27166 (Гражданско-правовое регулирование соседских отношений)

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОСЕДСКИХ ОТНОШЕНИЙ

Попытка доходчиво и внятно сформулировать суть проблемы воздействия права на соседские отношения наталкивается на целый ряд сложностей. Одна из них состоит в том, что термин "соседское право" незнаком нашей правовой доктрине и законодательству, а редкое упоминание в текстах гражданско-правовых норм слова "соседи" ориентировано на бытовое, обиходное понимание его смысла.

И все же существо проблемы не в этом. Так сложилось, что регулирование соседских конфликтов (иными словами, всецело цивилистические споры между титульными владельцами сопредельного имущества) в основном осуществляется посредством административных мер. Многие полагают, что чем долго и зачастую малорезультативно искать правду в суде, опираясь на нормы Гражданского или Жилищного кодексов РФ, лучше вызвать милицию и образумить соседа-правонарушителя, пожаловаться на него по месту работы или отплатить ему адекватным поведением*(1).

Целью настоящей работы является попытка разобраться в том, кто такие соседи в правовом восприятии и какие юридические методы наиболее эффективны для защиты их гражданских прав.

Что же представляют собой собственно "соседские отношения"? Дать им точное определение трудно. Ясно, что путем простого перечисления обозначить предмет нашего анализа невозможно, необходимы какие-то ориентиры. Два из возможных критериев упоминаются еще римскими юристами - это пограничность имущества и вещный характер прав субъектов. Такое классическое представление о соседстве, к сожалению, в современной жизни не охватывает и половины случаев, которые нужно рассматривать и регулировать как соседские конфликты.

Начнем с того, что разделение права на вещное и обязательственное крайне условно. Доктринальные разработки по этому вопросу находятся в явном несоответствии с законодательством. Так, аренда, наем и др. имеют целый ряд признаков, указывающих на вещный характер отношений, особенно когда речь заходит о связи "арендатор - третьи лица". Сервитуты, напротив, несмотря на их отнесение к вещным правам, имеют все основания считаться обязательствами.

Круг интересующих нас отношений может быть максимально широким. Хрестоматийные примеры о тяжбах собственников соседних земельных участков, споры о том, можно ли строить хлев рядом с соседской беседкой для отдыха и кто больше мешает: тот, кто слушает громкую музыку, или тот, кто постоянно ремонтирует свою квартиру, и т.д. - заставляют сделать вывод: соседские отношения всегда основаны на пограничности имущества субъектов, а следовательно, являются вещно-правовыми. Участниками подобных жизненных ситуаций чаще всего, конечно, становятся собственники недвижимого имущества, члены семей собственников, лица, обладающие правом пользования землей, правом проживания в жилых помещениях.

Однако если присмотреться внимательнее, то выясняется, что значительная часть соседских отношений основана на обязательствах. Использовать прилежащее друг к другу имущество могут арендаторы, доверительные управляющие и др. Понятно, что дуализм природы найма, аренды, доверительного управления есть общеизвестная истина, но формально отнести данные права к вещным нельзя. Таким образом, даже в классических случаях владения граничащим имуществом можно обнаружить конфликты не только вещных, но и обязательственных правообладателей.

Нет никаких оснований к тому, чтобы исключать из спектра "соседских" целый ряд "обязательственноподобных" отношений. Как, например, можно оценить отношения между соарендаторами? Неделимость предмета аренды и договорные основы их взаимоотношений практически не оставляют места для рассуждений о вещных элементах в их правах на имущество. Такого рода конфликт интересов тоже должен поглощаться категорией "соседи".

Из всех известных цивилистике критериев разграничения вещных и обязательственных прав только один, на наш взгляд, практически не может быть оспорен: вещные права мыслятся как бессрочные, постоянные, а обязательства всегда предполагают конечную дату, даже при отсутствии прямо выраженного срока. В таком контексте соседские связи тяготеют к вещным по своей природе правоотношениям, поскольку моделируются как длящиеся, создающие условия для множественных и постоянных нарушений прав.

Второй критерий - наличие общей границы у вещей - также не универсален, как и вещный характер прав соседствующих лиц. Дело в том, что нередко соседями являются лица, имущество которых не соприкасается. К примеру, собственники квартир в многоквартирном доме, арендаторы нежилых помещений в зданиях, разделенных тротуаром. Более того, соседями, по сути, следует назвать и лиц, обладающих правом общей собственности на вещь, хотя при этом вещь одна и нельзя говорить о граничащем имуществе. Наиболее часто встречаемые в судебной практике дела, связанные с взаимоотношениями между соседями, - это споры об использовании или приватизации чердачных и подвальных помещений многоквартирных домов, а также иных объектов общей собственности всех жильцов дома.

