Автореферат (1138133)

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла

На правах рукописиПогодин Сергей КонстантиновичМЕТОДЫ ОЦЕНКИ ПОРТФЕЛЕЙ ИНВЕСТИЦИЙ,ВКЛЮЧАЮЩИХ ЦЕННЫЕ БУМАГИ И НЕДВИЖИМОСТЬ08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредитАВТОРЕФЕРАТдиссертации на соискание степеникандидата экономических наукМосква – 2006Работа выполнена в Государственном университете – Высшей школе экономикиНаучный руководительдоктор экономических наук,профессорБерзон Николай ИосифовичОфициальные оппоненты:доктор экономических наук,профессорМиркин Яков МоисеевичКандидат экономических наукШибаев Сергей РафаиловичВедущая организация:Московский государственныйинститут международныхотношений (Университет) МИДРоссииЗащита состоится 12 октября в 14.00 на заседании диссертационного советаД 212.048.02 в Государственном университете - Высшей школе экономики поадресу: 101990, Москва, ул.

Мясницкая, д. 20, ауд. 311С диссертацией можно ознакомитьсяуниверситета – Высшей школы экономикиАвтореферат разослан «вбиблиотекеГосударственного» сентября 2006 г.Ученый секретарьдиссертационного советад.э.н.С.Н.Смирнов2Общая характеристика работыАктуальность исследования. Инвестирование на финансовом рынкепредполагает формирование портфеля активов с целью диверсификации рисков. Этойпроблеме посвящена портфельная теория, которая предлагает инструментарий дляопределения оптимального портфеля инвестора с точки зрения соотношениядоходности и риска. В качестве объекта для изучения обычно выступает портфель,состоящий из фондовых инструментов, например, акций и облигаций.Применение современной теории портфеля для развитых и для развивающихсярынков может иметь различные практические последствия.

На развитых рынкахинвестор располагает широкими возможностями по диверсификации своего портфеля спомощью различных инструментов фондового рынка. В свою очередь развивающиесярынки ценных бумаг не могут предоставить инвесторам таких же условий по выборуактивов, имеющих низкую корреляцию с портфелем. Неустойчивость развивающихсяфондовых рынков, ограниченность выбора ценных бумаг приводят к высокойволатильности инвестиционных портфелей.В этой связи особую актуальность приобретают вопросы, связанные сограничением риска инвестиционного портфеля, что можно сделать за счет включенияв портфель первоклассной доходной недвижимости.В развитых странах значительная часть институциональных инвестороврассматривают недвижимость как актив, который занимает весомое место в ихпортфеле инвестиций. Глубокие и многократно проводимые за рубежом научныеисследования позволили выявить, что недвижимость позволяет улучшить результатыпортфельных инвестиций, состоящих из традиционных финансовых инструментов:обеспечивая владельца стабильными денежными потоками, снижает его риск беззначительного падения доходности, защищает инвестиции от инфляции, что особенноактуально во времена экономических спадов, реализует приумножение капитала за счетроста стоимости такого ограниченного и неамортизируемого ресурса как земля и т.п.В последнее время можно наблюдать стремительное развитие российского рынканедвижимости, возрастание его роли на рынке капитала.Высокие темпыэкономического роста, которые демонстрирует экономика России в настоящее время,влекут за собой повышение спроса на недвижимость.

Это, в свою очередь, стимулируетпредложение, новое строительство и положительно сказывается на доходностиинвестиций в недвижимость.После кризиса 1998 года перед дальновидными инвесторами остро встал вопроспоиска таких активов, которые бы защитили инвестиции от резких спадов деловойактивности, позволили бы улучшить характеристики портфелей. И рынокнедвижимости России в этом плане мог представлять определенный интерес.Инвестиции в первоклассную недвижимость являются подходящим инструментомоптимизации соотношения доходности и риска, например, для таких инвесторов, как3пенсионные фонды, компании по страхованию жизни, банки, для которых уровеньриска на российском рынке ценных бумаг остается критическим.

Для иностранныхинвесторов российский рынок недвижимостив настоящее время может бытьинтересен тем, что пока он является развивающимся и демонстрирует привлекательноесоотношение доходности и риска. Таким образом, актуальность темы диссертацииобусловлена повышающимся интересом российских и иностранных инвесторов квозможностям рынка недвижимости в России по оптимизации соотношениядоходности и риска инвестиционного портфеля.Вместе с тем все больше растет дисбаланс между повышающимся интересом кроссийскому рынку недвижимости и степенью его изученности. Для отечественнойфинансовой науки актуальной задачей становится разработка моделей анализа иоценки инвестиций в недвижимость на развивающемся рынке России, а такжеагрегированных портфелей в целом, частью которых эти инвестиции являются.

Можноконстатировать, что в настоящее время в практике рынка недвижимости Россиипрактически не используются аналитические модели оценки таких инвестиций.Принятие инвестиционных решений основывается, в основном, на результатахизучения текущей конъюнктуры рынка и экспертных мнениях аналитиков.В то же время современные реалии развития российского рынка капиталатребуют от инвесторов глубокого научного осмысления процессов, происходящих нарынке инвестиций в недвижимость.В первую очередь, важно понимать роль и место рынка недвижимости насовременном рынке капитала и в экономической системе в целом, егофундаментальные особенности, структуру, риски инвестирования. Увеличениеколичества агрегированных портфелей, включающих финансовые активы (ценныебумаги) и реальные (недвижимость), повышение их диверсификации, усиливающиесяпроцессы глобализации на современном рынке капитала, будут существенным образомвлиять на доходность активов, входящих в портфель.

Значительная степеньдиверсификации (по классам активов) приводит к снижению требуемой доходности длявсех активов в составе портфеля, в том числе недвижимости и ценных бумаг. Это даетконкурентное преимущество тем инвесторам на рынке капитала, портфели которыхявляются значительно диверсифицированными.Другой особенностью является то, что, несмотря на повышающийся интерес крынку недвижимости России, эмпирически еще не была обоснована целесообразностьвключения первоклассной недвижимости в портфель, составленный из ценных бумаг.Для российского рынка не была проведена оценка агрегированных портфелейинвестиций, включающие ценные бумаги и недвижимость, по показателям доходностии риска.

При этом инвестор должен принимать во внимание такие особенности рынканедвижимости, как недостаточная ликвидность, низкий уровень информационнойэффективности, барьеры входа на рынок, проблемы измерения, транзакционныеиздержки и др. Для России это могут быть еще и несовершенство законодательства в4области земельного права, значительная зависимость инвестора от местных органоввласти, риски, связанные с несовершенством градостроительного регулирования,короткие сроки кредитования, зависимость цен на недвижимость от мировых цен наэнергоносители и другие.Исследования в рамках стандартной портфельной теории основываются наисторических показателях доходности и риска.. Это является упрощениемдействительности, поскольку не всегда таким образом рассчитанные показателиотражают будущую ситуацию.

Инвестор старается ориентироваться на ожидаемую(требуемую) доходность своего портфеля. По-другому, это справедливая (равновесная)доходность или стоимость капитала. Сегодня, несмотря на наличие множества моделейоценки требуемой доходности для ценных бумаг, на рынке недвижимости подобныемодели еще не нашли достойного применения. Поэтому необходим тщательный анализмоделей стоимости капитала на предмет применимости на рынке недвижимости иразработка адекватной модели для российского рынка недвижимости.Таким образом, не вызывает сомнений, что инвестиции в недвижимость могутсыграть существенную роль в развитии отечественного финансового рынка иэкономики в целом, поэтому необходимо уже сегодня искать подходы, которыеучитывают современные особенности рынка капитала и направлены на оценкуагрегированных портфелей, включающих как финансовые активы, так и реальные(недвижимость).Целью настоящей диссертационной работы является разработка новыхподходов к портфельному инвестированию на основе анализа и оценки агрегированныхпортфелей инвестиций, включающих финансовые активы и недвижимостьприменительно к отечественному рынку капитала.Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:- определить значение рынка недвижимости для современного рынка капитала сточки зрения его роли и влияния на структуру инвестиций, рассмотретьфундаментальные свойства, состав участников, особенности расчета доходности,риски инвестирования;- теоретически и эмпирически показать целесообразность включения в составагрегированного портфеля инвестиций в недвижимость, выявить и сформулироватьособенности рынка недвижимости при применении портфельной теории;- изучить и обобщить опыт развитых стран по расчету индексов рынков доходнойнедвижимости и методы их построения, рассмотреть проблемы измерениядоходности на рынке инвестиций в недвижимость и способы их решения;- показать, что на развивающихся рынках капитала, характеризующихся высокойволатильностью и нестабильностью, включение недвижимости в составинвестиционного портфеля существенно снижает риски и улучшает результатыинвестирования;5-построить различные типы агрегированных портфелей инвестиций, включающихценные бумаги и недвижимость для российского рынка и оценить их риск идоходность;- проанализировать возможность и определить условия применения современныхмоделей оценки требуемой доходности (стоимости капитала), используемых нарынке ценных бумаг, применительно к инвестициям в недвижимость;- разработать модель оценки стоимости капитала для инвестиций в недвижимость нароссийском рынке.Объектом исследования в настоящей работе выступает российский рыноккапитала и рынок недвижимости, как его неотъемлемая часть.

Характеристики

Тип файла PDF

PDF-формат наиболее широко используется для просмотра любого типа файлов на любом устройстве. В него можно сохранить документ, таблицы, презентацию, текст, чертежи, вычисления, графики и всё остальное, что можно показать на экране любого устройства. Именно его лучше всего использовать для печати.

Например, если Вам нужно распечатать чертёж из автокада, Вы сохраните чертёж на флешку, но будет ли автокад в пункте печати? А если будет, то нужная версия с нужными библиотеками? Именно для этого и нужен формат PDF - в нём точно будет показано верно вне зависимости от того, в какой программе создали PDF-файл и есть ли нужная программа для его просмотра.

Список файлов диссертации