Управление многоквартирными домами
Тема 10. Управление многоквартирными домами
План
1. Общие положения об управлении жилищным фондом;
2. Управление многоквартирным домом;
3. Договор управления многоквартирным домом;
4. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.
1. Общие положения об управлении жилищным фондом
Жилищный фонд в силу своей сложности и многоаспектности нуждается в специальном управлении, а его деятельность - в координации с деятельностью многочисленных организаций, обслуживающих жилищный фонд.
К принципам управления жилищным фондом можно отнести следующие: основным субъектом управления является государство;
1. все субъекты права обязаны соблюдать нормативные акты, регулирующие деятельность жилищного фонда;
2. управление жилищным фондом децентрализовано, основные правомочия предоставлены органам местного самоуправления.
Рекомендуемые материалы
Субъектами управления жилищного фонда являются (п. 2 ст. 4 ЖК РФ):
1. Российская Федерация;
2. субъекты Российской Федерации;
3. муниципальные образования;
4. юридические лица;
5. граждане.
Под функциями управления понимают содержание деятельности субъектов управления. В управлении жилищным фондом можно выделить следующие функции:
1. организация жилищного фонда (создание, пополнение, сохранение жилищного фонда);
2. контроль за исполнением и сохранением жилищного фонда.
Методы управления - способы и приемы реализации функций управления делятся на два вида:
1. административные методы - предписания, обязательные для их адресатов, они могут быть как санкциями, так и мерами материального поощрения;
2. экономические методы - способы, обеспечивающие объекту управления выбор оптимального варианта поведения, при этом используются такие экономические рычаги, как цена, прибыль, кредит.
Методы, применяемые в управлении жилищным фондом, должны быть разнообразными, экономически обоснованными и целесообразными.
Целью управления многоквартирным домом является достижение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования общим имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим таком доме.
2. Управление многоквартирным домом
Жилищный кодекс РФ указывает, что обеспечить эффективное управление имуществом может только его собственник (граждане, юридические лица, Российская Федерация и её субъекты, муниципальные образования) или иное лицо, уполномоченное собственником. На этом принципе, основанном на положениях ГК РФ, базируются нормы ЖК РФ, посвященные управлению многоквартирными домами. На собственников жилых помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс РФ возлагает обязанность и одновременно предоставляет право самостоятельно выбирать наиболее удобный для них способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 РФ).
1. Непосредственное управление собственниками в многоквартирном доме.
Сегодня вариант самостоятельного управления ещё не развит и предпосылок для его расширения не много, в силу сложности его реализации для граждан.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме заключаются, на основании решений общего собрания указанных собственников, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. То есть таким собственникам придется самостоятельно вступать в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут на возмездных началах оказывать услуги и выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Это положение и является главной трудностью, препятствующей реализации самостоятельного осуществления способа непосредственного управления домом. Представляется, что реализация такого способа возможна в небольших домах состоящих из нескольких квартир.
От имени собственников, осуществляющих непосредственное управление таким домом, в отношениях с третьими лицами вправе действовать, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме один из собственников. Он может, например, заключать договоры по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома. Интересы собственников помещений в многоквартирном доме может представлять и гражданин, не являющийся собственником помещения в этом многоквартирном доме. Однако, в таком случае, его полномочия должны быть надлежащим образом удостоверены доверенностью, выданной ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Договоры на оказание услуг и выполнение работ, указанных в ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, могут заключаться в следующем порядке:
общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 45 ЖК РФ) рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам ст.ст. 46-48 ЖК РФ;
все (или большинство) собственники (собственников) помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика;
юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя;
договор вступает в силу, и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.
Императивной нормой ЖК РФ регулирует, что договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Представляется, что это положение также может затруднять реализацию осуществления способа непосредственного управления домом.
2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом.
Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом производится в соответствии с правилами разделов V и VI ЖК РФ.
К иному специализированному потребительскому кооперативу относится, например, жилищный накопительный кооператив, деятельность которого подчиняется общим нормам ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилам ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
3. Управление управляющей организацией.
Понятие «управляющая организация» обозначает как юридическое лицо (независимо от организационно-правовой формы), так и индивидуального предпринимателя.
Только общее собрание собственников помещений дома вправе принять решение о выборе способа управления этим многоквартирным домом. Понятие «выбор способа управления» включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый способ управления (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, выбираемой на конкурсной основе. Дату проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации назначает орган местного самоуправления. Если в течение года со дня проведения такого конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом, или, если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения указанного конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 161 ЖК РФ) о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления этим домом. Надо отметить, что проведение конкурса по определению управляющей организации в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления данным многоквартирным домом, является не правом, а обязанностью органа местного самоуправления, и при невыполнении данной обязанности любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.
3. Договор управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьи 445 ГК РФ.
Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом (п. 6 ст. 161 ЖК РФ).
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива, или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если управляющая организация выбирается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковые для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Срок заключения договора управления многоквартирным домом не менее чем один год и не более чем пять лет. Сроки действия договора не могут быть изменены соглашением сторон.
Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ.
Гарантией соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, является то, что ежегодно управляющая организация в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст.ст. 450—453 ГК РФ).
Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие договора пролонгируется на установленный в договоре срок без изменения условий договора. Таким образом, окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора.
Жилищный кодекс пунктом 10 статьи 162 обязывает управляющую организацию за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, либо товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом. Если такой собственник не указан, управляющая организация обязана передать указанные документы даже любому собственнику помещения в таком доме.
4. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.
В соответствии со статьёй 8 Конституции РФ, которая провозглашает признание и защиту равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности, что составляет одну из основ конституционного строя Российской Федерации, и руководствуясь принципом разграничения полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти и субъектов РФ и органами местного самоуправления Жилищный кодекс РФ поручает органам местного самоуправления обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм.
Жилищный кодекс разрешил предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов: управляющим организациям независимо от их организационно-правовых форм, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам (жилищным и жилищно-строительным и иным специализированным кооперативам). Такие средства предоставляются в соответствии с утверждённым постановлением Правительства РФ федеральным стандартом стоимости ремонта капитального жилищного фонда на 1 квадратный метр общей площади жилья в месяц по субъектам РФ. Федеральный стандарт принимается Правительством РФ один раз в год. Субъектам РФ, включая города федерального значения Москву и Санкт-Петербург, рекомендовано предусматривать при формировании своих бюджетов и местных бюджетов средства на выполнение работ по капитальному ремонту государственного и муниципального жилищных фондов.
Кроме того, в соответствии со статьёй 165 ЖК РФ, органу местного самоуправления Жилищным кодексом предложено принимать меры по повышению квалификации лиц, которые заняты в управлении многоквартирными домами, и наладить учебу желающих осуществлять такую деятельность, организовать информирование граждан о ценах и тарифах на выполняемые работы и получаемые услуги, размерах оплаты за содержание и ремонт домов и других необходимых сведениях, связанных с эксплуатацией жилищного фонда.
Нормативные правовые акты:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 188-ФЗ, в ред. от 30.06.2006, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14. Раздел II.
2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства РФ, 2005. № 1 (часть 1), ст. 41.
3. Федеральный закон от 06.10.2003г. № 131-ФЗ. ред. от 31.12.2005г. № 206-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 06.10.2003, № 40, ст. 3822.
4. Федеральный закон от 14.07.1992г.№ 3297-1, ред. от 23.12.2003 № 186-ФЗ «О закрытом административно-территориальном образовании» //Ведомости СНД РФ и ВС РФ, 20.08.1992, № 33, ст. 1915.
5. Федеральный закон от 14 июля 1992 года № 3297-1, ред. от 23.12.2003 № 186-ФЗ «О конкуренции ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ, 20.08.1992, № 33, ст. 1915.
6. Постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» //Собрание законодательства РФ, 05.09.2005, № 36, ст. 3706.
7. Постановление Губернатора Санкт-Петербурга от 27.09.2004 N 843-пг
Вам также может быть полезна лекция "16 Структура пород".
«О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов» //Вестник Администрации Санкт-Петербурга, № 11, 26.11.2004г.
Литература для изучения:
1. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный), М., 2005.
2. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. П.В.Крашенинникова, М., 2006.
3. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. О.А.Городова., М., 2005.
4. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. Н.М.Коршунова., М., 2005.