Итак, поскольку критерии определения соседских отношений, дошедшие до нас еще из римского частного права, не могут по отдельности или в совокупности ограничить область соседских отношений, а современного законодательного подхода не выработано, будем исходить из интуитивного, общераспространенного понимания соседства. Соседство есть взаимоотношения двух и более лиц, обладающих вещными или обязательственными правами на одно и то же либо граничащее друг с другом и расположенное в непосредственной близости имущество, что создает почву для возможных длящихся нарушений прав любой стороны.

Теперь попытаемся уяснить, почему, собственно, так проблематично регулирование соседских отношений. Заключается ли причина в отсутствии соответствующих правовых механизмов (низкий уровень юридической техники существующих норм, пробелы), или в неумении пользоваться имеющимися правовыми средствами, или в желании отдать все спорные ситуации на откуп саморегулированию посредством морально-бытовых обычаев? А может быть, как водится, судебная практика не смогла реализовать заложенные в законодательстве идеи?

Нормы, прямо или косвенно регулирующие соседские конфликты, в гражданском законодательстве есть, хотя их и немного. Но дело, разумеется, не в количестве и даже не в уровне их юридической техники. Главное - данные нормы крайне разрознены, "пунктирны". В частности, в п.2 ст.209 ГК РФ устанавливается общий предел осуществления права собственности - права и интересы третьих лиц; в ст.10 ГК РФ запрещается использовать гражданские права во вред третьим лицам (злоупотреблять правом) под угрозой отказа в защите права; в п.3 ст.292 ГК РФ предусматривается возможность защиты прав членов семьи собственника жилого помещения от любых третьих лиц; наконец, ст.293 ГК РФ и ст.98 Жилищного кодекса грозят прекращением права собственности или выселением из жилого помещения за систематическое нарушение прав и интересов соседей. Из данного перечня видно, что две из указанных норм имеют общий характер и требуют сложного толкования для применения к конкретному делу, а две оставшиеся статьи, напротив, очень узки по содержанию, и их использование не может обеспечить необходимое правовое воздействие на весь круг соседских конфликтов.

Попробуем смоделировать спорную ситуацию с участием соседей с тем, чтобы выяснить, как посредством приведенных норм можно ее разрешить. Допустим, в соседней квартире круглосуточно гремит музыка, поэтому вы и ваши домочадцы не можете спокойно отдохнуть после работы. Понятно, что при подобном нарушение ваших прав ни один суд не применит норму о выселении правонарушителей, несмотря на наличие предупреждений и длящийся характер нарушения. Ведь на одной чаше весов будут находиться "лишь" ваши "некоторые, вполне терпимые неудобства", а на другой - необходимость оставить людей без жилья. Можно, конечно, прибегнуть к ст.10 ГК РФ и с успехом доказать наличие злоупотребления правом в действиях соседей, но санкция за данное правонарушение довольно неопределенна. Отказ в защите права (п.2 ст.10 ГК РФ), во-первых, возможен в буквальном понимании только для истцов, а во-вторых, может проявляться в самых различных конкретных мерах, одна из которых - все то же прекращение права собственности на жилое помещение*(2).

Таким образом, любой "соседский кризис" с точки зрения гражданского законодательства требует обязательного обращения в суд, что само по себе не обеспечивает оперативного регулирования, но даже при выполнении этого условия трудно надеяться на сколько-нибудь эффективное разрешение сложившейся ситуации. Потому-то соседи редко прибегают к исконным цивилистическим методам регулирования, вместо которых стремятся использовать публично-правовые, административные рычаги: вызвать милицию, представителей домоуправления и т.п.

Само по себе административное воздействие на соседские конфликты вполне уместно, и наша задача вовсе не в том, чтобы решить, какая отрасль нужнее и важнее. Просто при всей безусловной оперативности административных мер их воздействие кратковременно: с их помощью можно, например, заставить соседа сегодня выключить музыку, но все ваши дальнейшие взаимоотношения с ним так и останутся неурегулированными.

В определенных случаях соседских споров, когда речь идет о соседях-собственниках пограничного имущества, гражданско-правовые средства все-таки могут быть эффективными. Основным таким средством является негаторный иск. К.И. Скловский удачно определил его как способ защиты гражданских прав, изобретенный римским гением в интересах владеющего собственника, которому докучает нетактичный сосед*(3).

Проживать в соседних квартирах, на рядом находящихся дачах или работать в расположенных через стенку офисах и не иметь никаких претензий друг к другу практически невозможно. Громкие звуки, неприятные запахи, мусор, необходимость пользования общими объектами природы или инфраструктуры (водоемом или водопроводом) неизбежно создают условия для длящихся, повторяющихся раздоров и правонарушений. Именно для устранения помех в реализации правомочий собственника и был придуман римскими юристами негаторый иск. Удовлетворение негаторных требований судом, к примеру, о прекращении строительной деятельности соседа, грозящей загрязнением вашему участку или затененностью окон в вашем доме, поможет реально воздействовать на противоправное поведение.

Однако и негаторный иск не панацея. Ситуации, при которых действия соседа не имеют какого-то овеществленного результата, т.е. не могут быть проконтролированы приставом-исполнителем, останутся конфликтными даже после удовлетворения негаторных требований. Допустим, сосед угрожает убить или избить вас, поджечь дом, и из страха вы не можете свободно пользоваться своим жильем. Подобные случаи не редкость, но при удовлетворении судом негаторного иска такое решение невозможно будет исполнить, ведь для этого в квартире пришлось бы поставить милицейский пост или поселить пристава.

Необходимо подчеркнуть, что область соседского права - одна из тех сфер человеческой жизнедеятельности, где правовые средства почти бессильны, вернее, условием их эффективности являются сложившаяся культура и обычаи общежития.

Если обратиться к зарубежным нормам о правилах соседских взаимоотношений, к примеру, между собственниками жилых помещений, то несложно заметить, что они основаны именно на сложившихся общественных представлениях и принципах. Так, в §14 германского Закона о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью, определяющем круг обязанностей домовладельцев, указано, что собственники жилых помещений должны пользоваться ими "таким образом, чтобы не создавать своими действиями неудобства для других домовладельцев, выходящие за пределы упорядоченного общежития"*(4). Предполагается, что принципы общежития в Германии известны любому участнику гражданских отношений и даже без перечисления в нормах закона могут быть использованы судом для регулирования соседских конфликтов.

Некоторые такие принципы подробно толкуются в литературе*(5), в частности принцип "старшинства собственности". Речь идет о том, что, приобретая дом в жилом престижном квартале города, вы должны понимать: в этом месте уже заведен определенный порядок осуществления права собственности, поэтому здесь нельзя устроить свиноферму или разводить змей. Напротив, если купленный вами земельный участок располагается в деревне, то, строя там виллу, вы должны быть готовы терпеть сельские звуки и запахи, приспосабливаться к устоявшемуся до вашего появления образу жизни. Эти простые правила в нашем государстве игнорируются не только участниками гражданских отношений, но и законодателем, а следовательно, правоприменителями. А ведь, по сути, эти обычаи выступают ограничителями негаторных требований, что крайне важно для справедливого разрешения споров соседей.

При регулировании конфликтов между соседями, особенно в связи с рассмотрением судами требований об устранении препятствий в пользовании имуществом, следует учитывать, что существуют такие негативные эффекты жизнедеятельности соседей, которые связаны с нормальным функционированием собственности. Это правило было сформулировано еще в Древнем Риме*(6), о нем много писали дореволюционные русские цивилисты*(7). Нужно согласиться с Д.В. Дождевым в том, что возникновение у собственника претензий к соседу при вполне нормальном поведении последнего - явление нечастое*(8). Важно помнить об установленной еще римскими юристами обязанности терпеть обычные проявления соседской деятельности и не подавать иски об их устранении.

Дело в том, что полное устранение неудобств, причиной которых становятся соседи, возможно только при условии абсолютного бездействия этих лиц. Если квартира или дом заселены и используются, это неминуемо влечет появление дыма, мусора, шума воды, звуков от телевизора или фортепиано и проч. Поэтому иски о прекращении подобных помех должны оцениваться судом исходя из принципа разумности и добросовестности, ведь нередко подача таких исков представляет собой не что иное, как злоупотребление правом на защиту, сутяжничество.

В одной из новейших зарубежных гражданско-правовых кодификаций - Гражданском кодексе Квебека - содержится норма (п.976), направленная на регулирование прав соседей именно с этих позиций: "Соседи должны терпеть обычные причиняемые соседями неудобства, которые не превышают должных пределов терпения, исходя из природы и местоположения их земельных участков или из местных обычаев"*(9).

Применительно к сказанному нужно еще заметить, что сложившиеся в различных регионах России обычаи соседских отношений могут, пожалуй, самым лучшим образом влиять на подобные конфликты, но они не учитываются судами в силу законодательного ограничения применения обычаев как источников права сферой предпринимательских отношений.