177940 (Оценка недвижимого имущества торгового павильона), страница 3

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости застройки улучшений за вычетом накопленного износа.

2. Сравнительный подход:

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

3. Доходный подход

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данное имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход собственность на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещенная альтернативным, наименее рискованным вариантом инвестирования. В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Для оценки недвижимости как индивидуальной вещи наиболее часто за основу расчета денежного потока используется доход от аренды. Таким образом, для расчета искомой стоимости объекта оценки были применены все подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный.

6.3 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость застройки улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли (права аренды земли) в целях её оптимального использования.

2. Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строения, идентичного оцениваемому или аналогичному им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.

3. Определение величины накопленного износа строения.

4. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

5. Определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и стоимости его улучшений.

Оценка стоимости земельного участка.

Объект оценки расположен на земельном участке площадью 52кв.м с кадастровым № 70:420:002:15001550, принадлежащем ИП Ковалеву на праве собственности.

Стоимость земельного участка определена на основе данных, полученных от кимовского агентства недвижимости «Любимый город».

В результате стоимость земельного участка без учета НДС составила 1176000рублей.

Оценка стоимости восстановления(замещения)

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого помещения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Затраты по строительству здания могут определяться на основе фактически выполненного объема работ, проектной документации, визуального осмотра объекта оценки.

За основу расчета восстановительной стоимости объекта оценки был использован сметный расчет на его строительство в ценах на 01.01.1998 г. и справка о дополнительных неотделимых улучшениях объекта по состоянию на 14.08.1999 г.

Указанные показатели были приведены в условия цен на дату оценки индексным методом. По данным бухгалтерии Заказчика, сметная стоимость строительства объекта оценки представлена на январь 1998 года. За период с января 1998 г. по август 2000 года строительство объекта оценки было завершено и установлены неотделимые улучшения объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость оцениваемой недвижимости была определена с использованием укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС) с индексированием затрат на строительство на период оценки и на основании стоимости строительства аналогичных объектов по состоянию на дату оценки.

Восстановительная стоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства единицы по УПВС.

В общем случае пересчет стоимости из условий базового года строительства в условия на дату оценки осуществляется по формуле:

С_В = О * С₆₉ * И_69-84 * К_69-84 * И_84-91 К_84-91* И_91-2010*Пр_заст.

где: С_В — восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах, существующих на дату оценки; О – количество удельных единиц стоимости; С₆₉ — восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах базового года строительства, на 1.01.69г.; И_69-84 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г.; К_69-84 — территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984 года; И_84-91 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г.; К_84-91 — территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991 года; И_91-2010 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1991г. в условия, существующие на дату оценки; Пр_заст. – прибыль застройщика.

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1969 года в уровень 1 января 1984 года используется постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек». В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г. в среднем колеблются от 1,15 до 1,19 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,01.

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1984 года в уровень 1 января 1991 года используется постановление Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1991 года «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве». В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г. в среднем колеблются от 1,50 до 1,60 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,02.

Индекс пересчета стоимости подрядных (строительно-монтажных) работ с учетом материалов по производственному строительству к ценам 1991 года на III квартал 2010 г., утвержденный Приложением к Письму Минрегиона России от 13 июля 2010 г. № 21713-СК/08. Его значение для объектов, расположенных в Тульской области составляет 51,00 (без НДС).

Поскольку удельные показатели учитывают только затраты на строительство, возникает необходимость введения поправки на прибыль застройщика. Под прибылью застройщика (девелопера) подразумевается прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.

Каких-либо нормативных показателей прибыли застройщика для производственных объектов недвижимости не существует. В этой связи оценщики сделали предположение о том, что величина данного показателя для подобных объектов должна в целом соответствовать уровню прибыли девелопера для рынка коммерческой недвижимости. Поскольку достоверных данных о значении прибыли девелопера в Тульской области оценщикам получить не удалось, за основу был взят уровень прибыли застройщика (девелопера) в г. Москве, который по имеющимся у оценщиков данным на 2007 г. в среднем составлял 25 – 30 % (Аналитический консалтинговый центр «Миэль».

По данным специализированного аналитического WEB-портала IRN.ru (Индикаторы рынка недвижимости) цены на коммерческую недвижимость, по прогнозу сделанному аналитиками UBS, повысятся к лету 2010 году в среднем на 10 % .По мнению оценщиков, размеры прибылей девелоперов коммерческой недвижимости повысятся соразмерно и составят соответственно 35-40 %.

Относительно низкая удаленность г. Тулы от г. Москвы, позволяет сделать предположение о соизмеримости средних ставок прибыли девелопера коммерческой недвижимости в этих городах.

Исходя из вышесказанного, оценщики приняли размер прибыли застройщика (девелопера) на среднем уровне от указанных выше прогнозных значений ((35 %+40%) / 2) =37,5 %., т.е. Пр_заст. = 1,375

Таким образом, итоговый коэффициент пересчета без НДС составит:

1,18*1,01*1,56*1,02*51*1,375 = 132,98

Определение величины накопленного износа улучшений

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств (таких, как прочность, надежность, устойчивость и др.) объекта недвижимости (его отдельных конструктивных элементов) под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Влиянию физического износа подвержены все без исключения объекты недвижимого имущества.

Функциональный (моральный) износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре объекта недвижимости, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Внешний (экономический) износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты занесем в таблицу.

Таблица 2. Определение физического износа объекта оценки

Таким образом, процент физического износа здания торгового павильона составляет 15%.

Восстановительная стоимость недвижимости корректировалась до величины стоимости замещения улучшений на накопленный износ по формуле: