Экономическое обоснование размещения жилищного строительства в городе

5. Экономическое обоснование размещения жилищного строительства в городе

5.1. Выбор этажности жилой застройки

Жилая застройка городов формируется из жилых зданий, различающихся по этажности, степени капитальности, качеству внутренней планировки, конструктивным типам зданий, материалам стен и т. д.

Этажность жилой застройки определяется на основе технико-экономических расчетов с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований, особенностей социальной базы и уровня инженерного оборудования. Все эти вопросы решаются при разработке технико-экономического обоснования (ТЭО) генеральных планов городов, проектов размещения первой очереди строительства и уточняются при детальном проектировании.

На выбор этажности жилой застройки влияют многие факторы, наиболее существенные из них следующие: природно-климатические условия, специфика расселения, возможности строительной базы, объем сноса существующей застройки и др. Действие этих факторов в каждом конкретном случае сугубо индивидуально, поэтому наиболее экономичная этажность устанавливается в результате сопоставления возможных вариантов, различающихся соотношением застройки по этажности. Сравнение вариантов производится по приведенным затратам:

П = С₁ + С₂ + С₃ + Е_н (К₁ + К₂ + К₃),                                                  (18)

где П — приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

С₁  — эксплуатационные затраты по жилым зданиям, руб./год;

С₂ — эксплуатационные затраты по объектам культурно-бытового обслуживания, руб./год;

Рекомендуемые материалы

С₃  — эксплуатационные затраты по инженерному оборудованию и содержанию территорий, руб./год;

К₁ — капитальные вложения в строительство жилых зданий, руб.;

К₂ — капитальные вложения в строительство объектов культурно-бытового обслуживания, руб.;

К₃ — капитальные вложения в инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий (включая компенсацию убытков от изъятия сельскохозяйственных земель и сноса существующей застройки, если они обусловлены изменением этажности), руб.;

Е_н — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Наилучшим из сравниваемых вариантов будет вариант с наименьшими затратами.

Сравнение строительных затрат при застройке зданиями различной этажности показывает, что затраты на строительство жилых зданий с увеличением этажности увеличиваются на 2—10%; затраты на объекты культурно-бытового обслуживания снижаются на 3—4%; затраты на инженерную подготовку территории уменьшаются на 16—25%.

Увеличение затрат на строительство жилых домов связано с тем, что по сравнению с пятиэтажными домами в домах повышенной этажности увеличиваются расходы на установку лифтов, мусоропроводов, устройство технических этажей, дополнительных переходов и др. Для обеспечения равного социального эффекта при сравнении вариантов предусматривают некоторые виды удобств (лифты, мусоропроводы) во всех зданиях независимо от их этажности.

Снижение затрат по объектам культурно-бытового обслуживания с ростом этажности жилой застройки связано с возможностями кооперирования зданий и сокращения площади земельных участков вследствие совместного использования отдельных функциональных зон несколькими потребителями.

Уменьшение затрат на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий связано с сокращением потребности в территории из-за увеличения плотности жилого фонда в связи с ростом этажности застройки. При условии исключения из территории застройки сельскохозяйственных земель и неудобных территорий, требующих сложной инженерной подготовки, величина снижения затрат особенно значительна.

При сравнении различных вариантов часто оказывается, что благодаря рациональному использованию территории при увеличении этажности застройки экономия средств перекрывает дополнительные расходы на строительство жилых зданий. Однако эта экономия действует до определенных пределов. Переход от застройки преимущественно пятиэтажными домами к 16—17-этажным домам обеспечивает общее сокращение селитебной территории на 18%. Дальнейшее повышение этажности до 22—24 этажей и более уже не дает существенного сокращения территории и роста плотности жилого фонда.

5.2. Выбор типов жилой застройки по степени капитальности

На стадии разработки генерального плана города возникает необходимость определения соотношения жилых зданий по степени капитальности.

В некоторых случаях, в городах с отсутствием собственной строительной базы на начальном этапе строительства наряду с капитальной застройкой частично предусматривают размещение временного жилого фонда.

Капитальный жилой фонд отличается от временного более высоким качеством стеновых материалов, улучшенной планировкой квартир, усовершенствованными конструкциями зданий и др. Срок службы капитального жилого фонда составляет 100—150 лет, для временного фонда этот срок равен 30—35 годам.

Для обоснования соотношения капитальной и временной застройки необходимо сравнить варианты с различным удельным весом временного фонда в общем объеме строительства.

Варианты сопоставляются по приведенным затратам с учетом фактора времени:  

,                     (19)

где П — приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

C_Н — эксплуатационные затраты по всему объему жилищного строительства, включая содержание территорий в год их первичного освоения, руб./год;

Ф_В — количество временного фонда, заменяемого капитальным, м² общей площади;

C_К — эксплуатационные затраты на 1 м² общей площади в капитальном фонде, включая содержание территорий, руб./год;

К_Н — капитальные вложения в строительство жилых зданий, инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий в год их первичного освоения, руб.;

К_К — капитальные вложения в строительство жилых зданий и дополнительные расходы на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий на 1 м² общей площади в капитальном фонде, руб.;

К_С — стоимость сноса 1 м² общей площади во временном фонде, руб.;

Е_нп — норматив для приведения разновременных затрат;

Е_н — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;

t — период времени приведения, лет.

Учет фактора времени необходим из-за различных сроков службы временного и капитального фондов. Приведение затрат к одному периоду времени позволяет учесть дополнительные расходы на снос временного фонда в результате его амортизации (износа) и замену таким же количеством капитального фонда.

При включении в план строительства временного фонда происходит экономия первоначальных капитальных затрат на строительство жилых зданий, при этом эксплуатационные затраты во временном фонде выше, чем в капитальном, в то же время возникают дополнительные расходы на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий в результате увеличения потребности в них из-за более низкой плотности жилого фонда.

Кроме того, при проживании во временном фонде возникают социальные потери из-за дополнительных расходов на здравоохранение в связи с ухудшением условий проживания (дополнительная оплата больничных листов, содержание больных в больницах), возрастают убытки из-за сокращения выпуска продукции во время болезни трудящихся, текучести кадров и т. д.

5.3. Обоснование рационального варианта размещения

жилой застройки

Размещение жилой застройки в городе происходит на основе тщательного изучения различных площадок, предназначенных для строительства. Сравнение происходит по природно-климатическим, архитектурно-ландшафтным, санитарно-гигиеническим, экономическим условиям с учетом инженерно-геологических, гидрогеологических и других видов технических изысканий.

От природных условий выбранной территории зависят затраты на инженерную подготовку территории, инженерное оборудование, благоустройство и озеленение территории, строительство и эксплуатацию объектов городского хозяйства.

Сравнение вариантов размещения жилищного строительства производится по приведенным затратам:

П = С + Е_н (К₁ + К₂ + К₃),              (20)

где П — приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

С — эксплуатационные расходы на инженерную подготовку, инженерные сооружения и коммуникации, руб./год;

К₁ — капитальные затраты на инженерную подготовку территории, инженерное оборудование и благоустройство, руб.;

К₂ — расходы на реконструкцию существующей застройки — снос и перенесение строений, руб.;

К₃ — компенсация за изъятие сельскохозяйственных земель, руб.;

Е_н — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Величина затрат на инженерную подготовку территорий определяется по удельным расходам на единицу работ в соответствии с особенностями конкретных площадок.

При расчете затрат на снос строений необходимо учитывать: стоимость нового строительства взамен сносимого фонда; стоимость разборки строений, расчистки участков, транспортировки материалов; компенсацию за многолетние насаждения.

При сносе зданий появляется понятие «ликвидационной» стоимости, которая представляет собой размер возвратных сумм, зависящий от возможности повторного использования материалов, получаемых при разборке зданий.

При сносе жилого фонда с износом до 60% иногда стоимость работ по разборке строений, расчистке участков и транспортировке материалов полностью или частично компенсируется стоимостью возврата материалов. Для зданий с повышенным физическим износом (более 60%) состояние таких материалов, объем отходов снижают эффект получения дополнительных ресурсов, который не превышает затрат на оплату труда при разборке.

Расчет убытков вследствие изъятия сельскохозяйственных земель производят по формуле:

К_С = Тв + В₁ + В₂ + В₃ + В₄,                                                         (21)

где К_С — компенсация потерь при изъятии сельскохозяйственных земель, руб.;

Т — площадь сельскохозяйственных земель, изымаемых для городского строительства, га;

Д — ежегодный доход, получаемый с 1 га отчуждаемых земель, руб./год;

Д_н — ежегодный доход, получаемый с 1 га вновь осваиваемых или более интенсивно используемых сельскохозяйственных угодий, руб./год;

Вместе с этой лекцией читают "28 Уголовная ответственность лиц с психическим расстройством, не исключаюшим вменяемости".

в — удельная стоимость освоения новых земель или мероприятий по повышению продуктивности уже освоенных сельскохозяйственных угодий, руб./га;

В₁ — затраты на снос, перенесение или восстановление имеющихся на участке строений, руб.;

В₂ — компенсация за многолетние насаждения, руб.;

В₃ — стоимость незавершенного производства (вспашки, внесенных удобрений и т. п.), руб.;

В₄ — стоимость урожая сельскохозяйственных культур за год изъятия, руб.

Стоимость урожая учитывается только за один год при условии, если на земельном участке произведен основной комплекс агротехнических мероприятий. Земельные участки, занятые сельскохозяйственными культурами, должны отводиться новому землепользователю, как правило, после уборки урожая, в этом случае стоимость урожая не учитывается.