14061 (Правовой режим земель населенных пунктов), страница 3

Генеральный план города принимается на перспективу в 25—30 лет. Генеральные планы городов с количеством населения 500 тыс. чело­век и более разрабатываются в две стадии: технико-экономические основы развития города с эскизом генерального плана (ТЭО) и гене­ральный план города; Генеральные планы остальных городов — в одну стадию. При этом технико-экономические основы развития города выполняются как составная часть генерального плана.

Проекты детальной планировки и застройки. Они являются конкретной формой использования земель городов; разрабатываются на основе генерального плана города на отдельные части застраивае­мой территории: жилые районы, общегородские центры, общественные комплексы, подлежащие застройке, реконструкции или благоустройству в ближайшие годы в соответствии с проектами размещения строительства первой очереди. Проект детальной планировки и застройки разрабатывается с целью определения земельных участков для раз­мещения на них предприятий и учреждений культурно-бытового об­служивания населения, установления красных линий улиц, площадей и инженерных сетей, благоустройства улиц, дорог и озеленения.

Законодательством предусматривается земельно-хозяйственное устройство городских территорий.

Планы земельно-хозяйственного устройства городских тер­риторий. Они являются перспективными планами использования земель городов, не подлежащих застройке и временно не застраивае­мых.

Этот план проходит две стадии: первая — план земельно-хозяй­ственного устройства и вторая— детальный проект земельно-хозяй­ственного устройства территории города (поселка).

В плане земельно-хозяйственного устройства территории городов разрабатываются конкретные мероприятия по рациональному освое­нию земель и устанавливается порядок их использования в тех слу­чаях, когда он не установлен генеральным планом.

План земельно-хозяйственного устройства городских территорий является обязательным документом, на основании которого регулиру­ются земельные отношения в городах, организуется сельскохозяйствен­ное производство, проводятся мероприятия по инженерной подготов­ке территории.

В развитие перспективных планов земельно-хозяйственного устрой­ства городские органы самоуправления составляют ежегодные планы использования земель для нужд сельского хозяйства и других угодий, не относящихся к землям городской застройки.

Проекты планировки пригородной зоны. Они являются фор­мой территориального планирования использования этих земель, раз­рабатываются для городов с определенной проектной численностью населения и поселков городского типа. В составе генерального плана разрабатывается схема планировки прилегающего к городу района. Указанные проекты призваны обеспечить рациональное использование прилегающей к городу территории. В них необходимо предусматри­вать резервные территории для последующего развития города.

В состав пригородных зон могут включаться земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную природ­ную и хозяйственную территорию. В этих зонах выделяются терри­тории пригородного сельскохозяйственного производства, зоны отды­ха населения, резервные земли для развития города (ст. 86 ЗК РФ).

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением при­городных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ, а Москвы и Санкт-Петербурга — федеральным законом.

По решению компетентных государственных органов в пригород­ных зонах крупных городов могут выделяться и передаваться в веде­ние городских органов самоуправления лесопарковые защитные пояса. Земли лесопарковых защитных поясов используются для развития зеленых насаждений, которые выполняют оздоровительные функции и служат местом отдыха. Те же государственные органы выносят реше­ния, на основании которых для всех городов (за счет примыкающих к ним земель лесного фонда) выделяются зеленые зоны, предназначен­ные для культурно-оздоровительных, защитных, эстетических и санитарно-гигиенических целей, улучшения микроклимата поселений, созда­ния загородных лесопарков и живописных ландшафтов.

Земли зеленых зон подлежат особой охране. В этих зонах запре­щается предоставлять земельные участки для всех видов строитель­ства, которое несовместимо с охраной природы лесных насаждений, водоемов и целями организации отдыха населения.

Землепользование в зеленых зонах осуществляется в том же по­рядке, как и в пригородных зонах. Государственные лесные органы по решениям городской, районной администрации предоставляют участ­ки предприятиям, организациям и учреждениям во временное пользо­вание для отдыха населения с соблюдением всех требований по охра­не природы.

При создании в зеленых зонах лесопарков занимаемые ими зеленые участки передаются в пользование соответствующим организациям.

Кроме перспективного планирования земель городов и других по­селений существует еще текущее планирование, которое осуществля­ется посредством так называемых планов использования земель город­ской, поселковой и сельской застройки.

Право пользования землями поселений. Право пользования землями городов и других поселений в отли­чие от всех других видов пользования является весьма сложным и многогранным. Это право характеризуется тесной связью земельных и имущественных отношений. Право землепользования в поселениях связано с целым комплексом прав пользователей не только на земель­ный участок поселковой застройки, но и на строения, которые возведены на этом участке. В данном случае сложность и специфика зе­мельных отношений в городах и других поселениях состоит в том, что оно связано с имущественными правоотношениями, с правом собствен­ности или правом владения строениями и сооружениями. Причем эта связь выражается в следующем. Во-первых, земельный участок может предоставляться для застройки, размещения строений, сооружений или каких-либо иных имущественных объектов. Поэтому пользователь участком здесь выступает в двух качествах: вначале как землеполь­зователь, землевладелец, собственник участка, затем как собственник или владелец строений, сооружений. Во-вторых, земельный участок пре­доставляется (покупается) с имеющимися на нем строениями или со­оружениями для их последующей эксплуатации, реконструкции или сноса. Земельные отношения в данном случае также тесно перепле­таются.

Сложность при формировании понятия рационального использова­ния земель городов и других поселений заключается в том, что в их состав входят несколько различных по своему режиму видов угодий. Однако несмотря на сложный состав земель поселений, их объединя­ет то, что они имеют одно основополагающее начало — разместить город, поселение и обеспечить его нормальное функционирование как единого и в то же время сложного социально-экономического организ­ма. Затем эта главная идея конкретизируется применительно к каж­дому виду земель поселений.

Для выявления сущности рационального использования земель поселений необходимо раскрыть содержание наиболее эффективного использования отдельных их видов и прежде всего главного из них — земель городской, поселковой и сельской застройки.

Проблема рационального использования земель городов и других поселений имеет ряд аспектов — градостроительный, экологический, экономический, социальный, исторический и юридический.

Рациональное использование земель поселений означает эффектив­ное их использование в целом и каждого вида в отдельности в соот­ветствии с их целевым назначением, установление правильного коли­чественного и качественного соотношения между отдельными видами. Требуется так занять минимальную земельную площадь, чтобы разме­стить максимальное количество жилых зданий, учреждений, организа­ций и несельскохозяйственных предприятий, а также достаточную сеть дорог, площадей, парков, бульваров, зеленых насаждений в соответствии с научно обоснованными нормами, обеспечить интенсивное использо­вание городских сельскохозяйственных угодий, а также земель промыш­ленности и других земель специального назначения; санитарную охрану городских лесов, водоемов и всей окружающей среды. В конеч­ном счете все это призвано повышать эффективность капитальных вложений, направленных в градостроительство и строительство дру­гих поселений.

Постановлением Правительства РФ 2 февраля 1996 г. было утвер­ждено Положение о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений. Оно имеет целью закреп­ление и передачу земельных участков и прочно связанных с ними зда­ний и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях в собственность, владение, пользование, аренду физических и юридических лиц, а также их регистрацию, нало­гообложение и осуществление сделок с недвижимостью. Установле­ние границ землепользования (т.е. межевание) производится в отно­шении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий. При этом при межевании территории сложившейся застройки из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общественного пользования.

Для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания: границы и размеры земельных участков, передан­ных в собственность, владение, пользование юридических и физиче­ских лиц, а также государственных и муниципальных земельных участ­ков, сданных в аренду до принятия указанного Положения, не подле­жат пересмотру; в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и про­ходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социаль­ной инженерно-транспортной инфраструктуры; при установлении гра­ниц должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельно­го участка. При межевании застроенных территорий проводится: вы­деление структурных планировочных единиц посредством разделения на кварталы крупных межмагистральных территорий с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций в соответ­ствии с планом красных линий; межевание на земельные участки по­средством установления границ существующих и новых объектов не­движимости.

Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недви­жимости. Постановление органов местного самоуправления о меже­вании и сроки его проведения публикуются в местной печати.

Межевание включает:

^ подготовительные работы;

^ разработку плана межевания микрорайона или квартала, согла­сование его с владельцами недвижимости и утверждение в установ­ленном порядке;

^ установление границ в натуре.

План межевания утверждается решением органа местного самоуп­равления.

Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки осуществляется комиссией, специально создаваемой орга­нами местного самоуправления на период проведения работ по ме­жеванию, в которую включаются руководители и специалисты соот­ветствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (му­ниципальным) имуществом. В работе комиссии могут принимать участие представители иных органов местного самоуправления, а так­же физические и юридические лица, представляющие интересы вла­дельцев недвижимости.

Градостроительная документация, технико-экономические обоснова­ния и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техни­ческое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Россий­ской Федерации подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Ми­нистерстве строительства РФ (Главгосэкспертизе России), организа­циях государственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то госорганах.

Следует отметить, что при градостроительной деятельности возни­кают градостроительные отношения, т.е. согласованные действия субъек­тов градостроительной деятельности по созданию, развитию, реконст­рукции и сохранению объектов градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ на территориях городских и сель­ских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следую­щих видов: жилые зоны; общественно-деловые зоны; производственные зоны; зоны инженерной и транспортной инфраструктур; рекреацион­ные зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специаль­ного назначения; зоны военных объектов; иные территориальные зоны.

Для земельных участков, расположенных в границах единой тер­риториальной зоны, устанавливается единый градостроительный рег­ламент, определяющий основу правового режима входящих в зону земельных участков.

Новый ЗК РФ предусматривает деление земель городских и сель­ских поселений на девять соответствующих зон. Однако он не пре­дусматривает деление земель поселений на соответствующие виды, которые существуют много лет в практике правового регулирования городских и сельских поселений.

Нам представляется, что в состав земель городских и сельских поселений входят следующие земли: городской и сельской застройки, земли общего пользования, земли, занятые промышленной, коммерче­ской и коммунально-складской застройкой, и т.д., земли промышлен­ности, связи, энергетики и иные земли специального назначения, зем­ли особо охраняемых территорий, земли, занятые военными и режим­ными объектами, и земли пригородной зоны.

Основными правовыми документами, регулирующими отношения субъектов градостроительной деятельности, являются договор (кон­тракт) между ними, решения соответствующих органов власти и уп­равления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование, переда­че в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка, иной недвижимости и разрешение на проведение проектно-изыскательских работ, выдаваемое в порядке, установленном законодатель­ством РФ.

Заключение договора (контракта): выбор партнеров, определение обязательств либо других условий взаимоотношений участников гра­достроительной деятельности, не противоречащих законодательству РФ и законодательству республик в составе Российской Федерации, яв­ляются исключительной компетенцией субъектов градостроительной деятельности. В осуществление договорных отношений между ними не допускается вмешательство государственных органов и должност­ных лиц, выходящее за пределы их компетенции.

Участники градостроительных отношений при осуществлении сво­их прав и обязанностей должны исходить из необходимости соблюде­ния интересов всех субъектов градостроительной деятельности.

Условия договора (контракта), заключенного между субъектами градостроительной деятельности, сохраняют свою юридическую силу на весь срок его действия. В случаях, если после заключения догово­ра (контракта) законодательством, действующим на территории РФ, установлены условия, ухудшающие положение партнеров, договор (кон­тракт) может быть изменен или расторгнут только по взаимному со­глашению сторон.

Пригородные зоны. В состав пригородных зон могут включать­ся земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не вхо­дящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории пригородного сель­скохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением при­городных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ. Границы и правовой режим пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральным законом.

В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, выпол­няющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функ­ции, в пределах которых запрещается хозяйственная и иная деятель­ность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду.