27489 (Договор мены и обмен земельными участками в Республике Беларусь. Залог земельного участка)

7

ДОГОВОР МЕНЫ И ОБМЕН ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ. ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

По договору мены стороны обменивают одно иму­щество на другое. На этот договор распространяются об­щие правила о купле-продаже.

Общие положения, касающиеся договора мены, закреп­лены в главе 31 ГК Республики Беларусь. Они применяют­ся и к договорам мены земельных участков с учетом требо­ваний, закрепленных в главе 17 Кодекса о земле. Основные особенности договора мены земельных участков состоят в следующем.

1. Предметом данного договора может быть как зе­мельный участок в целом, так и его часть, предварительно выделенная в самостоятельный участок.

2. Мена допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.

3. Участниками договора мены могут являться только граждане Республики Беларусь. Обмен земельных участков между юридическими лицами не допускается.

1. Граждане, которые получают земельные участки по условиям мены, должны обладать и правом на их получе­ние в частную собственность.

2. Площадь земельного участка, полученного гражда­нином Республики Беларусь в результате обмена для веде­ния личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводст­ва и дачного строительства, не должна превышать разме­ров, установленных соответственно статьями 70, 72, 73 Ко­декса о земле.

3. Земельные участки могут обмениваться только на земельные участки. На другое имущество земельные участ­ки обмениваться не могут.

Переход права собственности на земельные участки в результате договора мены подлежит государственной реги­страции. Договор мены земельного участка должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор купли-продажи земельных участков.

Текст договора мены должен содержать:

• данные о гражданах, совершающих договор;

• подробное описание и характеристику предмета до­говора;

• указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;

• перечень обременении земельного участка, в том числе сервитуты и иные права третьих лиц;

• права и обязанности сторон по договору.

Предметом договора мены может быть как сам земель­ный участок, так и жилой дом (дача, садовый домик), рас­положенный на земельном участке, принадлежащем граж­данину на праве частной собственности. Предметом дого­вора мены может быть одноквартирный жилой дом на зе­мельном участке, принадлежащем гражданину, часть жило­го дома вместе с земельным участком. В таком договоре должно быть указано, что одна сторона передает другой стороне в собственность не только жилой дом, но и земель­ный участок. Причем, собственники земельных участков и меют право производить обмен незаконченного строи­тельством жилого дома только при условии сохранения це­левого назначения этих земельных участков.

Одним из обязательных условий договора мены являет­ся оценка земельных участков и объектов недвижимости (если таковые имеются).

Стороны договора мены должны указать на наличие обременении земельного участка. Они обязаны сообщить о наличии сервитутов; о передаче земельного участка в арен­ду или во временное пользование; о передаче земельного участка в залог. Во всех этих случаях границы земель, об­ремененных правами третьих лиц, как и содержание этих прав, должны быть указаны на плане земельного участка.

В силу ст. 92 Кодекса о земле граждане Республики Бе­ларусь по согласию между собой могут обменивать земель­ные участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собствен­ности, в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь. Таким образом, в отличие от мены предметом обмена может стать земельный участок, переда­ваемый во владение.

Обмен допускается при сохранении целевого назначе­ния обмениваемых земельных участков (частей земельных участков), а также если в соответствии с Кодексом о земле гражданин Республики Беларусь вправе иметь в пожизнен­ном наследуемом владении или частной собственности зе­мельный участок, полученный после обмена. Площадь зе­мельных участков для ведения личного подсобного хозяй­ства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, полу­ченных гражданами Республики Беларусь в результате об­мена, не должна превышать размеров земельных участков, установленных статьями 70, 72 и 73 Кодекса о земле.

Обмен земельных участков, находящихся в собственно­сти юридических лиц, не допускается.

В Типовом уставе садоводческого товарищества 1989 г. закреплено право на обмен садовых участков, где его свя­зывают с определенными условиями. Так, в силу п. 21.6 Типового устава садоводческого товарищества член садо­водческого товарищества имеет право производить обмен садового участка на участок в другом садоводческом товариществе с целью приближения к месту жительства или по другим уважительным причинам по решению общих собраний членов товариществ с последующим сообщением администрации и профсоюзным комитетам предприятий либо исполкомам районных, городских Советов депутатов, если товарищество находится в их ведении. Обмен садовыми участками рассматривается, таким образом, как один из способов улучшения условий пользования землей. В настоящее же время садоводы -собственники земли вправе по своему усмотрению решать вопросы обмена земельных участков, руководствуясь вышеуказанными нормами права. Те из членов садоводческого товарищества, которые не оформили права собственности на садовые участки, могут произвести обмен садовых участков.

