Особенности портфеля недвижимости как инвестиционного портфеля

5. Особенности портфеля недвижимости как инвестиционного портфеля. Формирование стратегий управления портфелем.

1. Недвижимость инерционна как товар (предложение отстает от спроса на 2-3 года);

2. Высокая дискретность – точка входа (порядка 1 000 000);

3. Стабильность (низкие риски);

4. Низкая ликвидность (много времени на регистрацию и оформление сделки);

5. Индексы недвижимости обладают ограниченной положительной корреляцией, что дает возможность портфельной диверсификацией.

Закрытые паевые фонды недвижимости

Положительные стороны “+”:

• Повышение эффективности и надежности управления соответствующем инвестиционным портфелем;

Рекомендуемые материалы

• Оптимизация налогообложения;

При продаже недвижимости, если владеем ею <3 лет, то определенный % необходимо заплатить государству;

При входе ЗПИФН необходимо заплатить лишь небольшую сумму государству (порядка 200 руб.);

• Высокая ликвидность;

Продажа недвижимости занимает несколько месяцев, выйти из ПИФа по закону можно через 5 дней, полная сумма выплачивается.

Формирование стратегий управления портфелем

СПЕ – Стратегическая Производственная Единица

Независимая от других сфера деятельности предприятия, которая связана с продуктом (группой продуктов) и с особым кругом клиентов.

КПР – Комбинация Продуктов и Рынков

Заключается в поиске наиболее сочетаемых (рентабельных) комбинаций из продуктов и потребителей.

Коттеджные застройки. Кто их может купить?

Подходы формирования стратегий портфеля

• Концепция жизненного цикла;

• Кривая опыта: чем больше объем производства, тем меньше расходы на единицу товара.

Стратегия

1. Матрица “Доля рынка – рост рынка ”

Дойные коровы – большая доля рынка; товары которые находятся на зрелой стадии своего развития; рынок растет плохо; расширять производство не надо; стабильность; вливаний не требуется. Являются источниками инвестиций, доход от них можно вложить в другую СПЕ.

Дикие кошки – доля рынка мала, но рынок быстро развивается, требуются большие вложения. Со временем рынок будет насыщен, и они превратятся в звезды.

Звезды – увеличивать производство не надо, самоокупание, со временем переходит в дойных коров.

Собаки – группа товаров в фазе дегенерации (смерти), тактика – выкачать до предела из них все что можно и уйти с рынка.

Когда не хватает инвестиций кошки и коровы превращаются в собак.

2. Матрица “ССВО” (SWOT)

ССВО

Сильные стороны:

• Хорошее месторасположение;

• Современный дизайн;

• Большая площадь;

• Экология;

• Удобный транспорт

Слабости:

• Плохое месторасположение;

• Плохое состояние дома

• Техобслуживание низкого качества;

• Устаревший дизайн;

• Сходство с пром. зоной.

Возможности

• Легкая реновация (перестройка);

• Большой спрос на рынке;

• Возможность увеличения арендной платы.

Опасности:

• Риски;

• Конкуренция.

3. Матрица “Привлекательность рынка – преимущество в конкуренции”

  Привлекательность

   рынка

Преимущества перед конкурентами

4. Анализ КПР (на примере рынка жилья)

1 – одинокие начинающие;

2 – одинокоживущие работающие;

3 – работающие пары с детьми;

4 – средняя семья без детей;

5 – одинокие родители;

6 – работающая семья с детьми

7 – пенсионеры.

Ещё посмотрите лекцию "43 Протокол микроплатежей MPTP" по этой теме.

  Потребность в

  жилье

 социальные группы населения (категории)

5. Исследование рынка. Анализ рынка.

Любой анализ состоит из: Сбора информации; ее обработка; выработка прогнозов; выработка управленческого решения.