Обобщенная модель экономического анализа недвижимости
Тема 5. Обобщенная модель экономического анализа недвижимости.
Одним из основных вопросов экономической науки является вопрос формирования стоимостного эквивалента. Ключевым понятие для экономического анализа является стоимость.
Стоимость – денежный эквивалент экономического блага, определятся для каждого из этапов единого воспроизводственного цикла.
В общей сложности все объекты существуют во времени и пространстве, причем время и производство это категории не равнозначные, т.к. производство изменяется во времени (в процессе человеческой деятельности). Одним из признаков существования во времени является цикличность, т.е. периодическая возобновляем ость во времени. Экономические блага, являясь продуктами экономической деятельности, также обладают цикличностью, причем эти цикличность имеет 2 аспекта:
Во-первых: существование экономических благ характеризуется различной интенсивностью, согласно динамике экономических циклов в соответствии с фазами которых нарастают,/уменьшаются объемы производства, обмена, распределения, потребления.
Во-вторых: экономические блага, которые являются вещью, имеют соответственный период существования, называемый ЖЦ.
Содержанием ЖЦ объекта недвижимости является изменение во времени его полезности. Начало ЖЦ – появление возможности использования блага для удовлетворения потребителей. Главным является наличие у блага полной меры полезности. В начале ЖЦ U= U max. Полезность отражает совокупность потребительских характеристик блага. Если U =0, то потребительские свойства блага утрачены, вещь перестала существовать.
Утрата полезности происходит во времени не равномерно, а нарастающими темпами, что объясняется появлением устраняемых и не устраняемых износов (выпуклость кривой).
ЖЦ экономического блага имеет двустадийный характер: стабильность и спад. При U = Umax имеется максимальная стабильность (утрата полезности некоторых экономических благ происходит одномоментно от U = Umax до U =0, прекращение физического существования).
Рекомендуемые материалы
Несколько иначе обстоит дело с динамикой стоимости (V). Ее изменение во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т.е. происходит ее медленное убывание: U = Umax имеем V= Vmax. Но, когда экономическое благо имеет достаточно длительный ЖЦ, существуют различие в величине V min и U min: если U min =0; V min → 0, V min > 0.
Объяснение этому: полезность таких благ к концу их ЖЦ исчерпана полностью, но на физическом плане они не исчезают. Остаются какие-то фрагменты, которые можно иногда реализовать, получив ΔV> 0 («стоимость возвратных материалов»).
Графическая динамика U и V будет выглядеть следующим образом.
(Рис.1.10. Динамика полезности и стоимости в течение ЖЦ, учебник Грабовый П.Г.).
Примечание – там же.
Рис.1.11. и 1.12.
Использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского блага.
Являясь циклом низшего порядка, ЖЦ недвижимости испытывает на себе влияние природных и экономических циклов.
Природные циклы воздействуют на физическое тело объекта, ухудшая его потребительские свойства, т.е. уменьшается его полезность и стоимость.
Экономические циклы не влияют на полезность недвижимости, как экономического блага, но воздействуют на другие параметры. Причем, если для Uw всегда справедливо соотношение Ut >Ut, то динамика Ug, Ui, Vg, Vi –на разных этапах экономического цикла может быть не столь однозначной.
Поэтому главную проблему экономики недвижимости можно сформулировать так: нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости адекватно отражающего изменения его натурально-вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.
Решение этой проблемы предполагает:
а) определение состава и содержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп (относящихся, соответственно, к натурально-вещественным характеристикам объекта, его пространственному окружению и рынку недвижимости);
б) раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);
в) установление количественных зависимостей стоимостного эквивалента от факторов влияния;
г) определение целевых функций и критериев эффективности;
В общем виде модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент объекта недвижимости, представлена на рис.5.3. (1.13. Грабовый П.Г.)
В течение ЖЦ происходит изменение характеристик объекта в пределах тех же координат.
Под влиянием этих изменений изменяется и конкретное значение, которое соответствует определенной точке на траектории V.
1 случай:
L = const
U= const
t/= const, тогда
ΔV=f( ΣUзн), объекты отличаются только временем использования
L – location (местоположение)
2 случай:
t= const
U= const
L /= const, изменение земельной ренты, тогда
ΔV=f(L)
3 случай:
"14 Постсоветский этап развития административной юстиции" - тут тоже много полезного для Вас.
t= const
L = const
U/= const
Выбор НиНЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования.
ΔV=f(U).
Задача экономики недвижимости состоит в экономической интерпретации влияния всех существенных факторов на объекты недвижимости в конкретный момент времени.
