чистый» эффект от егореализации.Оптимизация портфеля на основе предложенного методаОценка величины влияния портфеля проектов на стоимость подразделенияявляется удобным инструментом выбора портфеля проектов. Сопоставлениепортфелей по величине значения Im, рассчитанного для разных портфелейпозволяет выбрать наиболее эффективный с точки зрения увеличениястоимости бизнеса.Чем больше значения Im, тем больше величина стоимости, создаваемаяданнымпортфелем.Наосноведанногометодаестьвозможностьпроизводить оценку комплексного портфеля проектов, состоящего не толькоиз торговых объектов, но и инфраструктурных или других затратныхпроектов, по которым есть возможность оценить эффекты синергии(каннибализации).
Таким образом, данный метод может быть использован вкомпании,гдеприменяетсяуправлениестоимостьюкомпаниикакинструмент оценки создания стоимости портфелем проектов.Внедрение методики оценки влияния портфеля проектов на стоимостькомпании или бизнес подразделения может быть удобным инструментомстратегического подхода к управлению проектами. Последовательноеприменение оценки влияния портфелей проектов на бизнес единицыпозволит систематизировать процесс принятия инвестиционных решений,понимать структуру стоимости бизнеса и влияние на нее принимаемых вкомпании портфелей проектов.1303.6. Апробацияразработаннойметодическоймоделиорганизационно-оценкипроектовнапримере компании розничной торговлиНа основе методики, рассмотренной в пунктах 3.1 – 3.4, проведемсравнение портфелей проектов для анализируемой компании.Определение целей и задач интегральной оценки портфеля проектовКак было указано ранее, результат интегральной оценки и методы ееоптимизации зависят от целей оценки.
Сформулируем цели, преследуемыенами в анализе портфелей проектов: оценка интегральной эффективности по портфелям проектов (методрассмотрен в пунктах 3.1 и 3.2), сравнение различных портфелей проектов (метод рассмотрен в пункте3.4), сравнение разномасштабных проектов (метод рассмотрен в пункте 3.4), оценка возможной синергии при реализации портфелей проектов(метод рассмотрен в пункте 3.3).Формирование портфеля для оценкиДляапробациирассмотренныхвышеметодикнамибылисформированы три портфеля проектов.
В портфель были отобраныинвестиционные проекты открытия торговых объектов, утвержденные креализации за определенный период времени. Это стандартизированныепроекты, которые были приведены к сопоставимому виду. В расчетахприменяласьфиксированная,неизменнаядлявсехпроектовставкадисконтирования, принятая в компании. Проекты унифицированы попродолжительности периода оценки – 10 лет, и периодам моделирования – заединицу времени принят один месяц.131Ниже в таблице 13 представлены в общем виде анализируемые портфели суказанием числа проектов и субпортфелей.Таблица 13 Список анализируемых портфелей и субпортфелей№ портфеля1 Портфель2 Портфель3 Портфель4 ПортфельНазваниепортфеля/субпортфеляКол-во объектов, шт.ГипермаркетАрендаЗемляСобственность1786ДискаунтерАрендаДолевая собственностьЗемляСобственность9926262181МаксиАрендаЗемля77СупермаркетАрендаЗемляСобственность10816ИТОГО1 601Проекты структурированы в зависимости от формата торговогообъекта и типа собственности на объект.
Таким образом, портфельформируется на основе принадлежности к определенному формату, асубпортфель – в зависимости от типа собственности. Такое деление являетсяобоснованным, поскольку проекты одного формата относительно близки помасштабу, при этом операционные и инвестиционные показатели зависят отформы собственности проектов.132Расчет показателей эффективности по проектамПокаждомуэффективности.проектуМетодыпортфелярасчетапроведенкаждогорасчетпоказателяпоказателейэффективностипредложены в пункте 3.2 данной главы.Ниже в таблице 14 приведен портфель по одному из форматов ивходящие в него субпортфели. Стоимостные характеристики выражены вусловных единицах стоимости – у.е.с.Таблица 14 Пример расчета показателей эффективности по проектам в субпортфелях и портфелеСубпортфелиNPVпроекта,у.е.с.MIRR,%PIPBPмес.S общ.Sторг.РТО, у.е.с.
вмес.РТО,у.е.с./кв.м.в годАрендаEBITDACapEx, у.е.сПортфель«Аренда»Х1215 655 88524,1%2,1354 4812 95793 000 000377 410-2,67%5,86%121 149 342Х2233 319 30024,1%2,93374 1043 00091 000 000364 000-2,28%5,25%93 816 644Х3247 745 96727,2%3,19253 9502 962101 000 000409 183-2,05%5,20%91 448 373Х437 167 68022,8%0,45384 1713 08880 000 000310 881-1,60%3,71%98 343 726Х5312 740 30121,8%3,18325 0903 149102 000 000388 695-2,36%5,13%115 994 608Х6485 806 63224,7%4,2305 3004 000126 666 667380 000-1,58%6,11%135 587 680Х7342 048 75425,2%4,39274 0003 000100 000 000400 000-1,37%6,03%91 960 641Y1512 085 59832,9%2,02629 4946 012195 000 000778 418-2,37%12,06%587 846 854Y243 309 17821,6%0,15624 8403 00297 000 000387 742-0,43%6,58%335 229 041Y3201 663 60916,1%0,9504 6303 00293 000 000371 752-0,90%6,65%263 379 140Y451 128 57621,9%0,2594 8403 002100 000 000399 734-0,65%5,98%296 228 031Y5216 546 80714,0%0,48706 2652 909100 000 000412 513-0,43%8,88%520 323 277Y6284 040 67616,8%1,15465 2663 24097 000 000359 259-0,62%7,57%289 655 678Y7146 161 00318,5%0,49804 6303 002100 000 000399 734-0,46%5,85%349 733 373«Земля»По остальным портфелям проектов детальная информация (отдельнопо каждому проекту и портфелям) не приводится, поскольку являетсякоммерческой тайной компании.Помимо инвестиционных показателей в таблице приведены данные подругим параметрам, необходимым для анализа портфеля проектов в ритейле.133Расчет интегральной эффективности портфеля проектовНа данном этапе мы провели оценку эффективности по проектампортфеля в целом.По следующим показателям оценка была проведена как суммапоказателей по проектам, входящим в портфель: NPV, общая площадь иторговая площадь объекта, розничный товарооборот (РТО, у.е.с.
в мес.),инвестиционный бюджет итого (CapEx, у.е.с.).По показателям, перечисленным далее, расчет осуществлялся всоответствии с предложенным подходом – взвешивался на фактор масштабапроекта: внутренняя норма доходности (MIRR, %), индекс рентабельности(PI), период окупаемости (PbP), товарооборот на квадратный метр торговойплощади (РТО, у.е.с./кв.м. в год), показатель значения отношения аренднойплаты к товарообороту (Аренда, %), EBITDA.Необходимо отметить, что в анализ добавлены неинвестиционныепоказатели. Это обусловлено тем, что методы должны применяться гибко, взависимости от особенностей компании, портфеля проектов и отобранныхпоказателей.
Расчет показателей был проведен с учетом методикипредложенной в пункте 3.2 данной главы (Табл.15).Таблица 15 Пример расчета интегральных показателей эффективности по портфелю проектовПортфельNPV проекта,у.е.с.MIRR,%PIPBPмес.Sторг.РТО, у.е.с. вмес.РТО, у.е.с./кв.м. в годEBITDA,%CapEx, у.е.с.Аренда1 874 484 51924,5%3,4622,9622 156693 666 667385 2975,63%748 301 014Земля1 454 935 44722,5%1,196024 169782 000 000522 7828,96%2 642 395 394В зависимости от целей компании результаты данного этапа могутприменяться как база для анализа.
На данном этапе представленаинтегральная эффективность по субпортфелям проектов по показателям134эффективности.Такоесамостоятельнымпредставлениеобъектоманализа,информациипосколькупредставляетсяпозволяетоценитьинтегральную эффективность того или иного направления бизнеса.Анализ показателейэффективности посубпортфелю позволяетоценить, насколько эффективной была инвестиционная политика заопределенный период времени. В ритейле это имеет особенно важную роль,поскольку за период времени может быть принято к реализациисущественное количество проектов, каждый из которых имеет своюхарактеристику, эффективность. Когда таких проектов множество (взависимости от формата разброс может быть от десятков до тысяч объектов),необходима возможность оценить результаты инвестиционного процесса запериод, а именно – оценить интегральную эффективность портфеля проектов– что позволит ответить на вопрос, каким в среднем был утвержденныйпортфель проектов.При анализе полученных результатов необходимо иметь ввиду, чтополученный разрез информации тем не менее не дает ответа на вопрос – покакому подразделению компании результаты инвестиционной деятельностимаксимально соответствовали интересам компании.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
