27489 (656339), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Если вырученных средств от реализации земельного участка недостаточно для погашения кредита и процентов, то банк может возместить недостающую сумму из имуще­ства залогодателя в установленном законом порядке.

В случае смерти гражданина - залогодателя земельного участка, право пользования полученным им кредитом и обязательства по погашению этого кредита переходят к его наследникам после оформления ими права собственности на заложенный земельный участок в порядке, установлен­ном законодательными актами Республики Беларусь.

В случае изъятия у залогодателя для государственных или общественных нужд заложенного земельного участка и предоставления ему в частную собственность другого зе­мельного участка право залога переходит на предоставлен­ный земельный участок, если договором о залоге земельно­го участка не предусмотрено иное.

Достаточно сложен вопрос о соотношении залога зе­мельного участка с залогом находящихся на нем зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 321 ГК ипоте­ка здания или сооружения допускается только с одновре­менной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При ипотеке земельного участка право залога не распространя­ется на находящиеся или возводимые на этом участке зда­ния и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное, а в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования {сер­витут) той его частью, которая необходима для использо­вания здания или сооружения в соответствии с его назначен ием. Условия пользования этой частью участка определя­ются соглашением сторон, а в случае спора - судом.

Если ипотека установлена на земельный участок, на ко­тором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении взы­скания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, ко­торые в отношении этого лица имел залогодатель.

Порядок осуществления действий по залогу недвижи­мости в Республике Беларусь может быть представлен следующим образом.

1. Собственник обращается в банк с заявлением о пре­доставлении ссуды, выплату которой он согласен обеспе­чить определенным недвижимым имуществом.

1. Ипотечный банк проверяет документы, удостове­ряющие право собственности на недвижимость в соответ­ствующих органах, уточняет, не находится ли недвижимое имущество в другом залоге, затем оценивается стоимость закладываемого имущества.

2. Банк согласовывает с собственником имущества ус­ловия ипотечного кредита, сумму кредита.

3. Залогодатель страхует за свой счет имущество, зачас­тую банк страхует недвижимость за свой счет. Ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита.

4. Залогодатель и ипотечный банк оформляют кредит­ный договор, в том числе и договор о залоге (залоговое свидетельство).

5. Договор о залоге регистрируется органами регистра­ции залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалог (или продажу) этого имущества без согласия залогодержателя.

7. В случае невозвращения ссуды банк реализует не­движимость (земельный участок).

Особая привлекательность залога как способа обеспе­чения обязательств в том, что он позволяет проще произве­сти принудительное взыскание.¹ Земельные участки - особое недвижимое имущество, поэтому реализация банком такой недвижимости связана с рядом особенностей. Так, в законодательстве установлен перечень земельных участков, которые могут стать предметом ипотеки, а также круг зе­мель, не подлежащих ипотеке. Законодательство не допус­кает ипотеки земель, находящихся в государственной соб­ственности, сельскохозяйственных угодий. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой мень­ше минимального размера, установленного нормативными актами для земель различного целевого назначения. Еще раз подчеркнем, что банк-залогополучатель вправе реали­зовать при сохранении целевого назначения земельный участок только соответствующему сельскому (поселково­му), городскому (городов областного подчинения и города Минска), районному исполнительному и распорядительно­му органу, гражданину, но при условии, что он может быть собственником земли. Такая реализация осуществляется на основании решения суда. Из вырученной суммы банк-залогодержатель удовлетворяет свои претензии к залогода­телю в пределах его долга по кредиту, а остальную часть возвращает залогодателю.

Законодательством Республики Беларусь определены цели такого кредита: улучшение качества земельного уча­стка и повышение плодородия почвы, строительство жило­го дома, производственных построек, приобретение техни­ки, семян, удобрений и другие нужды, приобретение до­полнительного земельного участка в размерах, установлен­ных действующим законодательством.

При несогласии залогодателя с требованием банка о досрочном расторжении указанных договоров и возврате кредита вопрос решается в судебном порядке.

Специальным положением урегулирован порядок пере­дачи в залог права аренды при ипотеке зданий и сооруже­ний юридическими лицами.

И потека здания или сооружения и залог принадлежаще­го залогодателю права аренды земельного участка или его соответствующей части осуществляются по одному дого­вору об ипотеке с согласия арендодателя земельного участ­ка. Форма, порядок составления и регистрации договора об ипотеке регулируются законодательством Республики Бе­ларусь.

Передача в залог права аренды происходит в следую­щем порядке:

• получение согласия арендодателя на передачу в за­лог права аренды;

• составление сторонами договора об ипотеке и его нотариальное удостоверение;

• регистрация залога права аренды в государствен­ном земельном кадастре;

• государственная регистрация залога права аренды в специально уполномоченном органе регистрации.

Для получения согласия на передачу в залог права аренды земельного участка залогодателем (арендатором) подается в исполнительный и распорядительный орган по месту нахож­дения земельного участка (арендодатель) заявление произ­вольной формы о получении согласия на залог права аренды. К заявлению прилагается проект договора об ипотеке.

Арендодатель рассматривает заявление в месячный срок со дня его подачи и принимает решение о согласии или несогласии на передачу в залог права аренды. Решение арендодателя о согласии на передачу в залог права аренды является неотъемлемой частью договора об ипотеке.

Право аренды не может быть предметом договора об ипотеке в следующих случаях:

• при изъятии земельного участка в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь;

• если срок залога превышает срок аренды земельного участка;

• если земельный участок или права на него не могут быть переданы в залог в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Залог права аренды земельного участка подлежит реги­страции в Государственном земельном кадастре.

ДАРЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

По договору дарения одна сторона (даритель) безвоз­мездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо осво­бождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 543 ГК).

Право совершить такую сделку имеют граждане - соб­ственники земли. Общие положения о дарении содержатся в ГК Республики Беларусь (ст. 543-553).

По договору дарения даритель - собственник земель­ного участка, безвозмездно передает его одаряемому в собственность.

Договор дарения земельного участка может быть как реальным, так и консенсуальным. В последнем случае да­ритель обязуется в будущем передать земельную недвижи­мость в собственность одаряемого. Отличительной чертой данного договора является его безвозмездность.

Договор дарения земельного участка как и другой не­движимости заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован.

Для совершения дарения даритель должен иметь доку­менты, удостоверяющие его право частной собственности на земельный участок.

Договор дарения должен содержать следующее:

• данные о гражданах, совершающих сделку;

• подробное описание и характеристику предмета до­говора;

• указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;

• перечень обременении земельного участка, в том числе сервитутные и иные права третьих лиц;

• указание на безвозмездный характер отношений да­рителя и одаряемого.

Даритель вправе отменить дарение в случаях, указан­ных в ст. 549 ГК Республики Беларусь.

В договоре дарения может быть обусловлено право да­рителя отменить дарение в случае, если он переживет одар яемого. В этом случае одаряемый обязан возвратить пода­ренную вещь - земельный участок.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемо­му после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода даре­нию применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по на­следству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Наследование и правопреемство в отношении земель­ных участков осуществляется согласно гражданскому зако­нодательству Республики Беларусь, а также Кодексу Рес­публики Беларусь о земле. Причем законодательством пре­дусматривается возможность наследования земельных уча­стков, находящихся как в собственности граждан, так и за­крепленных за ними на праве пожизненного наследуемого владения.

Обычно земельный участок переходит по наследству вместе с домом (дачей), но может представлять и самостоя­тельную ценность (если он еще не застроен или предназна­чен только для использования под огород или сад). Может встать вопрос о разделе участка между несколькими на­следниками. Кроме того, следует различать переход по на­следству земельного участка, находящегося в собственно­сти гражданина, и право пожизненного наследуемого вла­дения землей.

Законом установлены два основания для признания на­следников к наследованию - по закону и по завещанию.

При наследовании по закону земельный участок перехо­дит наследникам в соответствии с установленной очеред­ностью в порядке, предусмотренном завещателем. Насле­дование по закону осуществляется в случаях:

1. когда наследодатель не оставил завещания;

2. когда завещана только часть имущества, а незавещанный участок переходит к наследнику по закону;

1. если наследник по завещанию умер ранее наследода­теля;

2. если наследник по завещанию отказался от наследст­ва;

3. если завещание в целом или в части будет признано недействительным.

При наследовании по закону должен быть соблюден принцип очередности наследования. Место и время откры­тия наследства на земельный участок, круг наследников первой и последующих очередей, порядок принятия на­следства определяется в соответствии с нормами граждан­ского законодательства.

Гражданин может оставить по завещанию земельный участок либо его часть одному или нескольким гражданам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также Республике Беларусь и ее административ­но-территориальным единицам.

Завещатель вправе без объяснения причин лишить на­следства одного, нескольких или всех наследников по зако­ну. Такое лишение наследства наследника по закону не распространяется на его потомков, они наследуют по праву представления, если из завещания не вытекает иное (ст. 1041 ГК).

Нетрудоспособные и несовершеннолетние наследники первой очереди получают обязательную долю в наследстве в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Если земельный участок находится в общей совместной собственности супругов, каждый из них может передать по завещанию своим наследникам половину такого участка. При отсутствии завещания право собственности на эту часть земельного участка переходит к другому супругу.

Завещание может быть составлено как отдельно на зе­мельный участок, так и на все имущество, включая землю.

Право собственности на земельный участок или его часть переходит к наследникам с момента принятия на­следства, удостоверяется свидетельством о праве на на­следство, выданным органами нотариата по заявлению на­следника.

Если участок наследуется несколькими наследниками, то он подлежит разделу между ними в соответствии с нормами г ражданского и земельного законодательства о наследова­нии. При этом не допускается дробление земельного участ­ка, которое привело бы к нарушению требований, установ­ленных ст. 17 Кодекса о земле. По соглашению между на­следниками земельный участок может быть передан одному их них. Остальным наследникам в этом случае выплачивает­ся компенсация в денежной форме, соответствующая стои­мости причитавшейся им доли земельного участка. Если же между наследниками возник спор по поводу земли, то он подлежит разрешению в судебном порядке.

Характеристики

Список файлов реферата