14061 (Правовой режим земель населенных пунктов), страница 4

Перевод земельных участков пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в иные категории земель допускается по ре­шению Правительства РФ (ст. 86 ЗК РФ).

Право пользования землями жилой и общественной застройки.

Земли жилой, общественной, промышленной и коммунальной за­стройки состоят из земель, застроенных и подлежащих застройке жи­лыми, культурно-бытовыми, промышленными и иными строениями и сооружениями. Кроме земель, находящихся под строениями, к этим зем­лям относятся дворовые и усадебные участки, обслуживающие строения.

Земли жилой и общественной застройки предоставляются в бес­срочное пользование различным предприятиям, организациям и учреж­дениям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, куль­турно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Заказчикам жилищного, культурно-бытового и коммунального стро­ительства земельный участок предоставляется во временное пользо­вание только на время строительства. По окончании строительства одновременно с передачей гражданам, предприятиям, организациям и учреждениям возведенных строений и сооружений для их эксплуата­ции администрация города предоставляет им в бессрочное пользова­ние земельные участки (или в собственность — в случаях, предусмот­ренных законом).

Градостроительная документация, технико-экономические обоснова­ния и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техни­ческое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Россий­ской Федерации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения подлежат госу­дарственной экспертизе в Главном управлении государственной вне­ведомственной экспертизы при Государственном комитете РФ по стро­ительной, архитектурной и жилищной политике, организации государ­ственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специ­ально уполномоченных на то государственных органах.

В крупных городах, где жилищное, культурно-бытовое и коммуналь­ное строительство объединено в одной специализированной строитель­ной организации (например, в Москве), земельные участки предостав­ляются единому заказчику (Главному управлению капитального строи­тельства) с передачей их после окончания строительства в пользование соответствующим организациям, предприятиям и учреждениям.

Однако в ряде городов строительство наряду с единым подрядчи­ком осуществляется министерствами, ведомствами, предприятиями и организациями. Это приводит к недостаточно комплексной и плано­мерной застройке города. В первую очередь используются более «вы­годные» земельные участки. Длительное время не осваиваются земель­ные участки, закрепленные за застройщиками, но требующие некото­рых затрат. Заказчики главным образом возводят жилые дома, не строя инженерных коммуникаций, очистных сооружений, объектов торгов­ли и коммунально-бытового назначения.

Органы исполнительной власти и органы местного самоуправле­ния могут объявить конкурс или аукцион по предоставлению неза­нятых земельных участков под застройку не ранее, чем будет ут­верждена, объявлена и зарегистрирована в государственном земель­ном кадастре зона отчуждения земельных участков и другой недвижимости, на каком бы праве владения земельные участки не находились у граждан и юридических лиц, и не ранее выкупа их не­движимости.

Средства на финансирование отчуждения земельных участков ут­верждаются представительными и законодательными органами Российской Федерации для государственных и общественных нужд Россий­ской Федерации; законодательными (представительными) органами субъектов РФ для государственных и общественных нужд субъектов РФ; органом представительной власти местного самоуправления для муниципальных нужд при условии, если зона отчуждения предусмот­рена в генеральном плане поселения или плане застройки, согласован­ном или откорректированном органами исполнительной власти субъек­тов РФ, и финансирование отчуждения осуществляется за счет средств местного бюджета или специально выделенных для этого средств. Зона отчуждения земельных участков должна быть объявле­на не позднее, чем за год до изъятия земельных участков.

Существующий порядок предоставления земельных участков нуж­дается в совершенствовании. Целесообразно выделение всех капита­ловложений одной специализированной строительной организации (как в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах). Это серь­езно улучшает состояние дел, позволяет все проектно-изыскательские работы, застройку и реконструкцию городов осуществлять своевремен­но и последовательно.

Земельные участки для строительства отводятся, как правило, по решениям городских органов самоуправления (их администрации) при условии, что застройка предусмотрена надлежаще утвержденными планами капитального строительства или решениями соответствующих местных органов самоуправления (их администрации).

Конкретные размеры участков определяются исходя из объема и вида строительства, а также из обеспеченности данного населенного пункта свободными землями в соответствии с утвержденными в установлен­ном порядке нормами и проектно-технической документацией.

Придомовые земельные участки многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности (либо частично приватизированных), являются государственной или муниципальной собственностью, если иное не предусмотрено феде­ральным законом, и предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование организациям, осуществляющим управление указанными домами.

При создании единого комплекса имущества в жилищной сфере при приватизации всех жилых и нежилых помещений и образовании при этом жилищного товарищества придомовые земельные участки передаются данному товариществу в постоянное (бессрочное) пользова­ние или аренду в соответствии с законами субъектов РФ.

Порядок пользования придомовыми земельными участками много­квартирных жилых домов определяется законами субъектов РФ, нор­мативными правовыми актами органов местного самоуправления, а также уставом жилищного товарищества.

Предприятия, учреждения, организации, а также граждане могут использовать отведенный им земельный участок только для опреде­ленных целей — для предпринимательской деятельности, разных ви­дов строительства, дальнейшего обслуживания зданий и сооружений. Назначение, тип, размеры, а также характеристика строений и соору­жений, которые должны быть возведены, устанавливаются в докумен­тах об отводе земельных участков в точном соответствии с утверж­денными проектами строительства. Изменить эти условия и строить не предусмотренные в документах здания и сооружения застройщик не вправе.

В документах отвода устанавливаются также сроки начала строи­тельства и выполнения отдельных строительных работ и общий срок окончания строительства. Соблюдение этих сроков является одной из важных обязанностей застройщика.

Возведенные строения признаются принадлежащими соответству­ющим землепользователям на праве собственности, оперативного уп­равления или пользования. Право пользования предоставленными им земельными участками неотделимо от. права собственности на строе­ния, находящиеся на этих участках, и прекращается с прекращением права собственности на строения.

На землях населенных пунктов при переходе права собственности на строение переходит также и право землепользования, собственно­сти на земельный участок или его часть. При переходе права собствен­ности на строение к нескольким собственникам, а также при перехо­де права собственности на часть строения земельный участок пере­ходит в общее пользование собственников строения.

Градостроительную деятельность стимулируют следующими мерами:

^ установлением порядка предоставления и изъятия земельных участков, иной недвижимости и ресурсов, а также установлением на­логовых ставок и коэффициентов с учетом градостроительной ситуа­ции в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ;

^ объявлением зон отчуждения земельных участков, имущества и иной недвижимости в интересах общества;

^ созданием необходимого резерва земельных участков, подготов­ленных для застройки;

^ обеспечением своевременного строительства систем инженерных и транспортных коммуникаций и сооружений;

^ содействием страхованию селитебных территорий от риска при­чинения экологического ущерба деятельностью промышленных, транс­портных, энергетических, высокочастотных и иных объектов;

^ контролем за соблюдением сроков действия разрешений на стро­ительство.

Прекращение права пользования участком государственных, коопе­ративных, иных общественных организаций и граждан может иметь место лишь по основаниям, указанным в законе.

Граждане и юридические лица, получившие земельные участки в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бес­срочное) пользование, аренду из государственных и муниципальных земель или в результате сделок с недвижимостью, вправе осуществ­лять снос или реконструкцию приобретенных ими зданий, строений, сооружений в соответствии с градостроительным, жилищным законо­дательством, законодательством об охране окружающей среды и куль­турного наследия и другим законодательством при условии выполне­ния обязательств обременения земельных участков.

Право начала строительства наступает после согласования и ут­верждения в установленном порядке его проекта, получения разреше­ния на строительство от органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в зависимости от принадлежности земель. Указанные земли могут подразделяться на общественно-деловые, производственные и инфраструктурные, зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий, территорий пригородных зон и т.п.

На земельных участках, предоставленных в срочное пользование, допускаются временные постройки, подлежащие по истечении срока сносу за счет средств владельца.

Право пользования землями общего пользования. Земли общего пользования в городах, поселках и сельских поселе­ниях состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (пло­щади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутили­зированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд города, поселка, сельского поселения.

На землях общего пользования разрешается возведение капиталь­ных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченно­го типа (палатки, киоски и т.п.), но без ущерба для целевого назначе­ния.

Земельные участки на улицах, проездах, бульварах, скверах, парках могут предоставляться во временное пользование (аренду) государ­ственным, кооперативным организациям, гражданам для размещения на них торговых павильонов, киосков, ларьков и т.д.

Земли общего пользования, как правило, не закрепляются за от­дельными пользователями, а эксплуатируются для удовлетворения различных потребностей всего городского населения. Использование их по прямому назначению может осуществляться всеми гражданами без каких-либо ограничений. Такое пользование является, как прави­ло, бесплатным.

Производство на землях общего пользования каких-либо специаль­ных работ, препятствующих их использованию по прямому назначе­нию (закрытие улиц, проездов и пр.), допускается лишь с особого раз­решения в каждом случае местных органов самоуправления.

Право пользования землями, занятыми промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройкой, занятыми промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами, предназначенными для этих целей

Земли промышленной и коммунально-складской застройки предназ­начены для размещения промышленных, коммунальных и иных объек­тов, обеспечивающих функционирование объектов инженерной и транс­портной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.

Благоустройство таких территорий осуществляется за счет соб­ственников производственных объектов.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и склад­ских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, уч­реждений здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огородных коопе­ративов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

Право пользования землями транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятыми зданиями, строениями, сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи , и предназначенными для этих целей.

К землям транспортной инфраструктуры относятся земли, на кото­рых размещаются и функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования.

Для предотвращения вредного воздействия таких сооружений и коммуникаций на среду жизнедеятельности предусмотрены необходи­мые расстояния от них до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных земель и другие требования в соответствии с государ­ственными градостроительными нормативами и правилами, а также со специальными нормативами и правилами застройки.

Земли в границах отвода подобных объектов и их санитарно-защитных зон подлежат благоустройству с учетом технических и эксплуа­тационных характеристик таких сооружений и коммуникаций. Обязан­ности по благоустройству указанных земель возлагаются на собствен­ников сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования.

Объекты, эксплуатация которых оказывает прямое вредное воздей­ствие на безопасность населения, размещаются за пределами городских и сельских поселений.

Указом Президента РФ от 27.06.98 № 728 «О дополнительных мерах по развитию сети автомобильных дорог общего пользования в Российской Федерации» признано целесообразным создание и разви­тие в Российской Федерации сети платных автомобильных дорог об­щего пользования при условии, что проезд по автомобильной дороге может быть платным при наличии возможности бесплатного проезда в том же направлении по другим автомобильным дорогам. . Размещение на этих землях построек и сооружений, а также про­ведение работ по благоустройству осуществляются по согласованию с городскими, поселковыми, сельскими органами местного самоуправ­ления и их администрацией.

Характерным для этих земель является то, что используются они не для сельскохозяйственного производства, а для специальных целей.

Указанные земли предоставляются как в бессрочное, так и во вре­менное пользование, которое осуществляется за плату.

Предоставление предприятиям, организациям и учреждениям зе­мельных участков для промышленной разработки общераспространен­ных полезных ископаемых производится после оформления горного отвода. Местоположение и площадь предоставленного земельного участка устанавливаются в зависимости от расположения горного отвода, способа, условий и сроков разработки полезных ископаемых. Пользование землями транспорта и иного несельскохозяйственного назначения в городах, как правило, влечет за собой ограничение прав смежных землепользователей.