177940 (Оценка недвижимого имущества торгового павильона), страница 4
Описание файла
Документ из архива "Оценка недвижимого имущества торгового павильона", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "экономика" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "курсовые/домашние работы", в предмете "экономика" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "177940"
Текст 4 страницы из документа "177940"
где Сзат. – стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом; Ифиз. – величина физического износа, %; Ифункц. – величина функционального (морального) износа, %; Иэкон. – величина экономического (внешнего) износа, % Расчет стоимости замещения улучшений приведен в Таблице 3.
Восстановительная стоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства единицы по УПВС, коэффициент пересчета к УПВС.
Таблица 3. Расчет стоимости замещения улучшений
№ | Наименование основного средства в бухгалтерии | Литер | Площадь по внешнему обмеру, м2 | Объем строит., м3 | Измеритель | Стоим. единицы по УПВС, руб. | Номер сборника, таблицы УПВС | Коэфф. пересчета к УПВС | Восстановит. стоимость, руб. | Физический износ, % | Стоимость замещения улучшений, руб. без НДС |
п/п | |||||||||||
1 | Торговый павиольон | А | 42 | 122 | Объем, куб.м | 24,1 | Сб.№33, табл. 2а | 132,98 | 390988 | 15,06% | 367493 |
Восстановительная стоимость объекта оценки равна:
122*24,1*132,98=390988 рублей
Стоимость замещения улучшений без НДС равна:
390988-(390988*15,06/100)=332105 рублей
Таким образом, стоимость замещения улучшений составила 460047 руб.
Таблица 4. Расчет стоимости объекта затратным подходом
Наименование | Значение |
Стоимость замещения улучшений, руб. без НДС | 332105 |
Стоимость земельного участка, руб. | 1176000 |
Стоимость объекта оценки затратным подходом, руб. без НДС | 1508105 |
В результате стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом, с учетом стоимости земельного участка, без учета НДС составила 1508105 рублей.
6.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Ввиду недостаточной информации о сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу.
Рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, может быть рассчитана по формуле:
Сс. = П*Сан.,
где Сс - стоимость здания, определенная методом аналогичных продаж, руб.; П - площадь здания, кв.м; Сан - стоимость 1 кв.м площади сопоставимых аналогов, руб.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
-
Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
-
Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
-
Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
-
Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
В настоящее время на рынке недвижимости Тульской области спрос и предложение на объекты аналогичного назначения и главное, качества и процента завершенности, характеризуются высокой активностью, для предоставления достаточного объема ценовой информации для применения сравнительного подхода.
В результате анализа информации, полученной от тульских агентств недвижимости, оценщики выявили имеющиеся на дату оценки предложения объектов недвижимости аналогичных оцениваемому объекту недвижимости:
Таблица 5. Таблица характеристик объектов торгового назначения по сравнительным продажам
Номер объекта сравнения | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
Местонахождение | Новомосковск, Трудовые резервы | Кимовск, Толстого | Донской, Октябрьская | Кимовск, Мичурина | Епифань, Кимовский район, Красная площадь |
Юридическое описание | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное | Полное |
Стоимость аналога с НДС, руб. | 1400000 | 1130000 | 1230000 | 900000 | 1300000 |
Стоимость аналога без НДС, руб. | 1186441 | 957627 | 1042373 | 762712 | 1101695 |
Физические характеристики | |||||
Строительные характеристики | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены шлакоблок | Фундамент бетонный, стены шлакоблок | Фун6дамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены сендвич- панель |
Общая площадь, кв. м | 27,5 | 36 | 32,5 | 34,5 | 20 |
Площадь участка, кв.м | 130 | 36 | 32,5 | 34,5 | 25 |
Коммуникации | Все необходимое | Частично | Все необходимое | Частично | Все необходимое |
Состояние | Отличное | Хорошее, ремонт не требуется | Отличное | Хорошее, после ремонта | Хорошее, после ремонта |
Использование | Продуктовый павильон | Обувной павильон | Продуктовый павильон | Продуктовый павильон | Продуктовый павильон |
Окончательный расчет средней рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости производится как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной от первоначального значения стоимости аналога.
Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:
где D1 – удельный вес, %; Q1 – всего корректировок; q1 – количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналогов.
Расчет цены, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной стоимости от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:
где D2 – удельный вес, %; Q2 – суммарное отклонение; q2 – отклонение по данному аналогу; n – количество аналогов.
Для оценки надежности полученной статистической информации по степени их однородности в рамках данного отчета оценщики считают наиболее подходящим использовать методику доктора математических наук Д. Сепетлиева, подразумевающую расчет коэффициента вариации. Коэффициент вариации используют для сравнения рассеивания двух и более признаков, имеющих различные единицы измерения. Коэффициент вариации представляет собой относительную меру рассеивания, выраженную в процентах.
Коэффициент вариации случайной величины — мера относительного разброса случайной величины; показывает, какую долю среднего значения этой величины составляет ее средний разброс. В отличии от среднего квадратического или стандартного отклонения измеряет не абсолютную, а относительную меру разброса значений признака в статистической совокупности.
Коэффициент вариации вычисляется по формуле:
,
где - искомый показатель, - среднее квадратичное отклонение, - средняя величина.
По методике Д. Сепетлиева рекомендуемым допустимым значением коэффициента вариации является 30 %. При превышении этой величины числовой ряд признается неоднородным, а следовательно исходные данные об аналогах объекта оценки непригодными для формулирования выводов по результатам статистического анализа.
