177940 (Оценка недвижимого имущества торгового павильона), страница 5
Описание файла
Документ из архива "Оценка недвижимого имущества торгового павильона", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "экономика" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "курсовые/домашние работы", в предмете "экономика" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "177940"
Текст 5 страницы из документа "177940"
где D1 – удельный вес, %; Q1 – всего корректировок; q1 – количество корректировок по данному аналогу; n – количество анало
Таким образом, стоимость объекта оценки – торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Ленина 52а, определенная сравнительным подходом составляет 1215900 руб. без учета НДС.
6.5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещенная в альтернативном, наименее рисковом месте.
В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Методов оценки, входящих в доходный подход более 20, но в российской практике более распространены два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.
Из группы методов доходного подхода для рассматриваемого объекта наиболее подходящими по своему назначению являются метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.
Воспользуемся первым из указанных методов - прямой капитализацией дохода, которая базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Базовая формула для определения стоимости с использованием метода прямой капитализации дохода имеет следующий вид:
,
где V- стоимость объекта оценки; I – ожидаемый годовой доход от использования объекта; R – годовая ставка капитализации дохода.
Расчеты по методу прямой капитализации включают определение:
– потенциального валового дохода;
– действительного (эффективного) валового дохода;
– операционных расходов и чистого операционного дохода;
– ставки капитализации;
– текущей стоимости объекта недвижимости.
В качестве способа получения дохода от эксплуатации оцениваемого здания выбирается предоставление их в аренду за плату. Для определения суммы годового дохода оценивается величина годовой арендной ставки за 1 кв. м площади зданий и помещений определенного типа. В этих целях была проанализирована ценовая информация web-порталов специализированного издания «Моя реклама»и «Делового посредника», а также тульских агентств недвижимости.
Определение ставки капитализации
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
- обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
- окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата капитала.
В результат анализа информации, полученной от крупных Тульских агентств недвижимости, таких как «Твинсервис», «Арго», «Юлия-Недвижимость, а также из специализированного периодического издания «Деловой посредник», можно выявить имеющиеся на дату оценки предложения аренды зданий, аналогичных оцениваемому.
Таблица 8.Информация об аналогах объекта оценки
Показатели | Ан. №1 | Ан. №2 | Ан. №3 | Ан. №4 | Ан. №5 |
Местонахождение | г. Кимовск, ул. Коммунистическая 10а | г. Новомосковск, ул. Депо 20а | г. Кимовск, ул. Бессолова 16 | г. Новомосковск, ул. Бережного 3 | г. Северо-Задонск ул. Мичурина 76 |
Наличие коммуникаций | есть | есть | есть | есть | есть |
Уровень отделки | Хор. | Хор. | Отл. | Хор. | Хор. |
Ставка аренды аналога, руб. с НДС/ кв. м в месяц | 300 | 250 | 400 | 350 | 250 |
Ставка аренды аналога, руб. без НДС/ кв. м в месяц | 254 | 212 | 339 | 297 | 212 |
Общая площадь, кв.м. | 35 | 500 | 1000 | 520 | 45 |
Техническое состояние | В | В | А | В | В |
Окончательный расчет искомой рыночной стоимости среднемесячного размера арендной платы за пользование объектом производится как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной от первоначального значения арендной ставки аналога.
Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:
где D – удельный вес, %; Q – всего корректировок; q – количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналогов
Расчет цены, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной ставки аренды от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:
где D – удельный вес, %; Q – суммарное отклонение; q – отклонение по данному аналогу; n – количество аналогов.
Для определения степени однородности полученных стоимостей используется коэффициент вариации. Совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 30%.
Таблица 9.Расчет действительного валового дохода от использования объекта
Показатели | Объект оценки | Ан. №1 | Ан. №2 | Ан. №3 | Ан. №4 | Ан. №5 |
Общая площадь объекта недвижимости, кв.м. | 42 | 30 | 500 | 1000 | 520 | 45 |
Техническое состояние | В | В | В | B | B | B |
Арендная ставка за 1 кв.м. аналога, руб./мес | - | 1 100 | 750 | 900 | 900 | 1 200 |
Корректировка на уторгование | - | -13% | -13% | -13% | -13% | -13% |
Корректировка на дату предложения | - | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
Корректировка ни тип здания | - | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
Корректировка на местоположение | - | 0% | -5% | 0% | -5% | 0% |
Корректировка на площадь | - | 16 | 30% | 30% | 30% | 16 |
Корректировка на коммуникации | - | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
Итоговая процентная корректировка | - | 3% | 12% | 17% | 12% | 3% |
Скорректированная арендная ставка за 1 кв. м № 1, руб./мес | - | 262 | 237 | 397 | 333 | 218 |
Корректировка на техническое состояние, руб. | - | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная арендная ставка за 1 кв. м № 2, руб./мес | - | 262 | 237 | 397 | 333 | 218 |
Коэффициент вариации, % | - | - | - | - | - | 21% |
Количество корректировок | - | 2 | 3 | 2 | 3 | 2 |
Удельный вес по количеству корректировок | - | 20,83% | 18,75% | 20,83% | 18,75% | 20,83% |
Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв.м. по количеству корректировок, руб./мес. | 290 | |||||
Процент отклонения от первоначальной цены предложения | - | 3,15% | 11,79% | 17,11% | 12,12% | 2,83% |
Удельный вес по отклонению от первоначальной цены | - | 23,32% | 18,73% | 15,90% | 18,55% | 23,49% |
Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб./мес. | 282 | |||||
Итоговая арендная ставка за 1 кв.м. объекта недвижимости, руб./мес. | 286 | |||||
Итоговая арендная ставка за 1 кв.м. объекта недвижимости, руб./г. | 143943 |
К ставкам аренды аналогов были применены следующие корректировки:
-
Корректировка на цену предложения (корректировка на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми в аренду, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца (арендодателя). Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между арендатором и арендодателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.
При оценке зданий, помещений и земельных участков доходным подходом экспертами Русской Службы Оценки А.А. Марчук, Е.А. Бутова, проводившими исследование рынка недвижимости в начале 2009 г. рекомендованы к использованию значения скидок на торг для предложений аренды, приведенные в нижеследующей таблице.