Особенности технической эксплуатации зданий и сооружений

Раздел V. Особенности технической эксплуатации зданий и сооружений

Особенности технической эксплуатации зданий и сооружений

Каждое здание и сооружение имеет определенное на­значение, в зависимости от которого принимаются кон­структивные схемы, этажность, объемно-планировочные решения, а также те или иные строительные материалы и т.п.

Между возведением здания (инженерными изыскани­ями, проектированием и строительством) и процессом его использования существует прямая связь. Эксплуатацион­ная пригодность здания, безотказность и долговечность его конструктивных элементов и инженерных систем оп­ределяются уже на стадии проектирования и строитель­ства. Учитываются методы эксплуатации, возможность доступа к отдельным элементам инженерных систем и конструкций для их технического обслуживания и ремон­та. Таким образом, проектные решения, качество возведе­ния здания определяют его потребительскую стоимость и эксплуатационные свойства. В этом — прямая связь про­цесса эксплуатации с процессом возведения здания.

Эксплуатация зданий предусматривает «потребление» построенных объектов, т.е. использование их площадей и помещений для определенных целей. Например, если речь идет о стадионе, то его эксплуатация подразумевает использо­вание спортивных и вспомогательных объектов для благоприятного обеспечения проведения соревнований, а также деятельности необходимых служб и персонала. Для удов­летворения этих потребностей необходимы безотказное функционирование всех инженерных систем (водопровода, канализации, горячего водоснабжения, вентиляции, лифтовых установок и др.), безотказность конструктивных элементов, благоустройство территорий.

Таким образом, задачи эксплуатации сооружения можно определить как комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течение нормативного срока.

Качество сооружения формируется при проектировании, строительстве, эксплуатации. Наиболее существенное влияние на качество сооружения оказывает эксплуатационный период, так как он является заключительным и наиболее продолжительным по времени. При этом в период экс­плуатации могут проявиться недостатки, допущенные при проектировании и строительстве, отрицатель­но влияющие на его качество. Задачей эксплуатационных служб в этом случае является устранение указанных недо­статков с помощью соответствующих строительных и проектных организаций.

Рекомендуемые материалы

Термины и определения

Застроенная площадь участка - площадь, занятая строениями. За­строенной следует также считать площадь, находящуюся над заглублен­ными (подземными) сооружениями и под арками многоэтажных домов.

Капитальный ремонт - заключается в восстановлении и замене от­дельных частей здания или конструкций и инженерно-технического обо­рудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а так­же в связи с устранением в отдельных случаях последствий морального износа конструкций и проведением работ по повышению уровня благоуст­ройства.

Модернизация - частный случай реконструкции, предусматриваю­щий изменение и обновление объёмно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки и его морально уста­ревшего инженерного.

Ремонт - означает переделку сделанной работы с использованием аналогичных материалов и имеет целью поддержание здания в должном техническом состоянии. В понятие «ремонт» не входят дополнительные работы по обеспечению безопасности и устранению нарушений в работе инженерного оборудования.

Реконструкция - комплекс мероприятий по переустройству дейст­вующего здания в целях повышения его технического уровня, улучшения технико-экономических показателей, условий эксплуатации и охраны ок­ружающей среды.

Текущий ремонт - ремонт для предупреждения преждевременного износа и выхода из строя здания, его основных частей, узлов и инженерно­го оборудования.

Техническая инвентаризация - сбор и учет данных о количестве, составе, состоянии, принадлежности и стоимости имущества в соответст­вии с его функциональным назначением.

Мероприятия по технической эксплуатации зданий и сооружений, их содержание и задачи

Нормативный срок службы здания обеспечивается в том случае, если в плановом порядке выполняются необ­ходимые ремонтно-наладочные работы, а также своевре­менно устраняются возникающие неисправности в меж­ремонтный период. Периодичность ремонтных и нала­дочных работ зависит от долговечности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная сис­тема, интенсивности нагрузки и воздействия окружа­ющей среды, а также технологических и других факторов. Проведение перечисленных работ в установленные сроки является задачей технической эксплуатации зданий.

В комплекс мероприятий по технической эксплуата­ции зданий входят: текущий плановый ремонт и наладка оборудования; непредвиденный текущий ремонт; капи­тальный плановый ремонт; выборочный (неплановый) капитальный ремонт.

В совокупности перечисленные мероприятия состав­ляют систему технического обслуживания и ремонта зда­ний.

Для организации, планирования и финансирования ремонтов важно знать их принципиальное различие, за­ключающееся не только в объемах и характере работ, но и в их целях.

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Из этого следует, что он не изменяет физического состояния материала конструкции. Меро­приятия по текущему ремонту имеют своей целью кон­сервацию материала конструкции в его проектном состо­янии. Может показаться, что эти мероприятия не имеют существенного значения для обеспечения нормативного срока службы конструкции. Однако несвоевременное проведение работ по текущему ремонту может вызвать значительные дополнительные затраты на капитальный ремонт.

В практике нет четкого разделения работ, выполня­емых при текущем и капитальном ремонте, однако при­нципиальное их различие заключается в цели, преследу­емой тем и другим ремонтом. Часто к текущему ремонту относят небольшие по объему работы по замене кон­струкций, например отдельных мест каменной облицов­ки цоколя и стен. В этом случае текущий ремонт не пре­следует целей восстановления износа стен здания. В свя­зи с тем, что наружные стены имеют, как правило, большие запасы прочности и разрушение отдельных кирпичей не влияет на несущую способность стены в целом в пределах действующих нагрузок, работы по текущему ремонту не оказывают существенного влияния на общие прочност­ные и физические характеристики стены. Но если не за­менять отдельные разрушенные кирпичи облицовки стен, то под воздействием факторов окружающей среды кир­пичная кладка будет разрушаться и далее, что приведет к потере прочностных и физических свойств стены и цоко­ля. Отсюда следует, что отдельные дефекты стен и других конструкций, если они не вызывают потери прочностных или других физических свойств конструкций или инженер­ных систем под воздействием нагрузок, устраняют при те­кущем ремонте.

К текущему ремонту относятся также работы по на­ладке инженерных систем и приборов (техническое об­служивание). Своевременное проведение этих работ обеспечивает рациональное использование энергетичес­ких ресурсов и воды, а также предупреждает преждевре­менный выход из строя всей конструкции (инженерной системы). Например, плохая регулировка системы отоп­ления может привести к нерациональному расходованию тепловой энергии, замораживанию отдельных трубопро­водов и выходу из строя всей системы.

К текущему ремонту относятся мероприятия, которые предупреждают преждевременный износ конструкций и ин­женерных систем.

Текущий ремонт следует проводить в плановом по­рядке, в сроки, предупреждающие нарушение нормаль­ной работы элементов конструкции.

Однако установлено, что при выполнении работ в плановом порядке не исключаются выход из строя от­дельных элементов конструкций, приборов, нарушения нормальной работы инженерных систем или мелкие де­фекты конструкций. Выполнение этих работ также отно­сится к текущему ремонту зданий.

Вместе с тем мероприятия текущего ремонта не могут обеспечить устранение физического износа элементов здания, вызванного воздействием на материалы кон­струкций и инженерных систем факторов окружающей среды, статических и динамических нагрузок. Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зда­ний, потеря которых происходит в процессе эксплуата­ции, осуществляют при капитальном ремонте.

Основным видом капитального ремонта является плано­вый, который выполняют через определенные плановые сроки, с наибольшей вероятностью предшествующие на­чалу ускоренного износа элементов зданий.

Неисправности, снижающие эксплуатационные свой­ства конструкций и инженерных систем, если их ремонт не может быть отложен до очередного планового ремонта, ус­траняют в межремонтные периоды в процессе выборочного (непланового) ремонта.

Внедрение четкой системы планово-предупредитель­ного ремонта должно способствовать сокращению слу­чайных, непредвиденных отказов элементов зданий и их инженерных систем. Следовательно, задача технической эксплуатации состоит в обеспечении безотказной работы всех элементов зданий и инженерных систем в течение нормативного срока службы.

Рассмотрим основные мероприятия по обслуживанию зданий. В зависимости от типа и назначения здания зада­чи обслуживания меняются, но могут быть разбиты на две группы:

• обслуживание работников, работающих в данном учреждении, на данном предприятии;

• техническое обслуживание конструкций и инженер­ных систем.

Первая группа задач обслуживания ясна. Более под­робно рассмотрим вторую группу задач — техническое об­служивание конструкций и инженерных систем здания.

15 Понятие, значение и принципы гражданства - лекция, которая пользуется популярностью у тех, кто читал эту лекцию.

Каждую систему и конструкцию, каждый конструк­тивный элемент здания проектируют для определенных условий, которые учитывают при расчете нормативных сроков службы элементов. Изменение этих условий или несоблюдение их приводит к быстрому изнашиванию и выходу из строя конструкции. Например, долговечность элементов крыши и кровли зависит в значительной мере от температурно-влажностного режима чердачного поме­щения. Несоблюдение допустимых перепадов температур на чердаке сопровождается обильным выпадением конденсата и как следствие —усиленной коррозией деталей крыши и кровли.

Систему отопления проектируют с учетом нормативных перепадов давлений, так как иначе не обеспечивается нормальное функционирование системы, а превыше­ние предельных напоров в трубопроводах может привести к аварии.

Основания и фундаменты имеют расчетные допусти­мые нагрузки для определенной влажности грунтов, по­этому вокруг здания устраивают отмостки и принимают меры, исключающие переувлажнение грунтов основания. Невыполнение этих мер (несвоевременные удаление от стен снега, отвод талых вод, удаление порослей деревьев и кустарников, разрушающих отмостку, и др.) может привести к потере несущей способности основания или фун­дамента и вследствие этого — к деформации здания.

Таким образом, кроме текущего и капитального ре­монта для безотказной работы элементов зданий необхо­димо выполнять работы, обеспечивающие проектные ус­ловия эксплуатации. Хотя указанные работы и не влияют непосредственно на техническое состояние конструкций, невыполнение их может привести к изменению свойств конструкции, созданию условий для усиленной коррозии материала, разрегулировке и отказу инженерных систем. Комплекс работ по созданию проектных условий эксплу­атации элементов зданий следует отнести к мероприяти­ям технического обслуживания.

Таким образом, техническое обслуживание конструк­ций и инженерных систем предусматривает проведение необходимых мероприятий по созданию проектных условий эксплуатации элементов здания.

Необходимо особо отметить, что если элементы зда­ния эксплуатируются в соответствии с «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», то объем работ по техническо­му обслуживанию и ремонту зависит в основном от двух факторов: его ремонтопригодности и продолжительности эксплуатации элемента без ремонта. Это значит, что если ремонт выполнять в запланированные сроки, соответ­ствующие началу роста интенсивности отказов, то ис­ключается прогрессирующий износ конструкций и объем ремонтных работ практически постоянен для данного элемента, хотя число ремонтируемых элементов при каж­дом очередном ремонте меняется и общий объем затрат на ремонт возрастает. При этом, если периоды между очередными ремонтами выбраны не произвольно, а уста­новлены как оптимальные, стоимость ремонта мини­мальная.