Таблица 6. Расчет стоимости здания торгового назначения сравнительным подходом
Показатели | Объект оценки | Ан. №1 | Ан. №2 | Ан. №3 | Ан. №4 | Ан. №5 |
Стоимость аналога с НДС, руб. | - | 1400000 | 1130000 | 1230000 | 900000 | 1300000 |
Общая площадь здания, кв.м. | 42 | 27,5 | 36 | 32,5 | 34,5 | 20 |
Техническое состояние | В | А | В | А | В | В |
Стоимость аналога без НДС, руб. | 1186441 | 957627 | 10412373 | 762712 | 1101695 | |
Стоимость 1 кв.м. аналога без НДС, руб. | - | 43143 | 26601 | 32073 | 22108 | 55085 |
Корректировка на торг | - | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% |
Корректировка на дату предложения | - | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
Корректировка на тип здания | - | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
Корректировка на местоположение | - | -5% | 0% | 0% | 0% | -5% |
Корректировка на площадь | - | -1% | -2% | -2% | -2% | -2% |
Корректировка на уровень отделки | - | -10% | 0% | -10% | 0% | 0% |
Корректировка на коммуникации | - | 0% | 10% | 0% | 10% | 0% |
Итоговая процентная корректировка | - | -26% | 17% | -22% | -17% | -22% |
Скорректированная цена за 1 кв. м № 1, руб. | - | 31926 | 22079 | 25017 | 18349 | 42966 |
Корректировка на техническое состояние, руб. | - | 0 | 2 000 | 0 | 2000 | 2 000 |
Скорректированная цена за 1 кв. м № 2, руб. | - | 31926 | 24079 | 25017 | 20349 | 44966 |
Коэффициент вариации, % | - | - | - | 25% | ||
Количество корректировок | - | 3 | 3 | 4 | 2 | 4 |
Удельный вес по количеству корректировок | - | 20,31% | 20,31% | 18,75% | 21,88% | 18,75% |
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по количеству корректировок, руб. | 28887 | |||||
Процент отклонения от первоначальной цены предложения | - | 26,00% | 9,48% | 15,76% | 17,00% | 18,37% |
Удельный вес по отклонению от первоначальной цены | - | 17,50% | 22,26% | 20,45% | 20,09% | 19,70% |
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб. | 29016 | |||||
Итоговая стоимость 1 кв.м., руб. | 28950 | |||||
Рыночная стоимость объекта, руб. без НДС | 1215900 |
К стоимостям предложения объектов-аналогов были применены следующие корректировки (объект недвижимости – офисные помещения):
-
Корректировка на цену предложения (корректировка на уторгование). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка. Анализ рынка показывает, что при совершении сделок купли-продажи цена предложения снижается в среднем на 3-5%.
-
Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.
-
Корректировка на тип здания. Рассматриваемые объекты недвижимости и их аналоги являются однотипными офисными зданиями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип здания и помещения оценщиками не применялась.
-
Корректировка на местоположение. Стоимость зданий и помещений торгового назначения во многом определяется близостью к центру города, удобством подъездных путей, а так же зависит от уровня развития социальной и экономической инфраструктуры населенного пункта, в котором расположен объект оценки и количества потенциальных посетителей, что в свою очередь зависит от наличия и количества в районе расположения торговых площадей жилых домов. Аналоги объекта оценки №2, №3 и №4 расположены в недалеко от центра города. В связи с этим корректировка на местоположение к аналогам не применялась. Аналоги №1 расположен в г. Новомосковск, имеющим значительно более высокий уровень численности населения и также социально экономического развития, а вследствие чего большее количество потенциальный посетителей. В связи с этим к этим аналогам была применена понижающая корректировка в размере 5%. Аналог №5 расположен в центре поселка Епифань, имеющим историческую ценность. Сюда приезжает много людей из других городов, поэтому здесь большее количество потенциальных посетителей. В связи с этим к данному аналогу была применена понижающая корректировка в размере 5%.
-
Корректировка на площадь зданий. Стоимость 1 кв.м. в зданиях большей площади, как правило, меньше, чем в зданиях меньшей площади. На основе анализа рынка недвижимости и информации агентств недвижимости Тулы, Новомосковска и Тульской области был сделан вывод о том, что увеличение площади аналогичных зданий в среднем на 300 кв.м приводит к снижению стоимости на в среднем 3%.
-
Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к стоимостям 1 кв. м площади торговых зданий в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. По данным обзоров рынка недвижимости хуже отделанные здания стоят в среднем на 5-15% дешевле, чем оснащенные на более высоком уровне. Аналоги №2,№ 4 и №5 имеют хороший уровень отделки, как объект оценки, кроме аналогов №1и №3 с отличным уровнем отделки. Таким образом, к их стоимости была применена понижающая корректировка в размере 10%.
-
Корректировка на техническое состояние здания. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Размер корректировок был принят на основе анализа цен строительных организаций Тульской области. В среднем отличие в стоимости за 1 кв. м для зданий торгового назначения, техническое состояние которых отличатся по шкале, приведенной в Таблице 7, на одно значение, составляет 40 рублей.
Таблица 7. Шкала укрупненной оценки технического состояния зданий
Характеристика технического состояния | Диапазон коэффициентов физического износа, % | Код технического состояния |
Отличное состояние, ремонт не требуется | 0 – 20 | А |
Хорошее состояние, требуется текущий ремонт | 20 – 40 | B |
Удовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов | 40 – 60 | C |
Неудовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт | Более 60 | D |
Удельный вес по количеству корректировок находится по формуле: