При оценке рыночной стоимости оцениваемой квартиры были сделаны следующие корректировки.

Расчет стоимости оцениваемого объекта

путем внесения корректировок в цены объектов-аналогов

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующей расчетной таблице:

Таблица 10.2

Корректировка на местоположение.

Оцениваемый объект и объекты-аналоги находятся в Южном административном округе и в Юго-западном административном округе г. Москвы. Исследовав рынок жилой недвижимости по административным округам г. Москвы, и произведя необходимые статистические вычисления на основе составления статистической выборки, определив прямую и косвенную зависимость стоимости жилой недвижимости от ее месторасположения, оценщик провел необходимые корректировки к стоимости объектов аналогов.

Корректировка на транспортную доступность

Данная корректировка составила 10% для некоторых объектов, особенно удаленных от радиальных веток метрополитена, от основных транспортных маршрутов.

Корректировки на наличие парковки и охраны, на техническое состояние, на наличие связи, тип постройки и не проводились в связи с идентичными данными объектов-аналогов к объекту оценки.

Корректировки на жилую площадь

Корректировка на жилую площадь в размере уменьшения на 5% проводилась по 5 аналогу, поскольку его площадь меньше средней площади по аналогам в полтора раза.

Таким образом, определенная сравнительным подходом стоимость квартиры №13, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13, на дату оценки 10.12.2009 г. округленно составляет:

3545,77*41,8=148213,2долларов США или

4 150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч ) рублей.

2. 10. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.

3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, местоположение, количество комнат, транспортная доступность.

Стоимость, полученная с применением сравнительного и доходного подходов, наилучшим образом отражает цену, которая может сложиться на рынке недвижимости. Результатам, полученным с применением сравнительного , придается максимальный вес при хорошо развитом рынке недвижимости.

Таблица 11..1

Определение итоговой стоимости объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость квартиры на 10 декабря 2009 г. составляет (округленно, с учетом НДС): 4 150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей.

Приложение А

Определение весовых коэффициентов при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Используя несколько объектов аналогов при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом , Оценщик имел возможность рассмотреть вопрос о стоимости объекта оценки с разных позиций, что позволило наилучшим образом обосновать полученную величину стоимости.

Различия в результатах скорректированной стоимости объектов аналогов неизбежны и обусловлены вероятностным характером исходных и прогнозируемых параметров. Следовательно, эти различия объективны и не могут быть полностью скомпенсированы добросовестностью и опытом Оценщика.

Таким образом, возникает необходимость сведения результатов к итоговой величине стоимости.

Процесс согласования заключается в обосновании взвешивающих коэффициентов относительно результатов оценки. Эти коэффициенты определяют степень соответствия этих результатов цели и задаче оценки.

В процессе согласования Оценщик рассмотрел следующие вопросы:

1. Возможность отражения действительных намерений потенциального покупателя или продавца.

2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.

3. Способность учитывать некоторые специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, месторасположение, транспортная доступность и т. д.

4. В какой степени каждый из рассмотренных объектов аналогов соответствует:

· цели оценки,

· функциональному назначению объекта оценки,

· оцениваемым правам.

Ответы на эти вопросы позволили Оценщику определить итоговую величину стоимости, как средневзвешенную величину результатов, полученных различными подходами к оценке.

Таким образом, расчет весовых коэффициентов при определении итоговой стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующей таблице:

11. РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛЫМ ДОМОМ