Диссертация (1137843), страница 16
Текст из файла (страница 16)
Также есть основание предполагать,что квартиры, которые расположены за пределами Московской кольцевойавтодороги (далее – МКАД), которая очерчивает границы «старой» Москвы,стоят дешевле. Поэтому в модель была добавлена фиктивная переменная MKADдля обозначения квартир, находящихся за пределами МКАД.Этаж квартиры и количество этажей в доме, в котором она расположена,значительно влияют на её стоимость. Цены абсолютно одинаковых квартир,находящихся на разных этажах одного дома могут значительно отличаться другот друга.
Как правило, это относится к квартирам на первом и последнем этажах.Квартиры на первых этажах считаются менее безопасными; они могут страдатьот шумов лифта и входной двери, плохих запахов при нарушении изоляцииподвала; в таких квартирах может быть холодный пол, а также им свойственнанедостаточная приватность, так как в такие квартиры можно легко заглянуть сулицы.
Квартиры на первых этажах могут стоить на 10 процентов меньшеаналогичных квартир на других этажах [51]. Также цена квартир на последнихэтажах может быть немного ниже других (в среднем на 3-5 процентов) [51].Квартиры на последнем этаже могут страдать от шума механики лифтов, отпротечек при нарушенной гидроизоляции кровли; от жары летом принекачественной теплоизоляции. Для обеспечения контроля за квартирами,которые находятся на первых и последних этажах, модель была дополненасоответствующей «фиктивной» переменной LASTFLOOR.Цена квартиры зависит от материала, из которого сделан дом.
В даннойработе материалы конструкций домов были объединены и разнесены по двумгруппам: первая группа для блочных и панельных домов, вторая – длякирпичных, «сталинских», монолитных домов. На цену квартиры влияет возрастстроения, в котором она находится. Поэтому модель была дополнена93переменными AGE (для возраста строения) и AGE_SQUARED (для квадратавозраста строения). Целью введения второй переменной стало стремлениеопределить линейность (или нелинейность) зависимости между стоимостью ивозрастом строения.Учет удорожания жилой недвижимости в период с 2011 по 2014 гг. былосуществлен благодаря добавления временных («фиктивных») переменных дляквартир, которые были выставлены на продажу в 2013 г.
и 2014 г.,соответственно.В базе данных присутствуют следующие переменные.- logprice: цена предложения квартиры в рублях, указанная в объявлении,используемая как прокси для неизвестной цены реальной сделки;- rooms: количество комнат в квартире (принимает числовое значениеравное 1, 2, 3 или 4 и более);- logroomarea: логарифм средней площади одной жилой комнаты равноесоотношению жилой площади жилой недвижимости (выраженное в квадратныхметрах) к количеству комнат квартиры;- logkjtsp:логарифмплощадикухни(вквадратныхметрах).Рассматриваются только стандартные квартиры с отдельной кухней.- age: возраст строения, в котором расположена жилая недвижимость (вгодах);- age_squared: квадрат возраста строения, в котором расположена жилаянедвижимость;- floor: этаж, на котором расположена квартира (числовое значение);- metro: логарифм расстояния (в метрах) от жилой недвижимости доближайшей станции метрополитена;Фиктивные переменные:- lastfloor: 1 – если квартира расположена на первом или на последнемэтажах; 0 – если иначе;94- material: материал дома, в котором находится продаваемая квартира (0– блочные и панельные дома, 1 – кирпичные, монолитные);- year_2013: 1 – если квартира была выставлена на продажу в 2013 году,0 – если иначе;- year_2014: 1 – если квартира была выставлена на продажу в 2013 году,0 – если иначе;- MKAD: 1 если квартира находится за пределами Московской кольцевойавтодороги (это относится для районов СЗАО Митино и Куркино), 0 – еслииначе;До того как данные были использованы в расчетах, необходимо былоочистить их от опечаток и проверить на адекватность.
Сначала были устраненыочевидные опечатки, например, такие, как «площадь кухни = 1 квадратныйметр», что маловероятно, этаж < 0, что невозможно. Помимо этого, на данныебыл наложен ряд ограничений:− Общая площадь > 25. Однокомнатные квартиры с площадью менее 25квадратных метров являются квартирами «гостиничного» типа, то есть относятсяк категории, которая не рассматривается в работе.− Жилая площадь > 10. Довольно редко можно встретить однокомнатныеквартиры с площадью жилой комнаты менее 10 квадратных метров.− Площадь кухни > 5.
Если у квартиры площадь кухни составляет менее5 квадратных метров, то это означает, что квартира является «гостиничного»типа, или опечатку.− Площадь нежилых помещений > 6. Мала вероятность встретитьквартиру с площадью коридора и туалетной комнаты менее 6 квадратных метров.После того как были наложены данные ограничения выборка исследованиясократилась на 190 наблюдений. Количество наблюдений уменьшилось с 1096до 906 (242 за 2011 г., 322 за 2013 г., 342 за 2014 г.). С этим «очищенным»набором данных был проведен дальнейших анализ.95Распределение квартир в базе данных по годам и количеству комнатприведено в Таблице 3.1 ниже.Таблица 3.1 Распределение квартир в базе данных по годам и количествукомнат, процентКоличество комнат201120132014Итого118.223.631.625.2234.332.936.834.8333.932.323.729.54 и более13.611.27.910.6Итого100.0100.0100.0100.0На Рисунке 3.1 приведено распределение стоимости жилой недвижимости(логарифм стоимости указанной в рублях) в базе данных по частоте.Рисунок 3.1 Гистограмма распределения стоимости квартир в базе данныхисследования.96Данные системы общего образования СЗАО.
В 2013 г. в округефункционировало 110 школ и 133 детских садов [47], что составляет согласноданнымФедеральнойслужбыгосударственнойстатистикиРоссийскойФедерации примерно 8,1 и 8,2 процентов [48, 73], соответственно, от общегочисла образовательных организаций функционирующих в г. Москве. Окружнаясеть образовательных организаций различных видов и типов способствуетдоступности качественного образования разным категориям детей.
В Северозападном административном округе большая доля образовательных организацийпредоставляет образовательные услуги повышенного уровня, которые особовостребованы жителями округа. Образовательная сеть представлена 7гимназиями, 3 лицеями, 12 школами с углубленным изучением отдельныхпредметов [47]. Во всех школах округа осуществляется профильная ипредпрофильная подготовка учащихся.По экспертной оценке Департамента образования Северо-западногоадминистративного округа г. Москвы более 90 процентов учащихся,проживающих в округе, ходят в школу рядом с домом. Некоторые учащиесяходятвшколы,расположенныевдругихрайонахСеверо-западногоадминистративного округа (их менее 3 процентов).Действующее в России законодательство обеспечивает обязательность иобщедоступность общего образования [29].
Преимущественное право при записив школу отдается жителям, живущим в домах, находящихся в непосредственнойблизости от соответственного образовательного учреждения [49]. Домарасположенные в непосредственной близости от образовательных учреждений –это дома, расположенные в радиусе обслуживания, то есть не более 500 метровпешеходнойдоступности.Помимоэтогопреимущественнымправомпоступления в первый класс пользуются дети-сироты и дети, оставшихся безпопечения родителей; дети из многодетных семей; дети, имеющих братьев исестер, обучающихся в данном образовательном учреждении и т.д.
Списки97адресов территориального закрепления жилых домов за школами [68]размещаются Департаментом образования г. Москвы на их официальном вебсайте. Вступительные экзамены для поступления в школу не проводятся. Тем неменее, у некоторых государственных и негосударственных школ, реализующихпрограммы углубленного или профильного изучения отдельных предметов, естьправо отбирать учащихся на соответствующие ступени, проводя своивступительные испытания.В данной диссертационной работе результатами школьного образованияслужат баллы Единого государственного экзамена, которые были получены вшколах в 2010/2011, 2011/2012 и 2012/2013 учебных годах.Выбор ЕГЭ в качестве индикатора результата образования обоснован тем,что с 2009 г.
все школы в России проводят экзамен на обязательной основе по 2м дисциплинам (математика и русский язык) [77]. Таким образом, ЕГЭ можнорасценивать как унифицированную оценку уровня знаний выпускников среднихшкол.Используя данные Единого государственного экзамена, в диссертации былподобран индикатор результатов школьного образования (индексы): среднийбаллЕГЭдлякаждойшколыбылнормированпутемделениянасреднеквадратичное отклонение баллов по всем школам Северо-западногоадминистративного округа г. Москвы.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