Согласно п. 1 ст. 315 ГК Республики Беларусь, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, со­оружений, квартир и другого недвижимого имущества {ипотека) регулируется законодательными актами об ипо­теке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, приме­няются к ипотеке в случаях, когда законодательными акта­ми об ипотеке не установлены иные правила.

Залогу земельного участка посвящены ст. 89-91 Кодек­са о земле. Порядок передачи земельных участков, находя­щихся в частной собственности, в залог для получения бан­ковского кредита детально урегулирован постановлением С овета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 7 марта 2000 г. №303/9'.

Вышеуказанный порядок разработан в соответствии с Кодексом Республики Беларусь о земле, Указом Президен­та Республики Беларусь от 7 декабря 1999 г. № 718 и регу­лирует залог земельных участков, находящихся в частной собственности как граждан Республики Беларусь, так и юридических лиц Республики Беларусь.

Земельные участки, находящиеся в частной собственно­сти граждан Республики Беларусь, могут являться предме­том залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита (ст. 89 Ко­декса о земле).

Предметом ипотеки по договору могут быть земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь. Причем, земельные участки граждан могут стать предметом залога, если они предоставлены для: строительства и обслуживания жилого дома; дачного строительства; коллективного садоводства; личного под­собного хозяйства.

Следует иметь в виду, что на земельные участки, нахо­дящиеся в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только в отношении при­надлежащего гражданину земельного участка, выделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или со­вместной собственности. Часть земельного участка, нахо­дящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может стать предметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительно выделена в само­стоятельный земельный участок. Одновременно такой за­лог не должен противоречить требованиям ст. 17 Кодекса о земле.

Граждане, имеющие в частной собственности земель­ный участок и пожелавшие сдать его в залог для получения кредита, могут это сделать при условии, что право частной собственности гражданина на этот участок удостоверено государственным актом на земельный участок.

Залогополучателями земельных участков могут быть банки, перечень которых определяется Президентом Рес­публики Беларусь (ст. 90 Кодекса о земле).

К их числу отнесены: ОАО «Белагропромбанк», ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк», ОАО «Белвнешэко-номбанк», ОАО «Белпромстройбанк», ОАО «Белорусский банк развития и реконструкции «Белинвестбанк», «Приор-банк» ОАО¹.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыска­ния процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банком от имени залогода­теля земельного участка, и решение других вопросов, свя­занных с выдачей кредита под залог земельного участка, находящегося в частной собственности, определяются в кредитном договоре и договоре залога земельного участка, которые заключаются между банком и залогодателем. При этом стоимость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость зе­мельного участка определенного качества и местоположе­ния, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 октября 1993 г. № 679 «О норма­тивных ценах на земли, передаваемые в частную собствен­ность граждан» нормативная цена земель ежегодно опреде­ляется органами исполнительной власти для земель раз­личного целевого назначения по оценочным зонам, адми­нистративным районам, поселениям и их группам. Органы местного управления могут по мере развития рынка земли своими решениями повышать или понижать установлен­ную нормативную цену земельного участка, но не более чем 25 процентов.

Д ля того чтобы договор залога был признан действи­тельным, он должен содержать: надлежащее обозначение предмета ипотеки; оценку этого имущества; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор залога земельного участка, находящегося в ча­стной собственности граждан Республики Беларусь, совер­шается в письменной форме, нотариально удостоверяется и подлежит государственной регистрации.

По общему правилу местом его нотариального удосто­верения является место нахождения недвижимого имуще­ства. Аналогичным образом государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения земельного участка.

При государственной регистрации ипотеки в регистра­ционную книгу заносятся стоимость обеспеченного ипоте­кой обязательства, или данные о порядке и условиях ее оп­ределения, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь об ипотеке.

Одновременно с нотариальным удостоверением дого­вора залога земельного участка налагается запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено этим догово­ром.

В течение всего срока, когда действуют условия дого­вора залога земельного участка, он остается у залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного за­логом обязательства банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог земельный участок при со­хранении его целевого назначения. При этом до момента продажи земельного участка банк может предоставить за­логодателю право выкупить заложенный им земельный участок по цене, равной сумме невозвращенной части кре­дита и процентов за пользование им.

Если залогодатель не воспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующему исполнительному и распоряди­тельному органу или юридическому лицу Республики Бе­ларусь, или гражданину Республики Беларусь, которые в соответствии с законодательством Республики Беларусь могут быть собственниками такого участка.

При получении банком за проданный земельный уча­сток суммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализации участка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю, а в случаях, предусмотренных законодательством Респуб­лики Беларусь, - соответствующему исполнительному и распорядительному органу.