177940 (Оценка недвижимого имущества торгового павильона), страница 6

Таблица 10. Рекомендуемые скидки на торг, %

С учетом типа оцениваемого здания и численности населения г. Кимовска применили скидку на торг для ставок продажи аналогов в г. Кимовск 13%.

1. Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на аренду недвижимости могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

2. Корректировка на тип здания. Рассматриваемый объект недвижимости и его аналоги являются однотипными административными зданиями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип здания оценщиками не применялась.

3. Корректировка на местоположение. Рзмер арендной платы за пользование коммерческой недвижимостью во многом определяется местоположением объекта. В данном случае аналоги объекта оценки расположены в г. Новомосковск, имеющим более высокий социально-экономический уровень развития, а в связи с этим большее число потенциальных посетителей торговых центров. Анализ рынка показал, что ставки аренды в г. Новомосковске в среднем на 5 % выше, чем в соседнем с ним г. Донском и Кимовске.Таким образом к стоимостям аренды всех аналогов в Новомосковске, применена понижающая корректировка на местоположение в размере 5% , а в Кимовске и Донском 0%.

4. Корректировка на площадь здания. Ставка аренды за 1 кв.м. здания большей площади как правило меньше, чем здания меньшей площади. Увеличение площади аналога на 300 кв.м. по сравнению с оцениваемым объектом, снижает арендную ставку за 1 кв.м. в нем на 3%. Величина данной поправки определяется на основе анализа рынка недвижимости и информации агентств недвижимости города Тулы и Тульской области.

5. Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к размеру арендной ставки за пользование торговыми зданиями в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. Объект оценки и его аналоги имеют примерно одинаковый уровень отделки, поэтому соответствующая корректировка не применялась.

6. Корректировка на наличие коммуникаций. Объект оценки и найденные аналоги обладают полным набором коммуникаций, поэтому данная корректировка не применялась.

7. Корректировка на техническое состояние здания. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Размер корректировок принимается на основе анализа цен строительных организаций.

Потенциальный валовый доход от использования объекта оценки был уменьшен до величины действительного валового дохода на коэффициент недозагрузки площадей, учитывающий возможные потери от неполного использования объекта для аренды. Размер коэффициента установлен на уровне 0,90 экспертно с учетом анализа рынка аренды торговых площадей в Тульской области.

По сведениям, предоставленным заказчиком, расходы по содержанию объекта оценки составляют 8536 в месяц или 102432 в год. Действительный валовой доход от использования объекта оценки был уменьшен до величины действительного валового дохода на коэффициент недозагрузки площадей

Таблица 11. Расчет чистого операционного дохода от использования объекта оценки

Определение ставки капитализации

Коэффициент капитализации представляет собой коэффициент пересчета доходов, полученных от объекта оценки в стоимость объекта оценки.

Коэффициент капитализации для недвижимости состоит из двух главных элементов:

1. Ставка дохода на инвестиции;

2. Норма возврата инвестиций.

Размер безрисковой ставки доходности был определен в п. 7.2 и составил 11,74 %.

Премия за риски, связанные с инвестициями в недвижимость, была определена на основе средневзвешенной оценки уровней следующих видов риска:

• риски, связанные с политическим решениями, оценены на уровне среднем, т.к. в текущем периоде большое влияние на политические решения оказывает нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках;

• риски, связанные с региональными особенностями рынка недвижимости, оценены на уровне ниже среднего, т.к. в Тульском регионе планомерно идёт процесс законотворчества, в т.ч. нормативной базы в сфере недвижимости. Но этот процесс еще не завершен.

• риски, связанные с влиянием окружающей среды на объект недвижимости, оценены на низком, т.к. Тульская область не имеет существенных агрессивных природных факторов, способных существенно ухудшить состояние объекта оценки;

• риски, связанные с инвестициями в определённые типы недвижимости, оценены на среднем уровне, так как вариантов эксплуатации оцениваемого торгового здания сравнительно не много и все они не требуют особых условий.

Результаты расчета премии за риски, связанные с инвестициями в недвижимость, приведены в Таблице 12.

Таблица 12Расчет премии за риски, связанные с инвестициями в недвижимость

Премия за риски, связанные с управлением инвестициями (отсутствием профессиональных управляющих недвижимостью), была определена на основе средневзвешенной оценки уровней следующих видов риска:

• риск недозагрузки объекта оценен на среднем уровне, в связи с тем, что в его ближайшем окружении находятся потенциальные конкуренты – здания аналогичного назначения;

• риски, связанные с неиспользованием объекта наиболее эффективным способом, оценены на уровне ниже среднего, т.к. объект оценки имеет не много альтернативных вариантов эксплуатации, и при этом текущее использование в качестве торгового центра является востребованным на локальном рынке;

• риск потери объектом потребительских свойств оценен на уровне низком, т.к. объект находится в отличном техническом состоянии, при этом функционирование данного здания не применяет специфических требований к уровню отделки или технического оснащения помещения;

• риск неэффективного управления персоналом оценен на уровне ниже среднего, т.к. функционирование торгового центра не требует высококвалифицированного персонала, однако всегда существует риск неэффективного менеджмента;

• риски, связанные с финансовым планированием, оценены на среднем уровне, учитывая масштабы и площадь объекта, а также нестабильную ситуацию на финансовых рынках, неопределенностью курсов основных валют в последнее время.

Результаты расчета премии за риски, связанные с управлением инвестициями (отсутствием профессиональных управляющих недвижимостью), приведены в Таблице 13.

Таблица 13. Расчет премии за риски, связанные с управлением инвестициями

На основе анализа данных сайта www.rusbonds.ru в качестве наиболее надежного эмитента ценных бумаг был выбран Минфин РФ. По котировкам рублевых государственных облигаций со сроками погашения в 2011 – 2013 гг. определены средние ставки эффективной доходности к погашению (Таблица 14). Среднее арифметическое этих значений использовано в качестве безрисковой ставки при определении нормы возврата капитала.

Таблица14. Расчет средней эффективной доходности к погашению по облигациям Россия с датами погашения 2011 – 2013 гг.

Таким образом, безрисковая ставка доходности составила 11,74 %.

Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированного ипотечного кредитования. Компенсация за низкую ликвидность рассчитывается по формуле: